對中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題和可持續(xù)發(fā)展思索

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1、對中國房地產(chǎn)業(yè)存在問題和可持續(xù)發(fā)展思索摘要：中國的房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，有著非常重要的地位。但也不可避免帶來一些問題，因此，必要盡快采取措施加以規(guī)范。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展對策一.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題1）商品房價(jià)格上漲幅度過大過快，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的幾年時(shí)間里，房價(jià)出現(xiàn)了不合理的漲幅。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，存在很大的問題，表現(xiàn)在高端住房供給較大，而普通商品房卻供不應(yīng)求,保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，這些都嚴(yán)重影響了居民的正常生活，不利于改善與提高居民生活質(zhì)量，另一方面，房價(jià)的大幅上漲，嚴(yán)重偏離其實(shí)際價(jià)值，也

2、加劇居民的購房壓力，間接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。2）房地產(chǎn)市場秩序混亂、發(fā)展不合理近幾年，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但是，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場秩序混亂，發(fā)展很不合理，主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)投機(jī)者一職業(yè)'‘炒房客”為獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“炒房熱”的景象，加大了普通購房者的購房壓力；第二，諸多房地產(chǎn)開放公司在對現(xiàn)房進(jìn)行銷售時(shí)采取虛假優(yōu)惠及打折等措施，給消費(fèi)者造成了不良的心理暗示，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法權(quán)利；第三，房地產(chǎn)投資和交易嚴(yán)重缺乏透明度，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域壟斷、腐敗和違規(guī)違紀(jì)問題突出，土地征用、原有土地使用者或擁有者的補(bǔ)償矛盾比較突出。3

3、)土地財(cái)政滋生風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)的前端是土地一級市場。這一市場壟斷在地方政府手中，因而房地產(chǎn)的飛速發(fā)展必然對土地的需求量大，政府的財(cái)政收入自然增加。土地資源是地方政府最主要的資源，而房地產(chǎn)又是帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)，地方政府并不愿意抑制房地產(chǎn)發(fā)展，因此，在政策層面更偏向于鼓勵(lì)多買房子、買大房子，而不是限制房屋購買，土地已經(jīng)成為政府生財(cái)?shù)闹匾ぞ?。但土地?cái)政的危害相當(dāng)大。4)房地產(chǎn)投機(jī)與房地產(chǎn)投資并存由于房地產(chǎn)中的住房市場是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對房地產(chǎn)的需求量比較大，這是基于自身的需求而產(chǎn)生的投資行為。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種投資品，因而將其作為理性的

4、投資品是可行的。但是由于這一行業(yè)信息不對稱，導(dǎo)致消費(fèi)者很難把握房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機(jī)行為，錯(cuò)將投機(jī)當(dāng)做投資，造成這一行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)非理性狀況。在中國，許多有錢人擁有多套房子，房產(chǎn)投資和投機(jī)行為突出。5）房地產(chǎn)業(yè)的泡沫比較嚴(yán)重房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場價(jià)格密切相關(guān)，是其均衡價(jià)格的長期偏離。有學(xué)者作過實(shí)證研究，指出中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度比較嚴(yán)重，特別是在2009年以來，房地產(chǎn)價(jià)格的猛漲，導(dǎo)致泡沫化程度越來越嚴(yán)重。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在推高中國GDP總量的同時(shí)，造成市場虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將造成房地產(chǎn)市場的劇烈波動，對中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響，最終將影響經(jīng)濟(jì)金融

5、和社會的穩(wěn)定。一.中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策1）充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用我國政府應(yīng)當(dāng)針對投機(jī)購房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，有效遏制房價(jià)泡沫的產(chǎn)生，控制房價(jià)的合理增長。政府可以開征級差利得稅，對房地產(chǎn)開發(fā)公司的售房利潤征稅，抑制投機(jī)性需求；政府應(yīng)加大對購買商品房短期出售的經(jīng)濟(jì)行為的征稅力度，對將所購房屋出租的房地產(chǎn)同樣高稅率征稅；對自用的購房行為，應(yīng)加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。2）加強(qiáng)市場規(guī)則的制定和監(jiān)督房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)上述諸多問題的癥結(jié)在于這個(gè)市場本身的不完善而導(dǎo)致的，因此，要加大管理制度的建設(shè)，制定切實(shí)可行的房地產(chǎn)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體

6、，特別是房地產(chǎn)供給方的行為；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理和商品房的預(yù)售管理；推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，對第二套住房及其以后的住房應(yīng)該控制貸款，抑制個(gè)人的炒房和投機(jī)行為；要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，科學(xué)管理，規(guī)范市場秩序，創(chuàng)造一個(gè)公平、透明的市場環(huán)境。3）加強(qiáng)和完善財(cái)稅體制改革要加強(qiáng)和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的財(cái)政體制改革，從根本上改變地方政府對土地出讓金的過度依賴。一是優(yōu)化分稅制，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。一方面，將土地的所有收入上繳至中央政府，地方政府出售或出租的土地出讓金

7、全部劃歸為中央財(cái)政收入。另一方面，中央政府將企業(yè)所得稅等產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目的一部分或全部劃歸為地方財(cái)政收入，從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財(cái)政稅收的扭曲性行為。二是加大中央財(cái)政對地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，增加地方政府財(cái)政實(shí)力,改變地方政府過于依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長的偏好。另外，必須及時(shí)開征物業(yè)稅（或不動產(chǎn)稅）、閑置稅、遺產(chǎn)稅等，規(guī)范政府出售土地行為，以抑制住房的非合理需求與囤積,推動房地產(chǎn)向消費(fèi)為主導(dǎo)的方向發(fā)展，避免過度投機(jī)和炒作。4）重視房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的制定和落實(shí)伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中央政府也相應(yīng)出臺了許多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從2002年至今