金通健康陽光苑整合營銷策劃案例

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1、把樓盤放在超市中銷售（實戰(zhàn)版）金通健康陽光苑整合營銷策劃案例第一部分市場背景一、市場大背景一個市場從導(dǎo)入期走向成熟期是需要一個過程的，房地產(chǎn)市場也是如此。雖然說房改制度的實施已經(jīng)好幾年了，但是沈陽房產(chǎn)市場的成熟化進(jìn)程跟全國比較起來還是要慢半個拍子，這主要原因是由于沈陽是中國老工業(yè)基地的這一特殊情況所造成的。沈陽國企多，長期以來都是單位和國家分房，這種觀念深入人們的思想，這種思想也影響著沈陽的房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程。針對現(xiàn)狀可以說：沈陽房地產(chǎn)市場的空間很大，但市場的空間需要眾多的開發(fā)商們一起來運(yùn)作這個市場，同時帶動消費(fèi)者走向成熟，市場走向成熟化。遼寧金通房地產(chǎn)

2、開發(fā)有限公司（隸屬遼寧金通實業(yè)集團(tuán)）就是在這樣的情況下操作金通健康陽光苑這個樓盤的。二、市場小背景我們開發(fā)的樓盤：金通健康陽光苑，處在沈陽市皇姑區(qū)內(nèi)，具體位置在崇山路北、二環(huán)以南，北陵公園東、鴨綠江街西。該區(qū)域已經(jīng)近十年沒有建造和開發(fā)新的樓盤，可以說積累了大量的消費(fèi)者（沈陽人較戀舊，一般不太喜歡跨區(qū)域購房），這樣眾多開發(fā)商都盯住了這個區(qū)域，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)的競爭也越來越激烈。在該區(qū)域房產(chǎn)市場中，早于我們開發(fā)的有：A、B、C；晚于我們開發(fā)的有：D、E。我們的樓盤“金通健康陽光苑”于2000年10月開始開發(fā)的，在2001年11月開始銷售。擺在我們面前的問題

3、就是：淡季來了，不抓緊銷售的話，競爭者會越來越多；解決方法：變淡季為旺季，抓緊時間銷售，盡快出手。第二部分9市場調(diào)查與分析一、競爭者狀況根據(jù)房產(chǎn)銷售的競爭規(guī)則來說，一般是同一個地段樓盤的競爭，所以我們對我們樓盤附近的樓盤進(jìn)行了調(diào)查和分析工作。（一）已經(jīng)開始銷售的樓盤競爭者：A、B、C三大樓盤1、A樓盤客觀情況：、單位戶型：60m2—170m2；主位戶型：三室兩廳（平層、半躍）、二室兩廳（平層）、二室一廳（平層）；售價：2，600元/m2——2，900元/m2；建筑風(fēng)格：采用目前較為流行的建筑格局；建筑規(guī)模：70，000m2左右，500戶左右，包括平層、錯

4、層、半躍、戶型較傳統(tǒng)。機(jī)會點：、小區(qū)建筑設(shè)計采用了一些目前較為流行的手法，較美觀；雖屬中檔樓盤，但在該項目開發(fā)地區(qū)內(nèi)具有一定的突出性與唯一性；性價比較優(yōu)；8、9月份封頂與我們的金通健康陽光苑相比掌握了先機(jī)，易賺得第一桶金；廣告先行展開，處于銷售旺季開盤，并已經(jīng)構(gòu)筑旺銷態(tài)勢，現(xiàn)已出售一百多戶問題點：暴露先機(jī)，給競爭對手以可乘之機(jī)，沒留應(yīng)付概念戰(zhàn)與價格戰(zhàn)的后手；作為一個500戶的社區(qū)，沒有自己獨(dú)特的氣質(zhì)與賣點；廣告宣傳如它的社區(qū)文化一樣，沒有自己的東西，在流行的基礎(chǔ)之上沒有突出個性；銷售方式較傳統(tǒng)，銷售方法較躁，售樓處沒有明星樓盤的銷售氣質(zhì)；道路配套沒有及時

5、跟上，一定程上彌補(bǔ)了我們開盤時間的落后。2、B樓盤客觀情況：單位戶型：70m2—120m2；主位戶型：三室兩廳、二室兩廳、二室一廳（平層）；售價：1，900元/m2——2,400元/m2；建筑風(fēng)格：較傳統(tǒng)、中下檔次；建筑規(guī)模：4幢。機(jī)會點：開始售樓，相比來說占了先機(jī)；價位低，吸引部分消費(fèi)者。問題點：不能辦銀行信貸；無論從地點、房型、建筑甚至價位都無法與金通健康陽光苑相比；性價比差。3、C樓盤客觀情況：單位戶型：60m2—140m2；主位戶型：三室兩廳、二室兩廳、二室一廳（平層）；售價：1，600元/m2——2，100元/m2；建筑風(fēng)格：較傳統(tǒng)、屬中低檔樓

6、盤；建筑規(guī)模：50，0009m2左右。機(jī)會點：價位低；開盤早。問題點：外型不美觀；沒有社區(qū)管理，各方面都不完善；地理位置較差。（二）潛在的樓盤競爭者：D、E兩大樓盤1、D樓盤客觀情況：單位戶型：120m2—220m2；主位戶型：四、五室兩廳（全躍、半躍）三室兩廳（平層、半躍）、二室兩廳（平層）；售價：2，900元/m2——3,600元/m2；建筑風(fēng)格：較現(xiàn)代采用了法國建筑風(fēng)格，屬高檔樓盤；建筑規(guī)模：40，000m2左右，300戶左右，包括平層、錯層、半躍、全躍戶型較現(xiàn)代。機(jī)會點：樓盤概念借用到位；廣告宣傳力度大；高檔社區(qū)吸引部分人群（市場細(xì)分）。問題點：

7、價位高；戶型面積大；性價比差；樓盤沒有建成，可信度較低。2、E樓盤客觀情況：單位戶型：120m2—220m2；主位戶型：四、五室兩廳（全躍、半躍）三室兩廳（平層、半躍）、二室兩廳（平層）；售價：2，700元/m2——3,400元/m2；建筑風(fēng)格：較現(xiàn)代、屬中高檔樓盤；建筑規(guī)模：60，000m2左右，400戶左右，包括平層、錯層、半躍、全躍戶型較現(xiàn)代。機(jī)會點：臨近北陵公園，炒作“綠色”概念；園區(qū)屬于二期，借一期之勢；廣告力度大，賣點多；物業(yè)管理好。問題點：價位高；戶型面積大；性價比差；樓盤沒有建成，可信度低。二、消費(fèi)者狀況金通健康陽光苑所在區(qū)域的消費(fèi)者狀況

8、分析如下：（一）事業(yè)單位職員91、人群組成：主要來自周圍的幾個事業(yè)單位，包括教師