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《2012龍馬商業(yè)廣場營銷策劃案36p 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在應用文檔-天天文庫。
1、華鼎不動產(chǎn)策略機構龍馬商業(yè)廣場[龍馬商業(yè)廣場]項目總體營銷策劃方案第一部分產(chǎn)品定位第一章項目SWOT分析一、項目優(yōu)勢——S1、地段優(yōu)勢項目位于渠江北路與洪州大道之間，是老城與新城的結合地帶，具有良好的地段優(yōu)勢，能較好地吸引商業(yè)消費人流。2、區(qū)位優(yōu)勢項目地處老城商業(yè)中心地帶，周邊商業(yè)經(jīng)營較為成熟并且項目靠近廣安區(qū)委、區(qū)政府，具有較好的商業(yè)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢明顯。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總規(guī)模24萬方，其中商業(yè)10萬方左右，具有較大的規(guī)模，能較好地完成業(yè)態(tài)的規(guī)劃，使項目自身具有較強的資源整合能力，對項目成功經(jīng)營有較大的優(yōu)勢。4、開發(fā)商
2、品牌形象優(yōu)勢項目開發(fā)商安得集團在廣安有較高的知名度，已成功開發(fā)過多個項目，本項目的推出較易被市場接受，能較好的借助開發(fā)商的品牌形象提高項目知名度。5、產(chǎn)品優(yōu)勢n項目商業(yè)多為2層建筑，較適合大型商業(yè)步行街的經(jīng)營形態(tài)，有利于商業(yè)的后期經(jīng)營。第36頁共36頁華鼎不動產(chǎn)策略機構龍馬商業(yè)廣場n項目底層多為25平方米左右的小鋪位，可組合成多種面積，使經(jīng)營中有較好的靈活度，小面積鋪位的推出，能較好的被市場所接受。n項目中心有一個具有一定規(guī)模的商場，便于項目引進主力店，使項目具有較強的吸引力，便于后期經(jīng)營。n項目有多個出入口，可以從項
3、目周邊不同位置進入項目，有利于人流的組織。n廣場內部由5縱5橫10條道路劃分，有利于商業(yè)人流的流動。6、政府支持本項目為廣安市重點工程，引起了政府的高度關注，得到政府的大力支持，已在社會上引起較大的反響，項目知名度得到較大的提高，獲得了市場對項目廣泛的認知。二、項目劣勢——W1、產(chǎn)品方面n項目建筑風格不明確，總體趨向歐式風格，不能很好的適應大型商業(yè)廣場對建筑產(chǎn)品的要求。n項目在規(guī)劃過程中沒有較好的考慮建筑功能空間了用效率的問題，如建筑頂層利用、靠近西門廣場四個羅馬柱形建筑。n道路材質沒有較好的考慮商業(yè)廣場經(jīng)營中對道路的
4、要求，多采用普通的水泥路面，不利于各業(yè)態(tài)對商業(yè)的經(jīng)營需求。n外立面形象不突出，由于項目的產(chǎn)品設計中沒有較好的考慮后期經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)對建筑外觀特點的需求，而在設計中千篇一律的采用一種形式，不能很好的突出商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營的特點。n項目車位的規(guī)劃數(shù)量不足，項目應規(guī)劃足夠的車位，以免除后期經(jīng)營中對車位需求的后顧之憂。n廣場主入口位于洪州大道和渠江北路，距離成熟商業(yè)區(qū)較遠，不利于吸引商業(yè)人流。第36頁共36頁華鼎不動產(chǎn)策略機構龍馬商業(yè)廣場2、市場方面n投資回報率較低目前市場上商業(yè)門面整體售價較高，多數(shù)門面位置均較好，售價多在8000
5、—10000元/平方米，但大部分門面經(jīng)營類別雷同，經(jīng)營收益較低，收益增長缺乏潛力，而多數(shù)租金在50—80元/平方米.月，客戶經(jīng)營壓力較大，投資回收周期較長10—20年（一般投資回收期在8—10年），且缺乏穩(wěn)定性。n市場競爭壓力較大目前市場上投放商業(yè)門量較大，多數(shù)項目將在年內或明年初完工投入使用，多數(shù)都進入了銷售的關鍵時期，同時目前市場上有眾多的項目都在規(guī)劃中，預計將在年內或明年初推出，對本項目大體量商業(yè)項目來說，將面對在售其他項目的有限客戶分流和未來推出項目的市場競爭，市場壓力較大。n工程進度嚴重滯后根據(jù)項目原來的工程
6、進度計劃，住宅部分應在今年年底交房，商業(yè)部分也應大部分完工，但目前商業(yè)部分除A區(qū)主體完工以外，其余部分處于拆遷或場地平整階段，住宅也有大部分未動工，同時目前工程進度較為緩慢，施工場地較為冷清，客戶對項目工程進度信心不足，工程進度的嚴重滯后成為了銷售的重要阻力。n銷售狀況不理想項目自面市以來，歷時一年多，目前主要銷售的為住宅部分，商業(yè)部分僅有少部分售出，商業(yè)部分根據(jù)市場項目缺乏對產(chǎn)品賣點的深度挖掘，不能有效的支撐項目較高的價格，對消費者的吸引力不夠。n消費者信心不足第36頁共36頁華鼎不動產(chǎn)策略機構龍馬商業(yè)廣場由于項目工
7、程進度嚴重滯后，工地現(xiàn)場施工緩慢，甚至有部分項目還未完成拆遷，項目商業(yè)部分產(chǎn)品展示的不完善及較高的售價對消費者來說，將面對較大的后期經(jīng)營風險，導致消費者信心方面嚴重不足。n項目市場形象定位不明確項目前期營銷定位上僅注重項目大概念的營銷，過多的從企業(yè)的角度來宣傳項目產(chǎn)品，沒有很好的從產(chǎn)品自身的賣點上挖掘產(chǎn)品的內涵，向客戶傳遞項目的理念，給市場和消費者一個明確的定位。三、項目威脅點——O1、后期開發(fā)項目的威脅市場將有更多的商住項目推出，將對本項目的開發(fā)造成較大的威脅。2、目前經(jīng)營的商業(yè)項目的威脅目前在經(jīng)營商業(yè)步行街，其經(jīng)營
8、狀況較好，已經(jīng)搶占了大部分商家的，所以本項目在后期招商經(jīng)營過程中將受到這部分經(jīng)營成熟的商業(yè)步行街的威脅。四、項目機會點——Tn大型的集合各業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)處于市場空白點隨著廣安市城市化進程的推進，目前商業(yè)消費雖然較為繁榮，但整個商業(yè)處于一種無序，自發(fā)的經(jīng)營狀態(tài)，商業(yè)經(jīng)營競爭能力、盈利能力較低，廣安作為一個地級城市需要有大型的商業(yè)物業(yè)
