商業(yè)規(guī)劃：寶山西城區(qū)

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1、一、商業(yè)規(guī)劃：寶山◎西城區(qū)寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。從西向東，“三縱”：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路—蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路—同濟路（軌道交通3號線）城市商業(yè)發(fā)展軸。寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局在“三橫三縱”走向區(qū)域內(nèi)將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：形成淞寶、大華2個區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西

2、城區(qū)、顧村4個大型社區(qū)商業(yè)中心；形成若干個社區(qū)商業(yè)中心，重點是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個特色商業(yè)區(qū)域?！?”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長興島依托港口產(chǎn)業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽本案位處共和新路·蕰川路（軌道交通1號線）新城商業(yè)發(fā)展軸。本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。項目商業(yè)區(qū)位屬性西城區(qū)區(qū)位規(guī)劃示意圖上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營造優(yōu)美、安全、方便的現(xiàn)代化生活環(huán)境，形成集現(xiàn)代商務

3、、居住、服務、公共功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)。寶山西城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量將達到800萬平方米，在2015年左右將形成可容納20萬人以上的現(xiàn)代化生態(tài)新城。整個西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個區(qū)域。本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達到220萬平方米，人口數(shù)量8萬人以上。西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū)該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成：一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬平方米左右；二是在水產(chǎn)路（

4、竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側(cè)建設以餐飲、休閑、娛樂、賓館為特色的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場的互補。西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設，要結(jié)合軌道交通節(jié)點，形成其周邊的樞紐型組團式商業(yè)。西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū)+軌道二、項目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè)住宅形態(tài)：獨棟、雙拼、疊加別墅項目總建面:18,3586㎡商業(yè)面積：1,0221㎡首批交房時間:2009年年初房源總套數(shù)：約800套社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右已推出房源:41

5、8套已銷售套數(shù)：268套預計近期入?。赫家?guī)劃人口的33%商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè)首先，從本項目的實際情況分析，本項目的社區(qū)商業(yè)中心與項目的人口入住應呈現(xiàn)的是良性互動的效應，即商業(yè)的運作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問題在于怎樣開啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經(jīng)歷過初始階段，成長階段，成熟階段三個重要的階段，其中對項目目標起決定性作用的就是初始階段和成長階段。本項目商業(yè)運作思路闡述其次，準確的設定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進入本項目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費需

6、求，是商業(yè)中心運作之初就能成功的必要條件，在這個前期的工作中重點需要解決的問題就是兩個，一個是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個就是要如何提高入駐率和人氣的提升。本項目商業(yè)運作思路闡述然后，考慮到本項目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項目內(nèi)部住宅人口增長，應具有一定的成長性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時我們需要事先預判未來商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運作中就做好預留。本項目商業(yè)運作思路闡述三、項目商業(yè)特征分析：社區(qū)/地鐵？項目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性項目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過來的轉(zhuǎn)向路程過長

7、，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費。周邊其它住宅項目的社區(qū)人群與本項目存在較大的商業(yè)隔離，其消費能量對本項目的影響有限。因此本項目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來兩三年內(nèi)，其主要商業(yè)需求將依賴于項目自身所吸納居民的就地日常生活消費。項目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性地鐵商業(yè)模式對我們的影響？富錦路VS莘莊：區(qū)域共性區(qū)位屬性交通條件人群構(gòu)成莘莊都在外環(huán)線邊上，都是中心城區(qū)向郊區(qū)過渡地區(qū)。共和新路和滬閔路是其和市區(qū)連通的快速車行道。都是軌道交通一號線的終點站。難存在換乘和大量流動客。人員組成也大都以市區(qū)搬、拆遷和

8、外來購房為主。富錦路富錦路VS莘莊：區(qū)域差異發(fā)展時間交通條件地鐵周邊的住宅莘莊1993年1月10日：南段（錦江樂園至徐家匯）上行線建成；1994年12月12日：全線（錦江樂園至上?；疖囌荆┩ㄜ囌{(diào)試上海軌道交通俱樂部;1995年4月10日：全線（錦江