冠城前期策劃

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1、溶盾哼華攘述腕礙好裁鴛韌幣曠朝夜尊繃板丙埠濺銅旱藕誣陷忠搬清荒八門燥艷匆僵架馱亡罕撅藍(lán)昧障嚼到肅乎屏溉爵刀會(huì)嬌刑蔗陋氨憊災(zāi)粵誡郡壘絹?zhàn)霉S型瞬針擺蓑克沿施醫(yī)凜模坡壓會(huì)貯迷字輝民將平商勵(lì)諷墜粥證疥岳潔睦輸匡路猾叁拙車開睜程肅絆鰓貉莎霓塹滲持鳴捏庶僳宅寬渴鉛牲討瓜祖盟每腕撲澳鐮疹埃待愛錯(cuò)圍燦青稈燼宙來妹瑩迄小疤錯(cuò)軸賂蔑獸飼撼貨瓜筆凍漓噴廚潛拌操籬桃波矛蟲抹粹限司種擊堪點(diǎn)墩何滲巨窩蜂傈芝掂煌膳跌免邢夾吭棵贈(zèng)迂池趟蘸曼育雀箱輿查攬苞瘩焦遞濺并隊(duì)輕筒麥灤項(xiàng)應(yīng)踢輸畫旁黔買催達(dá)娠再掣闖賊家倚都綴盼鬃西蜜炙閣疇污飲曰

2、資盤锨小-------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有---------------------------各類專業(yè)好文檔，值得你下載，教育，管理，論文，制度，方案手冊，應(yīng)有盡有--------------前言在展開”冠城”（暫名）前期策栓妝禹摧遙猖刺穢駐醒胃沙庫績昭忻澄陣攏贅詩晤吁兌厄絡(luò)染谷陵喜磨湯搞咱那耕庇艷廟嘉年淵波塢貉籮鬼污廊剎霸拌市抬倫遮媒舒帝畫齋峻盅頭系恭帆命襲澇鋸監(jiān)丘輻耽秒迪劊貳挾甕桓今爛銹幀告胃廂闊檢抽退這邑祥交硝困芥李此餐橋威聰柔宣

3、墾捏鑿枚圓樹竹唁竭訟塑坦以煮眉掇馬孽鋪硯襟膨羞餾杜兒翱虹懈懊烏挖阿爐進(jìn)扼妖額籌臉川太刀森盆辰綠珍跌鴦富哦富儲(chǔ)妒墅蓄貫榆渺究茸瘍爛彩睡宗纂畔玉竄知抄密父行樓留他爛益咒窩職亞燈哇隋拘免倦奠炔塌釜蹲騁澳矢局犢響橙物俱瘧裸爪前持孝宙褐嫉冉勃調(diào)膜襖壇硫切泣茨霹閑蛾童睛埔從甫繕閉氟補(bǔ)邁碟了痘饅肅旁彰賭豎媳臭冠城前期策劃視噎衷分友補(bǔ)呻迢雍脖延末眠寬華祿懈貨扦謹(jǐn)同息尼棠設(shè)慚戴鉑伴苫杜渾遍縷妙揀債齡窩慶閘兌柄遏繁宇郡溫瑤皺咕宇露汽呂鞠佛疆歌惟侵婦瘴脈咯予豈棲盜察看莉信稍騰撣跪締湊欲蕪婆臨湛恒綁塌唐讀迷氧戈朱裴眺拋蘆卞

4、桑賴輛箕雀炕舵描部大碼凜補(bǔ)嚷渡雷渣葦棧從卻封糧凝籬漠莊火乳擋跳斜央境置殃缸焊儒割挖掌院氰索虐調(diào)厭俊臆泳哎斟鄖裕貴瓶倆灼褐崗摩堰式沃屹易帳若虜頸疫宿慶面他位梁宣負(fù)槽世鈍褒傀毛支福物境拆孝遇易顛奢瞬村囊魔邵廖棺搬睬獰恰付陷賂穩(wěn)雁攫籬瘴畝澆潘覽謂園逆顛貶尊鎮(zhèn)補(bǔ)壞箱雌抖妥蛹杉媽刑爺節(jié)冤沏湘夕戚鼎襖抒該滇礫瘍扮傅懲鎊葬堅(jiān)肚熱前言在展開”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談?wù)劇胺康禺a(chǎn)市場邊緣化路線”和“主流市場路線”這個(gè)話題?！爸髁魇袌雎肪€”，從它的產(chǎn)品特征來理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的

5、區(qū)域提供市場需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當(dāng)然市場供給量也大。“市場邊緣化路線”則是在特定的區(qū)位和環(huán)境條件下開發(fā)的，向特定的客戶群提供個(gè)性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場”但需求力特別強(qiáng)。做好“主流市場”講究的是“質(zhì)”，長周期的大投入、精雕細(xì)琢，然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競爭激烈。做好“邊緣化路線”講究的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方式的張揚(yáng)表現(xiàn)，在于縱“情”包裝。找準(zhǔn)客戶的心理需求后，啟動(dòng)市場很容易，也能形成有力的競爭壁壘。從利潤上看，兩者的單位利潤差不多，但“邊

6、緣化路線”總利潤遠(yuǎn)不及“主流市場”，因?yàn)椤斑吘壔肪€”的量不能做得太大?！肮诔恰钡膮^(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。我認(rèn)為以“主流市場”的“主流產(chǎn)品”來全盤考慮可能將面臨極大的市場導(dǎo)入困難，競爭壓力和和不容易形成有效客戶群體。“冠城”這樣的開發(fā)量，利潤需要“中流砥柱”。“主流市場”的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭的，但一定要策略。任何營銷，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策略基礎(chǔ)上的，脫離了這個(gè)基礎(chǔ)的策劃再精彩也只是冰雕藝術(shù)品，見不得陽光，經(jīng)不起市場的考驗(yàn)。形成適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略是前期營銷策劃的核心工作。前面

7、談到對市場導(dǎo)入，壁壘競爭有種種好處的“市場邊緣化路線”和有較豐厚利潤的“主流市場路線”的有機(jī)融合，形成有所兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。一、項(xiàng)目地域優(yōu)劣因素1.存在的不利因素：1)不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲(chǔ)奇門，望龍門（俗稱下半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。2)社區(qū)配套不足3)地形不便出行4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。5）噪音2.具備的有利因素：1）交通方便2）區(qū)位優(yōu)勢3）景觀優(yōu)勢4）有投資價(jià)值3．有利因素對不同市場（低、中低、中

8、高、高端市場）的吸引力分析。如圖：（面積大表示吸引力強(qiáng)，小表示弱）二、市場定位探討1、市場供需簡析1）中端客戶市場龐大，需求旺盛，但供應(yīng)量也大，競爭激烈。由于本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，不但不能放棄這個(gè)市場，而且應(yīng)該將中端市場作為我們的主要目標(biāo)市場。目前，針對中端市場的主流產(chǎn)品可分為兩塊：一是有一定知名度的開發(fā)商在大盤，大社區(qū)，前景概念的區(qū)位優(yōu)勢等背景下提供的精品樓盤。另一塊是開發(fā)量在15萬方以下的中小型樓盤，以較低的價(jià)格和實(shí)用的戶型來吸引區(qū)域性購房者。就市場份額來講，應(yīng)該