山西侯馬項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃(2)

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1、第13頁(yè)共13頁(yè)量販?zhǔn)劫?gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃方案PlanningSchemeOfSuperShoppingCenter山西侯馬SHANXIHOUMACOPYRIGHT:JEFFHOE-mail/MSN：hojianfeng@vip.sina.com第13頁(yè)共13頁(yè)本案的規(guī)劃核心THEKERNELOFLAYOUT打造晉南地區(qū)獨(dú)一無(wú)二的商業(yè)旗艦COPYRIGHT:JEFFHOE-mail/MSN：hojianfeng@vip.sina.com第13頁(yè)共13頁(yè)本案的規(guī)劃核心●五大基本規(guī)劃核心：核心一量販不是大賣

2、場(chǎng)，而是在百貨公司的基礎(chǔ)上衍生出來(lái)的更適宜于三級(jí)城市經(jīng)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。核心二量販店可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念，是相對(duì)于白領(lǐng)店（質(zhì)販店）孕育而生的。核心三以高銷售價(jià)格對(duì)應(yīng)高租金商鋪為規(guī)劃的基礎(chǔ)。核心四本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。核心五在發(fā)展商獲取銷售溢價(jià)的同時(shí)預(yù)留部分溢價(jià)資金做為本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本費(fèi)用，從而降低純商業(yè)模式的風(fēng)險(xiǎn)。COPYRIGHT:JEFFHOE-mail/MSN：hojianfeng@vip.sina.com第13頁(yè)共13頁(yè)●核心概念闡述：○核心一說(shuō)明以字面的含義及粗淺的理解，量販店有與大賣

3、場(chǎng)的含義類似，其實(shí)不然，量販店不代表大賣場(chǎng)。以量販的經(jīng)營(yíng)形態(tài)而言，是從百貨公司的經(jīng)營(yíng)形態(tài)中逐漸衍生出來(lái)的，是以商品的價(jià)格為核心，而非以商品的銷售數(shù)量為絕對(duì)的界線，以量販獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)形態(tài)來(lái)更符合消費(fèi)者的需求。○核心二說(shuō)明量販即可視為藍(lán)領(lǐng)店的概念。相對(duì)百貨店而言，一般百貨公司所面對(duì)的是所謂白領(lǐng)階層，在販賣優(yōu)質(zhì)品牌商品的同時(shí)在販賣優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，商品的價(jià)格帶是百貨店基本定位和鎖定目標(biāo)消費(fèi)者的基礎(chǔ)，而商品的價(jià)格帶又是通過(guò)品牌商品來(lái)表現(xiàn)的。量販店其實(shí)亦包含了上述的基礎(chǔ)，但作為商品價(jià)格帶是商場(chǎng)定位的根本，其所販

4、賣的商品將更趨于低廉和平價(jià)，以“佐丹奴”“真維斯”等品牌為例，其就是標(biāo)準(zhǔn)的適合量販店經(jīng)營(yíng)的品牌，因?yàn)槠鋬r(jià)格帶基本鎖定在200元以下的范圍，商品的陳列以品種多，數(shù)量大來(lái)表現(xiàn)，而如“ESPRIT”等品牌即為標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)販型品牌，是針對(duì)中高收入的消費(fèi)群體銷售的，無(wú)論從陳列、銷售模式、商品價(jià)格等均與上述品牌有絕對(duì)的區(qū)分。針對(duì)本案位于侯馬地區(qū)，就當(dāng)?shù)囟愿緵](méi)有所謂的白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的定位和概念，所以說(shuō)量販?zhǔn)潜景干虡I(yè)和銷售推廣的最佳定義。COPYRIGHT:JEFFHOE-mail/MSN：hojianfeng@vip

