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1、商業(yè)裙樓定位策劃與分析一、裙樓物業(yè)的現(xiàn)狀??近期，有關(guān)大型超市、餐飲等行業(yè)進(jìn)駐高層物業(yè)裙樓的消息頻見報(bào)端，很多商家都把目光對準(zhǔn)了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發(fā)現(xiàn)，很多裙樓商業(yè)物業(yè)由于社區(qū)規(guī)模、場地過小等因素很難符合經(jīng)營要求。??廣州市裙樓商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)兩極化分布的態(tài)勢。很多區(qū)域尤其是新興區(qū)域諸如珠江新城、東圃、白云區(qū)一帶裙樓的空置率達(dá)到９０％以上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應(yīng)緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應(yīng)量比較大，例如協(xié)和新世界芳草園2層共6200平方米;華標(biāo)廣場3層共15000平方米
2、;都市華庭也有2萬平方米左右;帝景苑有4000平方米，但都已找到買(租)家，而且售價(jià)和租金比原來的有所提高。據(jù)悉，芳草園首層商鋪大面積售價(jià)超過3萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價(jià)也近3萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優(yōu)越，部分商鋪甚至開出6萬余元/平方米的單價(jià)，但仍有保險(xiǎn)、電訊類等實(shí)力雄厚的公司準(zhǔn)備進(jìn)駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險(xiǎn)等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對零散的買賣就不是很好，其中
3、１０００平方米左右的地塊成交比較多。??二、裙樓物業(yè)的特點(diǎn)------商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別??首先，體現(xiàn)在價(jià)格上。由于商業(yè)裙樓中附含的土地價(jià)值被塔樓部分分?jǐn)偭?，所以價(jià)格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢。??其次，體現(xiàn)在經(jīng)營方式上。由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營的業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。??第三、體現(xiàn)在外立面上。單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢。裙樓是不獨(dú)立的，所以在外觀設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商機(jī)。并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能
4、。??三、裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式??目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業(yè)市場的道路。目前運(yùn)作比較成功的是走專業(yè)市場這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積淀來運(yùn)作自己的項(xiàng)目。另外政府對一個(gè)區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā)展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相應(yīng)的專業(yè)市場。目前裙樓商業(yè)物業(yè)走專業(yè)化市場道路成功的例子很多，一德路的浩和大廈其裙樓部分命名為山海城國際商貿(mào)中心，定位為海味、干貨商場，受到投資者的青睞；天一新村的天一文具精品中心也是延續(xù)了周邊文具店鋪林立
5、的特點(diǎn)；而石牌西路的天晟明苑裙樓部分也將會(huì)做電腦專業(yè)市場，從而更好地發(fā)揮崗頂、石牌一帶電腦行業(yè)成行成市的特點(diǎn)。??在裙樓設(shè)計(jì)時(shí)，我們最好先確定下裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式，是分隔建筑還是整體打通，這對以后的招商運(yùn)作關(guān)系重大。如萬科跟沃爾瑪?shù)暮献?，雙方先確定裙樓的用途，量身定做，在建筑時(shí)就會(huì)省時(shí)省錢省力。??四、當(dāng)前裙樓物業(yè)存在的主要問題??1、缺乏策劃，與住宅的銷售脫節(jié)。目前，商業(yè)裙樓往往是在住宅部分銷售后，再進(jìn)行策劃推廣，形成住宅和裙樓在策劃銷售上的脫節(jié)和滯后，既影響了裙樓自身的銷售，也影響了住宅的銷售。??2、空置率高，
6、供求很不平衡。造成高空置率的主要原因是發(fā)展商運(yùn)作項(xiàng)目的時(shí)候比較盲目，很多發(fā)展商從“人有我有”和高回報(bào)的角度出發(fā)，缺乏商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，對周邊商業(yè)環(huán)境考慮不足，往往是項(xiàng)目做出來了再去找市場，而不是有針對性地設(shè)計(jì)商場的規(guī)模、大小、用途等，一段時(shí)間凡住宅必有商業(yè)裙樓，導(dǎo)致商業(yè)裙樓大量出現(xiàn)，商業(yè)裙樓高空置率成為困擾發(fā)展商一個(gè)大難題。??五、裙樓物業(yè)的功能定位和主題定位??要確定裙樓物業(yè)的主題，必須先考慮到裙樓的功能定位：補(bǔ)缺型還是主驅(qū)型。裙樓作為整棟建筑的一部分，必須與建筑的其他部分（塔樓）協(xié)調(diào)共處。裙樓在整棟建筑中的作用
7、，不外乎或是作為塔樓功能的補(bǔ)充，為塔樓的業(yè)主服務(wù)-----即補(bǔ)缺型；或是作為一個(gè)引力源，在她周圍形成一個(gè)強(qiáng)大的磁場，從而帶動(dòng)塔樓的租售-----即主驅(qū)型。如果裙樓和塔樓缺乏內(nèi)在的關(guān)聯(lián)，則整棟樓的投資效益必不能發(fā)揮到最大。但究竟選擇補(bǔ)缺還是主驅(qū)，要根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)、周圍環(huán)境及政策導(dǎo)向等因素綜合考慮。??目前的商業(yè)裙樓以補(bǔ)缺型為主。如商住兩用的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會(huì)所等，優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點(diǎn)。而主驅(qū)功能的裙樓，常常做成專業(yè)市場、展覽中心或主題商鋪，吸引
8、投資者的進(jìn)入，聚集人氣財(cái)氣，造成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，塔樓的銷售也就水到渠成。??在確定了裙樓的功能定位后，還要對裙樓物業(yè)進(jìn)行主題定位。裙樓的主題定位需要注意以下幾個(gè)方面：??1、地理位置。商業(yè)裙樓最重要的因素就是人流和物流。這兩個(gè)要素具備了，項(xiàng)目就成功了一半。如果地處繁華的商業(yè)地段，擁有良好的商業(yè)氣氛，項(xiàng)目本身的商業(yè)價(jià)值較高，則在商業(yè)定位上的選擇范圍較廣
