淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償中土地價(jià)值的顯化

《淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償中土地價(jià)值的顯化》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償中土地價(jià)值的顯化淺談城市房屋拆遷補(bǔ)償中土地價(jià)值的顯化第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”該規(guī)定確立了拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t一一等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定貨幣補(bǔ)償價(jià)。應(yīng)當(dāng)講，該規(guī)定較1991年國(guó)務(wù)院是一大進(jìn)步，但在對(duì)待土地使用權(quán)補(bǔ)償是否應(yīng)予顯化的問(wèn)題上，該規(guī)定仍然引起了不同的意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，既然貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以“房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)”來(lái)確定，則能夠影響被拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)的因素均應(yīng)被列人。在房地

2、產(chǎn)評(píng)估時(shí)，不但要考慮房屋本身，還要考慮房屋的區(qū)位、用途及權(quán)益狀況；不但考慮到房屋占用的土地,還要考慮到被拆遷人擁有的院落及相應(yīng)的附屬設(shè)施。因此,根據(jù)該規(guī)定，拆遷貨幣補(bǔ)償款中包括了對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，沒(méi)有必要再單獨(dú)規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，土地作為一種特殊的商品，既有價(jià)值又有使用價(jià)值，因具有稀缺性而有價(jià)格，同時(shí)土地具有保值增值的特點(diǎn)，會(huì)隨著需求的增加而自然增值，因而具有財(cái)產(chǎn)性。按我國(guó)規(guī)定，在土地之上產(chǎn)生的土地使用權(quán)屬于“與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，中也將土地使用權(quán)作為一種與土地所有權(quán)并列的權(quán)利。由此可見(jiàn)，土地使用權(quán)是一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有獨(dú)立的價(jià)值，國(guó)家通過(guò)拆遷取得土地

3、使用權(quán)給予土地使用權(quán)人相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)予以明確，在城市房屋拆遷補(bǔ)償中則表現(xiàn)為土地價(jià)值的顯化。筆者認(rèn)為，在城市房屋拆遷補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)顯化土地價(jià)值。一、在拆遷補(bǔ)償中為什么要顯化土地價(jià)值（一）現(xiàn)行法律的要求1、憲法層面。XX年3月14日，全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)了新的憲法修正案，明確規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?、法律層面。第五十八條規(guī)定：“有下列情形之?的,由有關(guān)人民政府土地主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用

4、土地的；……依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！贝送猓岸家?guī)定了，國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)在出讓合同約定的使用年限期滿前不收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公眾利益的需要，國(guó)家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)。利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（二）現(xiàn)實(shí)拆遷工作的要求首先，現(xiàn)行的拆遷政策是按照建筑面積給予的補(bǔ)償，土地使用權(quán)補(bǔ)償未予以顯化，群眾自然認(rèn)為建的越多補(bǔ)償就會(huì)越多，因此，私搭亂建屢禁不止，嚴(yán)重影響了城市拆遷工作。其次，在拆遷實(shí)踐中，群眾認(rèn)為享有的合法土地使用權(quán)未得到應(yīng)有的補(bǔ)償，引起了諸多訴訟

5、。例如安陽(yáng)市文峰東路、唐子巷拆遷改造等工程中，一些群眾持要求給予其土地使用權(quán)補(bǔ)償，并以此將拆遷人安陽(yáng)市土地儲(chǔ)備中心告到了法院，引起群體訴訟。二、現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償制度的主要缺陷（一）法規(guī)政策與現(xiàn)行法律規(guī)定不銜接。眾所周知，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體，房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分。拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷，而是要通過(guò)拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán)，再進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化。房屋拆遷的結(jié)果之一，就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回。濾布因此，顯化土地價(jià)值，對(duì)拆遷雙方來(lái)說(shuō)都是非常重要的，有關(guān)法律對(duì)此也是有明確規(guī)定。但是，從關(guān)于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出，該規(guī)

6、定沒(méi)有明確對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。這顯然同有關(guān)法律規(guī)定不銜接。雖然貨幣補(bǔ)償中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，但由于對(duì)被拆遷人補(bǔ)償中沒(méi)有顯化對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，所以仍然難以使被拆遷人信服，從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾。（二）不區(qū)分土地使用權(quán)取得方式，政策原因?qū)е虏还?。房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合物，被拆遷人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)，其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。由于我國(guó)實(shí)行的是土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度，因此，土地使用權(quán)權(quán)益的大小，主要取決于土地使用權(quán)取得方式、土地使用權(quán)面積、土地使用年限、土地區(qū)位等因素。在這些因素中，土地使用權(quán)的取得方式是主導(dǎo)因素。一般而言，劃撥取得

7、土地使用權(quán)與出讓取得土地使用權(quán)在成本構(gòu)成上的差別在于沒(méi)有交納土地出讓金。因此，在房屋拆遷補(bǔ)償中，出讓取得土地使用權(quán)與劃撥取得土地使用權(quán)，得到的補(bǔ)償應(yīng)該不同。問(wèn)題是規(guī)定，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，這一規(guī)定實(shí)際上是完全以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，也就是說(shuō)，是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償。壓濾機(jī)濾布這樣，劃撥土地上的房屋和出讓土地上的房屋將得到相同的補(bǔ)償，結(jié)果是，劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償，而出讓土地使