江蘇常州寶龍城市廣場項目地塊產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)定位報告

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1、常州市寶龍城市廣場項目C1地塊產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)定位初步報告委托方：常州寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受托方：江蘇盛陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司日期：2010年2月10日0常州市寶龍城市廣場項目C商業(yè)地塊發(fā)展探討前言江蘇盛陽房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司獲常州寶龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司邀請，很榮幸參與到常州市寶龍城市廣場項目的市場前期定位策劃工作中。根據(jù)貴公司“寶龍城市廣場項目提報內(nèi)容及要求”和貴集團公司“與時并進的‘寶龍模式和戰(zhàn)略思維’，在中國各地打造成為包含十大功能為一體的‘寶龍城市廣場’品牌”的中國房地產(chǎn)發(fā)展總目標精神，考慮到貴公司項目計劃兩年內(nèi)完成的目標的經(jīng)濟合理性，及項目面臨近48.37萬

2、平方米的商業(yè)辦公壓力，我司將以坦直的觀點，對提報要求事宜闡述有關(guān)項目商業(yè)體量支撐點和風(fēng)險意識等方面的看法提出和“項目兩年開發(fā)周期的看法”、“C地塊產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)定位”及“業(yè)態(tài)定位和建筑設(shè)計方案的結(jié)合”相關(guān)的開發(fā)周期、規(guī)劃方案、商業(yè)業(yè)態(tài)等三個部分的分析和建議，僅供貴公司參考。本文以項目C1商業(yè)用途的地塊作為主題，除“開發(fā)周期”以外，基本上不涉及項目其余B及C2地塊住宅部分的發(fā)展探討。撰寫本“規(guī)劃定位”報告僅2星期時間是遠遠不夠的，故只能依靠我司長期以來對商業(yè)地產(chǎn)方面的多項目經(jīng)歷和相對成熟的經(jīng)驗，暫做一個初步的評估判斷和定位方面的建議。1概述就C1地塊投資成本的粗

3、略概算、現(xiàn)階段項目發(fā)展不利因素的初步分析、貴集團公司的目標方針、中國城市商業(yè)運行的共同特征、常州市新北區(qū)發(fā)展歷史和市中心大型商業(yè)樓盤的借鑒，我們對項目兩年開發(fā)周期的可行性認為：1．兩年期開發(fā)--項目2年開發(fā)期應(yīng)該重點考慮的是B地塊和C2地塊住宅項目的建設(shè)和完成銷售，C2地塊北側(cè)的部分步行街商業(yè)的建設(shè)和完成銷售或租賃。2．C1地塊商業(yè)項目擱置--區(qū)域的商業(yè)發(fā)展條件相對成熟保守估計需5-10年的周期，但由于養(yǎng)商期很長而資金壓力和風(fēng)險較大，建議C1地塊商業(yè)項目擱置。3．《寶龍城市廣場》規(guī)劃報批--如果目前因《寶龍城市廣場》整體規(guī)劃報批所需，而必須完成其中“C1地塊商

4、業(yè)項目”的規(guī)劃設(shè)計。我司建議C1地塊商業(yè)項目做一個應(yīng)變靈活性很強的，適應(yīng)市場各種不可預(yù)見因素的，符合貴集團公司主張經(jīng)營具有集合能力的定位業(yè)態(tài)組合，打造“九大功能”為一體的，及帶有“虛擬”色彩的“C1地塊商業(yè)項目”規(guī)劃設(shè)計方案融入《寶龍城市廣場》整體規(guī)劃設(shè)計方案，送政府規(guī)劃部門報批。在適當?shù)?，區(qū)域已呈現(xiàn)人氣和消費需求氛圍的時候再由貴集團公司考慮規(guī)劃深化和最終落實確定，繼而進入實體建設(shè)。4．規(guī)劃設(shè)計調(diào)整--巨量面積的C1地塊商業(yè)項目可考慮設(shè)計成4-5個“Mail”及上端設(shè)商辦樓的“單體”，使其相對獨立，又能夠有機地組合成一個整體的建筑。一旦以“長遠持有商業(yè)物業(yè)”和

5、尋求時機將資產(chǎn)打包再次上市的國內(nèi)、外投資基金及中國大量中、小投資者集資的介入，這樣的具有獨立性的，相對較低總價的“單體”有利于這方面的操作。5．我司可協(xié)助工作--如果貴公司有需要，我司可協(xié)助貴公司出具《C1地塊商業(yè)項目的設(shè)計任務(wù)書》及和設(shè)計師進行協(xié)調(diào)事宜。2目錄第一部分項目兩年開發(fā)周期的看法一．項目兩年開發(fā)周期的可行性探討二．C1地塊投資成本的粗略概算1．土地成本2．建設(shè)成本3．總投入成本三．現(xiàn)階段發(fā)展項目C1地塊商業(yè)不利因素的初步分析1.常州商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)市場近年的不平衡發(fā)展2.城市副中心商業(yè)發(fā)展的局限性3．常州人的傳統(tǒng)概念根深蒂固4．項目周邊的基本支撐條件

6、尚無形成5．項目尚不具備招商條件四．和貴集團公司的目標方針不符1.“時間”是貴集團公司驗證商業(yè)理念的關(guān)鍵2.預(yù)期的極低租金不符合投資回報率3．資金需求量和壓力的考慮五．目前中國城市商業(yè)運行的共同特征1.“高售價、低租價”成就比例差異極大的“投資回報率”2．投資商業(yè)用房的“高回報”寄托點六．常州市新北區(qū)發(fā)展歷史的借鑒1．還只是一個滿足區(qū)域消費的“區(qū)域性商業(yè)”2．“CBD中心”發(fā)展仍未成熟3．人口低密度難以形成CBD商圈4．商業(yè)吸納率較低，商業(yè)規(guī)模和高空置率及低迷租金并存5．辦公樓市場仍然蕭條6．尚無百貨零售為主力的購物中心7．估計新北區(qū)商業(yè)的成熟年限七．常州“萊

7、蒙都會”項目的借鑒八．項目的商業(yè)步行街發(fā)展建議第二部分C地塊產(chǎn)品及規(guī)劃定位和發(fā)展一．寶龍模式31．中國前沿商業(yè)地產(chǎn)2．顛覆商業(yè)傳統(tǒng)3．業(yè)績二．規(guī)劃定位和周期提議1．5-10年的周期2．10年以后的周期三．基礎(chǔ)資料1．C1地塊經(jīng)濟技術(shù)指標2．對《青楓公園南側(cè)B、C地塊（常州市寶龍城市廣場）建設(shè)工程設(shè)計方案總平面》的理解四．“產(chǎn)品及商業(yè)業(yè)態(tài)定位”形式探討1.現(xiàn)代商業(yè)規(guī)劃要點2．項目規(guī)劃報批五．項目26萬平方米的購物中心商業(yè)的規(guī)模該如何定位六．對現(xiàn)《青楓公園南側(cè)B、C地塊（常州市寶龍城市廣場）建設(shè)工程設(shè)計方案總平面》的商榷1.“方案”明顯面積不足2．單層面積過大3．

8、建筑層高第三部分業(yè)態(tài)定位和建筑設(shè)計方案