虎門荔林華庭策劃方案(2)

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1、虎門荔林華庭策劃方案　　煙絲發(fā)表于搜房社區(qū)-王續(xù)升論壇楊寶民策劃工作室電話：13823509154電子郵件：hcy71420@szonline.net目?錄一、?項(xiàng)目概況二、?虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn)三、?片區(qū)市場(chǎng)調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、?虎門房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析五、?項(xiàng)目理念定位-打造虎門第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū)六、?建筑規(guī)劃提示七、?特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃八、?中國(guó)澳大利亞雙語幼兒園策劃九、?CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn)十、?高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示十一、裕隆花園營(yíng)銷要點(diǎn)十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策十五、總結(jié)與致謝裕

2、隆花園項(xiàng)目調(diào)研與初步策劃摘要本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對(duì)虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。豐泰華園湖景小高層（按照建筑面積計(jì)算），2、3、4層賣價(jià)3600元，5層以上售價(jià)4000元，頂層復(fù)式售價(jià)4600元；飛龍山莊最低價(jià)格為2543元/平方米，頂層復(fù)式最高售價(jià)為3754元/平方米，均價(jià)為3280元/平方米；柏景豪庭高層起價(jià)為3000元，最高價(jià)格4127元，均價(jià)3500元；柏景豪庭是虎門鎮(zhèn)區(qū)高層較高價(jià)格。因此，我們策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)是裕隆花園（本項(xiàng)目

3、暫定名）如何達(dá)到均價(jià)3000元以上，成為虎門精品小區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌的根本要旨。2003年虎門住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì)?單位：萬平方米樓盤名稱?開發(fā)單位?別墅面積?小高層總面積?小高層實(shí)際銷售面積豐泰華園山莊?東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司?4?郊區(qū)大盤?5龍澤居?東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司?3?2.6飛龍山莊?廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司?19.2?2.088富民花園?東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司?3．5?3港口路片區(qū)柏景豪庭?廣東黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司?9，1-4層為商場(chǎng)與停車場(chǎng)?5能源華莊?東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司?3?2.6899龍泉都市華庭?龍泉房地產(chǎn)公司?6萬平方米，尚未開盤?2虎門廣

4、場(chǎng)片區(qū)海富華庭?東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司?總建筑面積7萬平方米，停車場(chǎng)面積較大。?6合計(jì)?28．2由于到2003年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到21-28萬平方米。從各家開發(fā)商的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)中，我們發(fā)現(xiàn)每家每年實(shí)際銷售面積一般在2-3.5萬平方米之間,個(gè)別優(yōu)質(zhì)樓盤例如海富華庭銷，其售量在6萬平方米左右,這對(duì)于裕隆花園項(xiàng)目開發(fā)的階段性劃分具有重要啟示。通過專業(yè)訪談和初步分析，我們?cè)O(shè)計(jì)了住宅調(diào)查問卷，通過對(duì)問卷的詳細(xì)分析，我們結(jié)合對(duì)裕隆花園的環(huán)境分析，提出了主要賣點(diǎn)，根據(jù)主要賣點(diǎn)以及市場(chǎng)情況，我們的規(guī)劃師根據(jù)策劃思路提出了不同的概念規(guī)劃方案。針對(duì)虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷：1.

5、物業(yè)管理總體水平低。2.營(yíng)銷普遍沒有系統(tǒng)引入企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，對(duì)體驗(yàn)營(yíng)銷不夠重視。3.會(huì)所設(shè)計(jì)較粗缺乏精品特色。我們結(jié)合裕隆花園面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，按照體驗(yàn)營(yíng)銷的總體大思路，以人為本，站在使用者便利、舒適實(shí)用的立場(chǎng)上，采取精品設(shè)計(jì)的原則；并且提出了特色健康運(yùn)動(dòng)泛會(huì)所（減少人工服務(wù)項(xiàng)目，增加親近自然的活動(dòng)，會(huì)所外設(shè)置籃球場(chǎng)地、羽毛球場(chǎng)地）；知識(shí)型社區(qū)服務(wù)與高品味物業(yè)管理服務(wù)；并且在虎門樓盤銷售全面導(dǎo)入體驗(yàn)營(yíng)銷，系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目形象識(shí)別系統(tǒng)CIS等主要策劃思路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營(yíng)理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商

6、品牌形象。我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營(yíng)銷模式。待概念設(shè)計(jì)完成后，讓潛在購(gòu)房者參與和體驗(yàn)住宅的戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃、環(huán)境格局、建材選質(zhì)、質(zhì)量監(jiān)理等全過程。讓購(gòu)房者根據(jù)自己不同的個(gè)性需要，進(jìn)行產(chǎn)品再設(shè)計(jì)和建造。這與過去傳統(tǒng)被動(dòng)的購(gòu)房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營(yíng)造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營(yíng)銷之路。營(yíng)銷賣點(diǎn)權(quán)重表主要賣點(diǎn)名稱?權(quán)重?附注山景與園林?30%?荔枝林特色山景特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所

7、?15%?根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國(guó)際健康養(yǎng)生園部分成果綠色裝修與健康直飲水?10%?綠色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng)物業(yè)管理?15%?小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理ISO9000認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證發(fā)展商品牌?10%?含營(yíng)銷CIS系統(tǒng)導(dǎo)入建筑特色?20%?包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位建議戶型比例名稱?建筑面積平方米?比例?備注兩房一廳一(二)衛(wèi)?90-100?10%?小三房一廳兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)?115-120?15%?大三房?jī)蓮d兩衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)?125-