商業(yè)規(guī)劃：寶山西城區(qū)

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1、一、商業(yè)規(guī)劃：寶山◎西城區(qū)寶山區(qū)整體商業(yè)規(guī)劃示意圖從南向北為“三橫”：外環(huán)線南部中心城區(qū)功能帶；外環(huán)線以北、郊環(huán)線以南，以寶楊路（寶安公路）為軸線的新城功能帶；郊環(huán)線北部城鎮(zhèn)發(fā)展功能帶。從西向東，“三縱”：滬太路城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展軸；共和新路—蕰川路（軌道交通1號(hào)線）新城商業(yè)發(fā)展軸；逸仙路—同濟(jì)路（軌道交通3號(hào)線）城市商業(yè)發(fā)展軸。寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“三橫三縱”的空間框架寶山整體商業(yè)規(guī)劃：“2442”加“3”的空間布局在“三橫三縱”走向區(qū)域內(nèi)將形成“2442”加“3”的商業(yè)空間布局，即：形成淞寶、大華2個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心；廟行通河、高境、西

2、城區(qū)、顧村4個(gè)大型社區(qū)商業(yè)中心；形成若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，重點(diǎn)是祁連上大、淞南、海濱吳淞、月浦4個(gè)社區(qū)商業(yè)中心；形成羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林2個(gè)特色商業(yè)區(qū)域?！?”是指羅店新市鎮(zhèn)商業(yè)，長(zhǎng)興島依托港口產(chǎn)業(yè)的新興海島商業(yè)，橫沙島生態(tài)、休閑、旅游的海島特色商業(yè)。寶山區(qū)總體商業(yè)規(guī)劃一覽本案位處共和新路·蕰川路（軌道交通1號(hào)線）新城商業(yè)發(fā)展軸。本案所屬商圈為上述規(guī)劃中寶山區(qū)四個(gè)大型社區(qū)商業(yè)中心之一的西城社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位屬性西城區(qū)區(qū)位規(guī)劃示意圖上海市將寶山西城區(qū)規(guī)劃為舒適型都市居住社區(qū)，營(yíng)造優(yōu)美、安全、方便的現(xiàn)代化生活環(huán)境，形成集現(xiàn)代商務(wù)

3、、居住、服務(wù)、公共功能為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)。寶山西城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到800萬(wàn)平方米，在2015年左右將形成可容納20萬(wàn)人以上的現(xiàn)代化生態(tài)新城。整個(gè)西城區(qū)劃分為南塊、北塊、東塊三個(gè)區(qū)域。本案所處的南塊定位于以“人文生態(tài)”為主題的中高檔生活區(qū)，住宅面積將達(dá)到220萬(wàn)平方米，人口數(shù)量8萬(wàn)人以上。西城區(qū)功能定位：中高檔舒適型居住社區(qū)該大型社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域由兩部分組成：一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業(yè)廣場(chǎng)為主體的社區(qū)商業(yè)中心，主要標(biāo)志性業(yè)態(tài)為大型綜合超市、家居賣場(chǎng)、休閑餐飲娛樂(lè)中心、專賣店鋪等，商業(yè)面積7萬(wàn)平方米左右；二是在水產(chǎn)路（

4、竹韻路以東至楊泰路以西）沿線北側(cè)建設(shè)以餐飲、休閑、娛樂(lè)、賓館為特色的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積為5萬(wàn)平方米左右，形成與北上海商業(yè)廣場(chǎng)的互補(bǔ)。西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃定位：大型社區(qū)商業(yè)中心該社區(qū)商業(yè)中心主要是滿足西城區(qū)南部居民日常生活綜合需求。該社區(qū)商業(yè)中心區(qū)域的建設(shè)，要結(jié)合軌道交通節(jié)點(diǎn)，形成其周邊的樞紐型組團(tuán)式商業(yè)。西城區(qū)商業(yè)規(guī)劃特征：社區(qū)+軌道二、項(xiàng)目本體：城市別墅社區(qū)商業(yè)住宅形態(tài)：獨(dú)棟、雙拼、疊加別墅項(xiàng)目總建面:18,3586㎡商業(yè)面積：1,0221㎡首批交房時(shí)間:2009年年初房源總套數(shù)：約800套社區(qū)規(guī)劃人口：4000人左右已推出房源:41

