濱海國際項(xiàng)目整體開發(fā)思路修正案

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1、濱海國際項(xiàng)目整體開發(fā)思路（修正案）61目錄前言……………………………………………………………………………………………………………………6第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)概況……………………………………………………………………………………………………7一、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析…………………………………………………………………………….7（一）、防城港市概況………………………………………………………………………………………………..7（二）、防城港市總體社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況……………………………………………………………………….10（三）、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析……………………………………

2、……………………………………….16（四）、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)………………………………………………………………………19（五）、項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向………………………………………………………………………………………….21二、項(xiàng)目地塊分析……………………………………………………………………………………………………22（一）、項(xiàng)目位置……………………………………………………………………………………………………..22（二）、地塊形狀……………………………………………………………………………………………………..23（三）、地塊優(yōu)劣勢(shì)分析………………………………………………………

3、……………………………………..23（四）、基地的物業(yè)發(fā)展偏好………………………………………………………………………………………..23第二部分：項(xiàng)目整體開發(fā)構(gòu)想25一、開發(fā)前瞻性構(gòu)想…………………………………………………………………………………………………….251、整體規(guī)劃、分期開發(fā)、分區(qū)布局、組合銷售25612、前瞻性開發(fā)概念：263、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值分析264、開發(fā)期內(nèi)平均容積率的劃分285、整體開發(fā)構(gòu)想如下：29第三部分：項(xiàng)目定位30一、定位30二、主題定位構(gòu)想：321、主題營銷的需要322、價(jià)值提升與形象建設(shè)的需要323、順應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的需要32三、形象定位34四、分區(qū)定位

4、341、別墅區(qū)342、公寓區(qū)35五、客戶定位36第四部份、開發(fā)周期規(guī)劃建議37一、分區(qū)容積率安排：371、根據(jù)不同的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行容積率分區(qū)規(guī)劃372、開發(fā)次序3761二、各主題子產(chǎn)品構(gòu)成安排：38三、各期住宅產(chǎn)品組合安排：39四、開發(fā)節(jié)奏的安排：39五、商業(yè)及公建配套安排：40第五部份：首期入市產(chǎn)品規(guī)劃41一、設(shè)計(jì)條件411、開發(fā)規(guī)模：412、規(guī)劃特點(diǎn)41二、產(chǎn)品建議421、單體產(chǎn)品：422、規(guī)劃建議：43三、別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)441、建筑風(fēng)格：新加坡西班牙式：442、別墅戶型要求特點(diǎn)：48四、寬景HOUSE、情景洋房公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)491、產(chǎn)品概念---新加坡山地小鎮(zhèn)風(fēng)情492、規(guī)劃建議:

5、50（1）、指導(dǎo)思路：50（2）、價(jià)值點(diǎn)和弱勢(shì)的提升：50613、戶型設(shè)計(jì)賣點(diǎn)514、公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)52第六部份、推廣系統(tǒng)53一、基本推廣思路53二、項(xiàng)目命名：55三、組團(tuán)命名構(gòu)想551、概念設(shè)想：300畝濱海國際風(fēng)情社區(qū)55四、推廣主題：56五、項(xiàng)目文化體系：57六、項(xiàng)目價(jià)值體系58七、產(chǎn)品訴求線59八、廣告表現(xiàn)的基本元素60九、推廣進(jìn)程60第七部分銷售周期安排61一、項(xiàng)目首期的營銷周期安排建議：61二、首期營銷周期安排說明：62結(jié)束語：項(xiàng)目的未來影響6661前言大盤項(xiàng)目具有其自身規(guī)模性和系統(tǒng)性優(yōu)勢(shì)，但是，正所謂“船大難調(diào)頭”開發(fā)周期長、資金壓力大、市場(chǎng)快速變化導(dǎo)致產(chǎn)品調(diào)整出現(xiàn)問

6、題等因素，將會(huì)給大盤項(xiàng)目運(yùn)作帶來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在項(xiàng)目前期開發(fā)策劃研究中需對(duì)未來的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行充分的預(yù)判，給出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作顯得尤其重要。61第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)概況一、防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況分析（一）、防城港市概況1、防城港市簡介防城港市地處中國大陸海岸線西南端,轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣、東興市(縣級(jí)),陸地總面積6181平方公里,人口82萬，有漢、壯、瑤、京等19個(gè)民族，其中:少數(shù)民族占47%，是全國唯一的沿海沿邊港口城市，被譽(yù)為“中國西南門戶，華夏邊陲明珠”。2、防城港市城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)2.1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)61防城港市位于中國與東南亞的中心交匯點(diǎn)，南瀕北部灣，背靠

7、大西南，東鄰粵港澳，西與越南相連，有海岸線580多公里、邊境線230多公里。高速公路直抵港口，東興中越北侖河大橋把中國公路網(wǎng)與越南乃至泛亞公路網(wǎng)聯(lián)成一體；鐵路與全國聯(lián)網(wǎng)。防城港市至南寧國際機(jī)場(chǎng)、北海機(jī)場(chǎng)全線均為高速公路。作為中國通往越南及東南亞國家最便捷的海陸通道，防城港市在構(gòu)筑中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)戰(zhàn)略格局中居于特殊的地位。2.2、港口優(yōu)勢(shì)防城港作為全國12個(gè)戰(zhàn)略性主樞紐港之一，是西南出海大通道的主門戶。防城港是一個(gè)天然良港，以水深避風(fēng)、不凍不淤、含沙量小