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《常州寶龍城市廣場,分析報告》由會員上傳分享,免費在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展,保障停車場安保新項目的正常、順利開展,特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃常州寶龍城市廣場,分析報告 寶龍城市廣場市場運營分析報告 一·項目概況 占地面積:2XX0㎡。 建筑面積:50萬㎡?! ∩啼伱娣e:一層90-100㎡二層50-60㎡三層大面積可劃分,打通,看商家需求。招商率:90% 商鋪租價:一層每天㎡二層每天㎡三層每天㎡四層每天㎡。入駐程度:純一層入駐率率達(dá)到100%。二層入駐率95%。三層入駐率95%四層今年9月開業(yè),主要經(jīng)營大型餐飲。健身?! ⊥\囄唬簷C(jī)動車停車位700個,非機(jī)動車4500個?! 《?/p>
2、·商業(yè)運營分析 建筑結(jié)構(gòu)與格局 在很大程度上,寶龍城市廣場的格局不能夠很好的讓市民體驗到一個商業(yè)綜合體的娛樂,休閑,餐飲,購物的便利性?! №椖拷ㄖ贿B貫,從百貨區(qū)至二十四街有明顯的斷裂處。不利于消費者一站式購物。目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解,并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力,可提升其的專業(yè)水平,并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展,保障停車場安保新項目的正常、順利開展,特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃 項目縱深太深。從二十四街紅綠燈向南深度達(dá)500米。對于消費者購物有很大的挑戰(zhàn)性??蛻粜枰氖鞘孢m,便利,
3、消費的感覺??缍?00米對客戶來說是一種挑戰(zhàn)?! ∧J椒治觥 ∩虡I(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊組建。在商業(yè)地產(chǎn)整體運營中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成??;地產(chǎn)開發(fā)只是其項目的基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎(chǔ)和載體,資本運營是貫穿始終的,因為只有資本運營得以與各個環(huán)節(jié)的融合,項目才能最大限度的得到良性的運營,而這才是最終的目的?! 「鶕?jù)運營環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運營主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產(chǎn)實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是
4、地產(chǎn)開發(fā)商同時承當(dāng)了資本運營商的角色,并且承當(dāng)了商業(yè)運營商的工作。這在運營中上極大提高了項目的風(fēng)險?! ∷捱w寶龍城市廣場同樣犯了此類錯誤,從開發(fā),到商業(yè)運營,資本運營商。宿遷寶龍城市廣場扮演三個角色。這在商業(yè)地產(chǎn)中極易出現(xiàn)短板?! ∵\營分析 寶龍在免租期一年的期限即將到來時,整個商業(yè)廣場的商業(yè)氛圍依舊不理想,雖然導(dǎo)致商業(yè)氛圍的因素很多,但主要因素有以下幾點:目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解,并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力,可提升其的專業(yè)水平,并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展,保障停車場安保新項目的正常、順利開展,特制定安保從
5、業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃 第一,由于宿遷寶龍城市廣場作為一家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其核心還是以地產(chǎn)開發(fā),但是在商業(yè)地產(chǎn)上,唯一的核心是商業(yè)運營,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運營的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個階段性行為,而商業(yè)地產(chǎn)運營是個長期性行為,所以從這個角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運營的主導(dǎo)地位。 第二,寶龍地產(chǎn)對于商業(yè)運營并不像它對于地產(chǎn)開發(fā)那么精通,所以在商業(yè)劃分,區(qū)域優(yōu)化,商業(yè)定位等領(lǐng)域比較模糊,這些導(dǎo)致寶龍城市廣場的百貨區(qū)一直處于混亂的狀態(tài)。其結(jié)果自然導(dǎo)致客源的大量流失和商家對商場失去原來高度的忠誠度與信心?! 〉谌?,寶龍城市廣場的百貨區(qū)內(nèi)共有1
6、92家品牌,但是一線品牌完全沒有,二線品牌有10余家。剩下全是三四線品牌,這樣的話,品牌的檔次決定整個項目的商業(yè)運營的定位,寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現(xiàn)在基礎(chǔ)開發(fā)上,在品牌選擇上,沒有一個很好的界定標(biāo)準(zhǔn)。導(dǎo)致項目的整體商業(yè)氛圍不夠濃厚,品牌的參差不齊也在一定程度上轉(zhuǎn)化為消費者不認(rèn)可整個項目。目的-通過該培訓(xùn)員工可對保安行業(yè)有初步了解,并感受到安保行業(yè)的發(fā)展的巨大潛力,可提升其的專業(yè)水平,并確保其在這個行業(yè)的安全感。為了適應(yīng)公司新戰(zhàn)略的發(fā)展,保障停車場安保新項目的正常、順利開展,特制定安保從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能及個人素質(zhì)的培訓(xùn)計劃 第四,寶龍城市廣場的優(yōu)勢體現(xiàn)在基礎(chǔ)開
7、發(fā)能力,資本運營也是其一大短板。在整個項目中,寶龍自持的商業(yè)幾乎達(dá)到90%,這樣對于項目的資金回籠,資本運營,資金鏈等環(huán)節(jié)都充滿諸多不確定因素。物業(yè)的大量自持,使商業(yè)本身的活力被極大的扼制?! 〉谖澹鳛榻K最后一個地級市,宿遷的人均收入,消費水平等方面一直處于江蘇末端,對于寶龍城市廣場來說,過早的進(jìn)去一個處于低收入低消費的城市,勢必該將項目定位清晰,在這一點上,寶龍城市廣場做的還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?! ≈髁I(yè)態(tài)分析 寶龍在第一時間招到沃爾瑪這樣世界級的品牌入駐,雖然在很大程度上給自己前期的招商工作帶來極大的主動與靈活。但沃爾瑪?shù)馁徫锃h(huán)境一直是中國消費者所不能夠習(xí)慣
8、的,無論是商品的擺放,區(qū)域的劃分,還是消費的心態(tài),身