處在拐點(diǎn)上的土地年租制

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1、處在拐點(diǎn)上的土地年租制從1999年全面推行算起，走過15年的歷程，宜興市集體建設(shè)用地年租制迎來歷史性的拐點(diǎn)。南京大學(xué)的陳志剛副教授告訴漢海招融網(wǎng)，2010年，他來到宜興市高塍村調(diào)研，村里約有580畝集體建設(shè)用地按年租賃給企業(yè)使用。今年，租賃的土地還剩160多畝。其他的土地哪去了？“絕大部分辦理了出讓手續(xù)?！备唠蟠逡晃还ぷ魅藛T說。租賃，村里可以每年收取一筆租金；出讓，地方政府將集體土地征收為國有，支付有限補(bǔ)償后，村級(jí)直接少了一筆可持續(xù)收入。我國法律規(guī)定除針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等情形，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租。因此，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，集體建設(shè)用地大多先被地方政府征收為國有、然后

2、進(jìn)行出讓，而土地出讓制度在分配機(jī)制上存在缺陷，村集體的收益一直未能得到充分保障。十八屆三中全會(huì)明確提出，將允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。為此，國土資源部鼓勵(lì)地方進(jìn)行有益的探索。宜興在全國少有地形成了35000多畝集體建設(shè)用地的租賃規(guī)模，國土資源部前不久將其作為典型進(jìn)行推介。漢海招融網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宜興的做法雖然是地方的自發(fā)探索、租賃規(guī)模近年來逐漸減少，但其兼顧流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益的創(chuàng)新機(jī)制，對(duì)于更大范圍的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，仍有一定的借鑒意義。企業(yè)改制留下的烙印“自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，土地年租制的推行是我們節(jié)約集約用地的一項(xiàng)重要探索?！币?/p>

3、興市國土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人說?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等經(jīng)依法審批可以使用集體建設(shè)用地。法律還規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，但也對(duì)原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地在特定情形下的流轉(zhuǎn)開了口子。宜興作為無錫“一體兩翼”格局中的重要板塊，是蘇南鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展起步較早的地區(qū)，上世紀(jì)八九十年代，快速崛起的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大量使用集體建設(shè)用地。1993年開始的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制過程中，原集體建設(shè)用地的管理不夠完善，企業(yè)依法規(guī)范和節(jié)約用地意識(shí)不強(qiáng)，土地利用效率普遍低下。“在這樣的背景下，不少鎮(zhèn)、村開始結(jié)合地方實(shí)際情況嘗試推行土地

4、有償使用，試點(diǎn)以土地年租金替代企業(yè)經(jīng)營上交款的管理模式，走出了集體土地租賃流轉(zhuǎn)的第一步。”高塍鎮(zhèn)高遙村負(fù)責(zé)人說。經(jīng)過逐步探索，1999年，宜興以新《土地管理法》實(shí)施為契機(jī)，全面推行土地年租制，除宅基地和公共設(shè)施、公益事業(yè)用地外，各類鎮(zhèn)、村企業(yè)使用集體用地的，全部實(shí)行租賃供地。宜興由此成為全省乃至全國較早推行土地年租制的縣市之一。宜興國土部門工作人員介紹，推行土地年租制具體做法是，對(duì)已經(jīng)依法批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地，參照國有建設(shè)用地管理，由土地使用者與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂租賃合同統(tǒng)一實(shí)行租賃供地。此后逐步明確了土地租賃范圍、年限、租金標(biāo)準(zhǔn)的確定和租金收繳管理等。漢海招融網(wǎng)了解到，推行土

5、地年租制后，鎮(zhèn)、村對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)撤并后的空閑集體建設(shè)土地也租賃給企業(yè)使用，盤活存量閑置土地；土地使用者為少繳租金降低成本，少用地、多產(chǎn)出、不閑置的意識(shí)相應(yīng)增強(qiáng)?！伴L租短約”兩相宜“長租短約”是宜興推行土地年租制中摸索出的重要經(jīng)驗(yàn)。一直以來，土地年租制在宜興市不同鎮(zhèn)區(qū)的操作情況各不一樣，不少村出租價(jià)格多年未變，土地價(jià)值遭低估。客觀實(shí)際需要一個(gè)具有可操作性、靈活性的管理辦法來對(duì)村集體組織的租賃行為進(jìn)行規(guī)范和約束。萬石鎮(zhèn)一位負(fù)責(zé)人告訴招融網(wǎng)記者，該鎮(zhèn)2011年統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一出租合同、重新核查面積，最重要的是為了保證年租制的生命力，推行了“長租短約”。萬石鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，“長租短約”就

6、是由村集體與用地單位簽訂土地使用權(quán)長期租賃合同，但是租賃期內(nèi)，根據(jù)市場行情，租金一般3年作出調(diào)整，以保證土地保值增值?！?011年規(guī)范管理至去年底3年期滿。今年1月1日已經(jīng)重新簽署合同。”萬石鎮(zhèn)南漕村負(fù)責(zé)人說，土地市場行情變化不大，所以新一輪年租金仍按照上一輪標(biāo)準(zhǔn)收取。為了確保租金使用的規(guī)范化，萬石鎮(zhèn)規(guī)定統(tǒng)一委托國稅部門代收。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租金收入通過村民大會(huì)表決，確保土地收益更多地用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施改善、農(nóng)村公共事業(yè)發(fā)展，其中租金收入較高的南漕村等還將部分直接分配給村民?！霸谝伺d一般工業(yè)用地出讓價(jià)每畝在30萬元左右，享有50年的使用權(quán)；而通過租賃的話，一畝一年租金約4000

7、元，租賃50年總共只需要支付約20萬元?！币伺d一位企業(yè)負(fù)責(zé)人說，采取租賃中小企業(yè)無需一次性支付大筆的出讓金，投資壓力得到減輕。南漕村約1100畝的集體建設(shè)用地通過租賃滿足了100多家企業(yè)的需求，“主要是中小企業(yè)”。位于村上的宏博潔具有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說，在土地投入上節(jié)省的資金主要用來技術(shù)研發(fā)，公司如今擁有20多項(xiàng)專利，成為歐美知名品牌的生產(chǎn)供應(yīng)商。宜興市國土資源局局長馬衛(wèi)明認(rèn)為，“長租短約”兼顧了流轉(zhuǎn)雙方的土地權(quán)益，確保了土地使用者擁有長期穩(wěn)定的土地使用權(quán)，也保障了土地所有者的權(quán)益。目前，宜興市多個(gè)鎮(zhèn)區(qū)陸續(xù)實(shí)施了“