5、.sina.com第13頁(yè)共13頁(yè)○核心三說(shuō)明侯馬房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，在沿街商鋪可以銷售至15000元單價(jià)，二級(jí)市場(chǎng)可以將沿街商鋪炒做到20000元單價(jià)的情況下，平均租金僅支持2-5元/平方米/天，租賃市場(chǎng)和投資市場(chǎng)比例嚴(yán)重失調(diào)，且商鋪售價(jià)幾乎高于普通住宅樓盤單價(jià)的10倍，可見(jiàn)本市場(chǎng)在此方面是非常不理性和不成熟的。用以對(duì)應(yīng)的有效方式即在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，在將商品和業(yè)種嚴(yán)格區(qū)分的前提下，以高銷售單價(jià)對(duì)應(yīng)高租賃單價(jià)，以單一樓層來(lái)對(duì)應(yīng)相應(yīng)的銷售返租成本和經(jīng)營(yíng)成本，而不進(jìn)行全館平均分配的原則，從而使后期經(jīng)營(yíng)

6、的調(diào)整是局部的而不是全面的，以達(dá)到船小好調(diào)頭的原則?！鸷诵乃恼f(shuō)明本案是標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕非單一商業(yè)項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目，有機(jī)的結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)是本案成功勝出的基礎(chǔ)。在商鋪銷售中相互依托相互存在，為有效控制本案的銷售和招商工作，理應(yīng)在一根指揮棒下運(yùn)做。這樣既可避免純銷售公司為獲得傭金混亂銷售拿錢走人的情況，也可避免純商業(yè)公司胡亂招商拿錢走人的情況?！鸷诵奈逭f(shuō)明侯馬系晉南地區(qū)一個(gè)中等規(guī)模的縣級(jí)市，區(qū)域經(jīng)濟(jì)特征不是十分明顯。其商業(yè)目前的形態(tài)為中小型超市、批零市場(chǎng)和二線品牌專賣店、餐飲及娛樂(lè)休閑極不發(fā)達(dá)，作為銷售

7、終端成本主要構(gòu)成的租金水準(zhǔn)很低且短期內(nèi)無(wú)上揚(yáng)空間，COPYRIGHT:JEFFHOE-mail/MSN：hojianfeng@vip.sina.com第13頁(yè)共13頁(yè)市場(chǎng)消費(fèi)力無(wú)法在這一單邊市場(chǎng)表現(xiàn)，消費(fèi)理念及消費(fèi)習(xí)性亦因此而受到制約?？傊鸫a意義上侯馬是一個(gè)非常初級(jí)的市場(chǎng)。本案座落在侯馬火車站對(duì)面二條主要商業(yè)街的交口處，系該市的地標(biāo)建筑，系典型的綜合百貨大樓的設(shè)計(jì)，業(yè)主的收購(gòu)均價(jià)是該市目前住宅售價(jià)的約三倍，其售價(jià)和市場(chǎng)的租金均價(jià)比較后已顯見(jiàn)泡沫。同時(shí)，唯其地標(biāo)區(qū)位和地標(biāo)建筑，該項(xiàng)目已成為該市的形

8、象工程，政府從時(shí)間和目標(biāo)上尤為關(guān)注，簡(jiǎn)單的換手交易已不可能，且從成本上亦無(wú)空間，除了選擇一個(gè)合適的業(yè)態(tài)進(jìn)入一定周期的經(jīng)營(yíng)外無(wú)其他退出途徑。目前侯馬的商品結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)狀況、零售業(yè)態(tài)、消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)指向均不支持這樣一個(gè)30000平方米體量的商場(chǎng)是顯而易見(jiàn)的。不對(duì)屬地市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行全面的突破，從主導(dǎo)市場(chǎng)和引領(lǐng)消費(fèi)的角度去架構(gòu)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)，那么存活的可能性幾乎沒(méi)有。這一歷程有一個(gè)必須的前提，即以開(kāi)發(fā)商三年的經(jīng)營(yíng)期作為退出機(jī)制來(lái)倒推通盤銷售額能否有溢價(jià)部分來(lái)支持經(jīng)營(yíng)期的資金。換言之