廣州某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告(2)

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1、地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、總用地面積：43960m22、總建筑面積：172940m23、建筑密度：49.75％4、容積率：5.035、地下建筑面積：11743m26、地上建筑面積：161197m27、西塔樓建筑面積：71771m28、東塔樓建筑面積：101169m29、已完成工程部分：地下室工程，西塔樓上部四層混凝土結(jié)構(gòu)（二）項(xiàng)目方案根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查與分析的結(jié)構(gòu)（過(guò)程略），將該項(xiàng)目?jī)蓷澦欠謩e建為一棟甲級(jí)純寫(xiě)字樓（以出租為主）

2、與一棟全天候商務(wù)寫(xiě)字樓（以出售為主）（三）項(xiàng)目功能面積分布，見(jiàn)表1及表2所示。表1西塔樓（全天候商務(wù)寫(xiě)字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等低壓配電房等44644464夾層170170負(fù)一層商場(chǎng)30133013小計(jì)76471層大堂、商場(chǎng)等264826482層商場(chǎng)154115413層商場(chǎng)154115414層酒樓、餐廳250525055層技術(shù)層177417746～16層寫(xiě)字樓15411695117層避難層1541154118層設(shè)備層1541154119～29層寫(xiě)字樓15411695130層避難層1541

3、154131～39層寫(xiě)字樓15411386940設(shè)備層1541154140停機(jī)坪180180小計(jì)64124合計(jì)7177114地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！表2東塔樓（甲級(jí)純寫(xiě)字樓）功能面積分布表樓層使用功能每層面積（平方米）總面積（平方米）負(fù)二層管理中心、維修間、變壓器房等20482048負(fù)一層管理中心、低壓配電房20482048小計(jì)40961層大堂、商場(chǎng)等204820482層商場(chǎng)180318033層商場(chǎng)18

4、0318034層商場(chǎng)204820485層技術(shù)夾層204820486～18層寫(xiě)字樓20482662419層避難層2048204820～35層寫(xiě)字樓15363276836層寫(xiě)字樓1536153637層避難層1536153638～45層寫(xiě)字樓15361288846～49層寫(xiě)字樓1024409650層設(shè)備層1024102450層核心部設(shè)備層283283小計(jì)9195351～55層寫(xiě)字樓10245120合計(jì)101169一、項(xiàng)目投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算的各項(xiàng)設(shè)定與總投資估算表1、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總工期為三年，從2002年10月起，至2005年9月。2、從項(xiàng)目開(kāi)始

5、動(dòng)工起，本項(xiàng)目的剩余土地使用權(quán)年限為30年。3、根據(jù)廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期工程費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及其他費(fèi)用等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)總投資為：1712706132元人民幣，匯總詳見(jiàn)表3。表3項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目東塔成本東塔單價(jià)西塔成本西塔單價(jià)合計(jì)1、開(kāi)發(fā)成本（靜態(tài)）9079927808975600371392836515083641721.1土地購(gòu)置費(fèi)292497398289120750260228915000000001.2前期工程費(fèi)1.3工程建設(shè)費(fèi)551302122

6、544935612572749629074278491.4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)64193260635367430635121009363232、開(kāi)發(fā)費(fèi)用10462006710339972189513902043419622.1管理費(fèi)1653906416310683772149272228362.2其他費(fèi)用50584505035885505086470002.3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1653906416310683772149272228362.4財(cái)務(wù)費(fèi)用66483489657471645126571136480012.5銷(xiāo)售費(fèi)用00276012893852760128914地產(chǎn)江

7、湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！3、總計(jì)10126128471000870009328797551712706134（二）各項(xiàng)投資與成本費(fèi)用估算表（略）（三）項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行借款，三是租售收入用于投資部分?？紤]到開(kāi)發(fā)商已投入了50000萬(wàn)元完成了項(xiàng)目前期的有關(guān)工作，因此本項(xiàng)目實(shí)際資金缺口為55220萬(wàn)元，計(jì)劃由開(kāi)發(fā)商投入自有資金970萬(wàn)元作為啟動(dòng)資

8、金，另需向銀行貸款45500萬(wàn)元用于投