5、8套已銷售套數(shù)：268套預(yù)計(jì)近期入?。赫家?guī)劃人口的33%商業(yè)功能：軌道別墅社區(qū)配套商業(yè)首先，從本項(xiàng)目的實(shí)際情況分析，本項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)中心與項(xiàng)目的人口入住應(yīng)呈現(xiàn)的是良性互動(dòng)的效應(yīng)，即商業(yè)的運(yùn)作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商業(yè)價(jià)值，從而再度提高人口的入住率。因此關(guān)鍵問(wèn)題在于怎樣開(kāi)啟這一良性循環(huán)的起頭。任何一大社區(qū)商業(yè)都必須經(jīng)歷過(guò)初始階段，成長(zhǎng)階段，成熟階段三個(gè)重要的階段，其中對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)起決定性作用的就是初始階段和成長(zhǎng)階段。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述其次，準(zhǔn)確的設(shè)定何種業(yè)態(tài)的商業(yè)配套進(jìn)入本項(xiàng)目，使其配合社區(qū)早期人口入住的消費(fèi)需

6、求，是商業(yè)中心運(yùn)作之初就能成功的必要條件，在這個(gè)前期的工作中重點(diǎn)需要解決的問(wèn)題就是兩個(gè)，一個(gè)是什么業(yè)態(tài)和品牌的引入，另一個(gè)就是要如何提高入駐率和人氣的提升。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述然后，考慮到本項(xiàng)目自身目前處于商業(yè)的初期定位的階段，因此引入的商業(yè)組成也必須考慮到項(xiàng)目?jī)?nèi)部住宅人口增長(zhǎng)，應(yīng)具有一定的成長(zhǎng)性，在滿足目前周邊商業(yè)需求和配套同時(shí)我們需要事先預(yù)判未來(lái)商業(yè)組合的形態(tài)，在早期的商業(yè)運(yùn)作中就做好預(yù)留。本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作思路闡述三、項(xiàng)目商業(yè)特征分析：社區(qū)/地鐵？項(xiàng)目商業(yè)特征分析之一：社區(qū)商業(yè)屬性項(xiàng)目所依托的蕰川路從市區(qū)方向過(guò)來(lái)的轉(zhuǎn)向路程過(guò)長(zhǎng)

7、，基本只能提供從寶山往市區(qū)的單邊商業(yè)消費(fèi)。周邊其它住宅項(xiàng)目的社區(qū)人群與本項(xiàng)目存在較大的商業(yè)隔離，其消費(fèi)能量對(duì)本項(xiàng)目的影響有限。因此本項(xiàng)目在社區(qū)商業(yè)屬性上屬于半封閉孤島式社區(qū)商業(yè)，在未來(lái)兩三年內(nèi)，其主要商業(yè)需求將依賴于項(xiàng)目自身所吸納居民的就地日常生活消費(fèi)。項(xiàng)目商業(yè)特征分析之二：地鐵商業(yè)屬性地鐵商業(yè)模式對(duì)我們的影響？富錦路VS莘莊：區(qū)域共性區(qū)位屬性交通條件人群構(gòu)成莘莊都在外環(huán)線邊上，都是中心城區(qū)向郊區(qū)過(guò)渡地區(qū)。共和新路和滬閔路是其和市區(qū)連通的快速車行道。都是軌道交通一號(hào)線的終點(diǎn)站。難存在換乘和大量流動(dòng)客。人員組成也大都以市區(qū)搬、拆遷和

8、外來(lái)購(gòu)房為主。富錦路富錦路VS莘莊：區(qū)域差異發(fā)展時(shí)間交通條件地鐵周邊的住宅莘莊1993年1月10日：南段（錦江樂(lè)園至徐家匯）上行線建成；1994年12月12日：全線（錦江樂(lè)園至上?；疖囌荆┩ㄜ囌{(diào)試上海軌道交通俱樂(lè)部;1995年4月10日：全線（錦江