東莞城區(qū)商業(yè)項目市場調(diào)研分析報告

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1、東莞城區(qū)主要商圈研究報告目錄第一部分：商圈現(xiàn)狀分析1．商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析1.1.物業(yè)分布1.2.商業(yè)形態(tài)1.3.建筑規(guī)模1.4.產(chǎn)品特色1.5.業(yè)態(tài)分布1.6.經(jīng)營方式1.7.租售價位1.8.配套設施1.9.物業(yè)管理1.10.車位狀況2.商業(yè)競爭格局分析6.1.商圈細分6.2.各商圈發(fā)展前景分析6.3.城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢分析3.典型項目調(diào)研第二部分：客戶市場調(diào)研1.消費者調(diào)查定量分析2.沿街商鋪經(jīng)營者調(diào)查定量分析3.商場內(nèi)商鋪經(jīng)營者調(diào)查定量分析第一部分：商圈現(xiàn)狀分析1．商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析：1.1.物業(yè)分布：東莞商業(yè)物業(yè)分

2、布較為分散，城區(qū)已經(jīng)發(fā)展成熟的商業(yè)集中地主要集中在西正路－市橋路、花園路及東城大道。隨著新一輪的城市化建設，目前一批大型商業(yè)項目的啟動，將改變目前東莞城區(qū)的商業(yè)布局。南城、東城、萬江隨著核心商業(yè)物業(yè)的建設，都將形成新的商圈。>>城區(qū)主力商家及在建大型商業(yè)物業(yè)分布：區(qū)域核心商業(yè)地址備注莞城區(qū)沃爾瑪東縱大道已營業(yè)莞城區(qū)地王廣場東縱大道2004.10開業(yè)莞城區(qū)天和百貨西正路已營業(yè)莞城區(qū)百佳西正路已營業(yè)莞城區(qū)家樂福運河西路已營業(yè)莞城區(qū)百佳東城西路已營業(yè)莞城區(qū)國美電器東城西路已營業(yè)東城區(qū)天和百貨東縱大道已營業(yè)東城區(qū)華潤東城大

3、道2004.5開業(yè)東城區(qū)吉之島花園路已開業(yè)東城區(qū)東城風情步行街東城大道已營業(yè)東城區(qū)世博廣場東升大道在建東城區(qū)星光影業(yè)商城東升大道明年開工南城區(qū)第一國際鴻福路在建東江區(qū)華南MALL萬江大道在建從以上表格可以看出，目前城區(qū)商業(yè)主要分布在莞城區(qū)及東城區(qū)，而東城區(qū)則是目前在建商業(yè)物業(yè)最為集中的區(qū)域。市區(qū)已售、在售和正在運營的商業(yè)物業(yè)比較集中的區(qū)域主要在東城區(qū)，其主要原因在于城市用地限制及規(guī)劃發(fā)展引導的影響，同時東城區(qū)集中了東城中心、金月灣、東城山莊、新世界花園、東糖住宅小區(qū)、金澤花園等檔次較高的新興居住小區(qū)，有著較強的消費

4、力資源，同樣需要較高檔次的消費場所與之匹配。物業(yè)分布較為集中的狀況一方面表明在某一區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)物業(yè)的競爭態(tài)勢，另一方面也表明物業(yè)分布較為集中的區(qū)域容易形成區(qū)域的規(guī)模效應，熱點區(qū)域往往更容易吸引足夠的市場關(guān)注，從而更大程度地共享客戶資源。2.2.商業(yè)形態(tài)：呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)齊頭并進局面：n東莞商業(yè)形態(tài)已經(jīng)進入一個新的發(fā)展階段，大型超市、大型百貨、便民店、品牌專賣店、專業(yè)市場、倉儲商店、商業(yè)步行街等新商業(yè)形態(tài)發(fā)展勢頭強勁。自1997年10月、1998年12月世界級零售業(yè)巨頭沃爾瑪、家樂福分別進駐東莞以來，在洋超市的巨大沖擊

5、下，東莞城區(qū)的東豪、大亞灣等超市相繼關(guān)門，曾經(jīng)號稱東莞最大商場的運河商場，也易主清算。目前東莞市區(qū)已經(jīng)擁有沃爾瑪、家樂福、百佳、吉之島等大型超市百貨，其規(guī)模、購物環(huán)境和現(xiàn)代化管理程度都遠遠超過本地商場。洋超市進軍東莞后，東莞本地零售企業(yè)在與洋超市的競爭中不斷成長壯大，以美宜佳、美佳等為代表的本地商家，以小而靈活的連鎖經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)在居民區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)遍地開花與洋超市形成了以小抗大的新格局。大型住宅區(qū)越來越受到商家青睞：n商鋪投資一直是東莞房地產(chǎn)市場的一大熱點，縱觀目前東莞商業(yè)，大型商業(yè)的發(fā)展無論在空間布局、營銷理念，還是經(jīng)

6、營手段上，都較以往有很大的突破。目前，許多商家把注意力逐漸移出傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，而轉(zhuǎn)向大型住宅區(qū)。一方面，商業(yè)中心區(qū)如西正路、文化廣場等地各類商業(yè)過于密集，競爭異常激烈，再加上租金居高不下，使得商家經(jīng)營成本過高；另一方面，由于政府規(guī)劃及房地產(chǎn)商的開發(fā)規(guī)模效應，逐漸形成了為數(shù)眾多的大型住宅區(qū)，如東城中心、新世界花園、東湖花園等，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的居住“空心化”趨勢越來越明顯。大型商場進駐住宅社區(qū)，不僅使住宅區(qū)需要的便民商業(yè)配套設施得到了解決，商場也由于有龐大穩(wěn)定的消費群體做支撐，利潤得以保障。在房地產(chǎn)銷售中，擁有品牌商家

7、作配套，也成為了住宅銷售的一大“賣點”。沃爾瑪東湖店、吉之島花園商貿(mào)店等，都是這樣的典型范例。新興商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)：n2002年4月28日奠基的華南MALL據(jù)稱共投資30億元，地處東莞市萬江中心區(qū)，在107國道與廣深高速公路道滘口之間，毗鄰東莞市物流中心；華南MALL商業(yè)面積近40萬平方米。華南MALL定位在中國首個超大型的集購物、休閑、娛樂、旅游、餐飲為一體的主題式購物公園、一站式、復合型商業(yè)形態(tài)。>>專業(yè)市場與大型百貨、大型超市同步發(fā)展>>城區(qū)主要商業(yè)形態(tài)（已營業(yè)）：大型百貨超市百佳超市西正路、東城西路天和百貨西正

8、路、東縱大道家樂福超市運河西路沃爾瑪超市東縱大道吉之島花園路萬佳百貨東城大道專業(yè)市場建材市場家居裝飾城南城五星居裝飾廣場南城新興裝飾材料城東縱大道華美樂建材超市南城家電商場時尚電器城東縱大道飛躍電器莞太路美新電器百貨南城新基路口華康電器廣場東城大道麗聲電器城運河東一路經(jīng)貿(mào)中心興華電器家居萬江都會廣場對面國美電器東城大道家具市場光輝家具批發(fā)城東縱大道美新家居中