康泰大廈策劃書.doc

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1、www.fdcsky.cn目錄前言一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)三、市區(qū)高層樓盤分析四、康泰大廈目標(biāo)客戶群定位五、項(xiàng)目定位分析六、策略選擇七、項(xiàng)目定位八、產(chǎn)品設(shè)計(jì)九、銷售策劃十、對(duì)項(xiàng)目提供策劃服務(wù)內(nèi)容十一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn前言由于尚未與貴司達(dá)成策劃代理合同協(xié)議，故本策劃書只作初步策劃，重點(diǎn)是市場(chǎng)調(diào)查分析及本項(xiàng)目之定位，所述皆為實(shí)務(wù)性內(nèi)容，致於產(chǎn)品規(guī)劃及銷售策劃僅作簡(jiǎn)單描述，望通過(guò)此策劃書能與貴司進(jìn)一步探討本項(xiàng)目之策劃方案，最終達(dá)成協(xié)議，以求“雙贏”局面。一、項(xiàng)目概況www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1、位置：項(xiàng)目地處小

2、十字，中山東路與富水南路交匯處。2、周邊設(shè)施：學(xué)校：十中、二中、達(dá)德小學(xué)、黃家井小學(xué)、貴陽(yáng)中醫(yī)學(xué)院醫(yī)院：省醫(yī)商場(chǎng)：百貨大樓、時(shí)代廣場(chǎng)、白馬服裝城、大十字人行天橋商場(chǎng)交通：該地段為貴陽(yáng)市的繁華交通路段，有多路公交車通過(guò)。其它：盛安酒店、百成酒店、貴陽(yáng)電影院、小十字小吃一條街、百花影劇院等商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施一、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)1、總占地面積：2000多平方米2、屬於康泰公司建筑面積：3萬(wàn)平方米左右,另華天公司亦占有一部份3、樓層分布（屬於康泰公司）：1—6層為商場(chǎng)，面積為1萬(wàn)平方米左右7層為轉(zhuǎn)換層8—28層為住宅，面積為2萬(wàn)平方米左右www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1、綠

3、化：地面約有400平方米的綠化面積，轉(zhuǎn)換層有200平方米的綠化面積2、會(huì)所：約1000平方米一、市區(qū)高層樓盤分析1、目前貴陽(yáng)市高層樓宇均價(jià)為3000元/m2以上，大多集中在中華路等繁華地帶，包含有全林國(guó)際廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)、新大陸廣場(chǎng)、龍港國(guó)際中心、金輝大廈、時(shí)代名仕樓，千禧苑、中天廣場(chǎng)、經(jīng)協(xié)大廈等。但真正完全定位為住辦為一體并沒(méi)有，只有龍港國(guó)際中心、經(jīng)協(xié)大廈曾提出住辦一體的概念，但不甚強(qiáng)。綜觀目前也只有中華路、瑞金路、延安路、富水路、中山路等市區(qū)幾條主要道路街區(qū)功能、位置能符合住辦一體規(guī)劃定位。2、市區(qū)高層樓宇目前之宣傳皆脫離不了“豪”字、優(yōu)質(zhì)生活、生活便利等方面，同質(zhì)性日益趨近

4、，個(gè)性化越顯越小。3、今明兩年尚有幾幢高層樓宇即將動(dòng)工，屆時(shí)供大于求的局面將逐步擴(kuò)大，將加大高層樓宇的空置率。4、房地產(chǎn)地段論將逐步被環(huán)境論取代，以前地產(chǎn)業(yè)主流曾經(jīng)是“第一是地頭，第二是地頭，第三還是地頭”www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn，但現(xiàn)在逐漸被打破，有許多例證可說(shuō)明：在臺(tái)灣，臺(tái)北市房?jī)r(jià)高，所以“臺(tái)北市居大不易”是許多購(gòu)房者的心結(jié)，所以，現(xiàn)在許多人選擇了臺(tái)北縣環(huán)境好、價(jià)格較低的住宅區(qū)居住。在廣州，99年番禺麗江花園、碧桂園、奧林匹克花園等以環(huán)境著稱的小區(qū)，搶去了廣州市區(qū)不少份額。畢竟，追求生活品質(zhì)的提高是居住的一種趨勢(shì)，這種軌跡在每個(gè)中大城市都將一樣。

5、1、www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn貴陽(yáng)市部分高層樓宇廣告分析（資料提供：基信地產(chǎn)市場(chǎng)研究部）樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析立云大廈酒店式小型公寓1)可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)2)一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)3)10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%4)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室5)一份自尊一種驕傲6)三萬(wàn)元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念"免費(fèi)住三年",但沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你"免費(fèi)"住三年1)開全國(guó)先河的高層全包式住宅2)現(xiàn)金概念3)小區(qū)配套貴陽(yáng)第一4)立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用;但過(guò)多宣傳其它方面因素,

6、而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來(lái)的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬(wàn)喚大公開,發(fā)售價(jià)2880元/m2起1)中華北路與黔靈東路交匯黃金地段2)平層,錯(cuò)層,躍層的戶型3)贈(zèng)送電話,有線電視,對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等該項(xiàng)目以2880元/M2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)惠措施,本來(lái)可以促銷,但沒(méi)有限定時(shí)間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).時(shí)代名仕樓1)享不盡的都市風(fēng)情2)高貴典雅,婷婷玉立1)精美樣板房敬請(qǐng)參觀2)1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所3）24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)4）居都市之巔,全景觀落地大玻5）電子遙控門鎖在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比

7、，一語(yǔ)雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)1）南明河畔,貴陽(yáng)外灘2）鉆石廣場(chǎng),甲秀天下3）龍騰盛世,惟我獨(dú)尊1)選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力2)大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑3)七成三十年按揭4)成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?為什么?沒(méi)有將支持點(diǎn)宣傳出去.樓盤廣告廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn名稱訴求點(diǎn)中天廣場(chǎng)1)歐陸風(fēng)情,典雅氣派2)登峰造極3)締造經(jīng)典的歐式高層建筑群1