常州寶龍城市廣場,分析報告

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1、為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃常州寶龍城市廣場,分析報告　　寶龍城市廣場市場運營分析報告　　一·項目概況　　占地面積：2XX0㎡。　　建筑面積：50萬㎡?！　∩啼伱娣e：一層90-100㎡二層50-60㎡三層大面積可劃分，打通，看商家需求。招商率：90%　　商鋪租價：一層每天㎡二層每天㎡三層每天㎡四層每天㎡。入駐程度：純一層入駐率率達(dá)到100%。二層入駐率95%。三層入駐率95%四層今年9月開業(yè)，主要經(jīng)營大型餐飲。健身?！　⊥＼囄唬簷C(jī)動車停車位700個，非機(jī)動車4500個?！　《?/p>

2、·商業(yè)運營分析　　建筑結(jié)構(gòu)與格局　　在很大程度上，寶龍城市廣場的格局不能夠很好的讓市民體驗到一個商業(yè)綜合體的娛樂，休閑，餐飲，購物的便利性?！　№椖拷ㄖ贿B貫，從百貨區(qū)至二十四街有明顯的斷裂處。不利于消費者一站式購物。目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃　　項目縱深太深。從二十四街紅綠燈向南深度達(dá)500米。對于消費者購物有很大的挑戰(zhàn)性?？蛻粜枰氖鞘孢m，便利，

3、消費的感覺?？缍?00米對客戶來說是一種挑戰(zhàn)?！　∧Ｊ椒治觥　∩虡I(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊組建。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成??；地產(chǎn)開發(fā)只是其項目的基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體，資本運營是貫穿始終的，因為只有資本運營得以與各個環(huán)節(jié)的融合，項目才能最大限度的得到良性的運營，而這才是最終的目的?！　「鶕?jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是

4、地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運營商的角色，并且承當(dāng)了商業(yè)運營商的工作。這在運營中上極大提高了項目的風(fēng)險?！　∷捱w寶龍城市廣場同樣犯了此類錯誤，從開發(fā)，到商業(yè)運營，資本運營商。宿遷寶龍城市廣場扮演三個角色。這在商業(yè)地產(chǎn)中極易出現(xiàn)短板?！　∵\營分析　　寶龍在免租期一年的期限即將到來時，整個商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍依舊不理想，雖然導(dǎo)致商業(yè)氛圍的因素很多，但主要因素有以下幾點：目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項目的正常、順利開展，特制定安保從

5、業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃　　第一，由于宿遷寶龍城市廣場作為一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其核心還是以地產(chǎn)開發(fā)，但是在商業(yè)地產(chǎn)上，唯一的核心是商業(yè)運營，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導(dǎo)地位。　　第二，寶龍地產(chǎn)對于商業(yè)運營并不像它對于地產(chǎn)開發(fā)那么精通，所以在商業(yè)劃分，區(qū)域優(yōu)化，商業(yè)定位等領(lǐng)域比較模糊，這些導(dǎo)致寶龍城市廣場的百貨區(qū)一直處于混亂的狀態(tài)。其結(jié)果自然導(dǎo)致客源的大量流失和商家對商場失去原來高度的忠誠度與信心?！　〉谌?，寶龍城市廣場的百貨區(qū)內(nèi)共有1

6、92家品牌，但是一線品牌完全沒有，二線品牌有10余家。剩下全是三四線品牌，這樣的話，品牌的檔次決定整個項目的商業(yè)運營的定位，寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現(xiàn)在基礎(chǔ)開發(fā)上，在品牌選擇上，沒有一個很好的界定標(biāo)準(zhǔn)。導(dǎo)致項目的整體商業(yè)氛圍不夠濃厚，品牌的參差不齊也在一定程度上轉(zhuǎn)化為消費者不認(rèn)可整個項目。目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解，并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力，可提升其的專業(yè)水平，并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展，保障停車場安保新項目的正常、順利開展，特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃　　第四，寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現(xiàn)在基礎(chǔ)開

7、發(fā)能力，資本運營也是其一大短板。在整個項目中，寶龍自持的商業(yè)幾乎達(dá)到90%，這樣對于項目的資金回籠，資本運營，資金鏈等環(huán)節(jié)都充滿諸多不確定因素。物業(yè)的大量自持，使商業(yè)本身的活力被極大的扼制?！　〉谖澹鳛榻K最后一個地級市，宿遷的人均收入，消費水平等方面一直處于江蘇末端，對于寶龍城市廣場來說，過早的進(jìn)去一個處于低收入低消費的城市，勢必該將項目定位清晰，在這一點上，寶龍城市廣場做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！　≈髁I(yè)態(tài)分析　　寶龍在第一時間招到沃爾瑪這樣世界級的品牌入駐，雖然在很大程度上給自己前期的招商工作帶來極大的主動與靈活。但沃爾瑪?shù)馁徫锃h(huán)境一直是中國消費者所不能夠習(xí)慣

8、的，無論是商品的擺放，區(qū)域的劃分，還是消費的心態(tài)，身