【5A版】商業(yè)定位方案.ppt

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1、[萬(wàn)邦尚都商業(yè)定位方案]我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以客戶的目標(biāo)為導(dǎo)向顯性目標(biāo)商鋪實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格最大化；定位最大限度支撐銷售，實(shí)現(xiàn)100%銷售率客戶隱性目標(biāo)商鋪盡快實(shí)現(xiàn)銷售回款，以支持后續(xù)項(xiàng)目的投資所需商業(yè)實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)目其它部分的價(jià)值互動(dòng)，提升整體項(xiàng)目地處龍南縣城中心區(qū)域，住宅部分于2006年交付使用；商業(yè)部共計(jì)8500平米分為3層，每層2800平米，現(xiàn)階段產(chǎn)權(quán)自持；項(xiàng)目以2007年租賃給第三方龍南宏昌公司經(jīng)營(yíng)家具家居及配套業(yè)務(wù)，租賃時(shí)間以2020年8月到期，后期2015年11月份，協(xié)調(diào)解除合同；

2、項(xiàng)目剩余土地使用權(quán)較短，28年；前期項(xiàng)目做過(guò)家具家居業(yè)務(wù)6年，做當(dāng)?shù)匾研纬梢欢ǖ闹龋@將對(duì)項(xiàng)目新的定位帶來(lái)帶來(lái)挑戰(zhàn)。由于項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)的局限，項(xiàng)目現(xiàn)階段周邊未形成一個(gè)優(yōu)良的商業(yè)形象。項(xiàng)目背景限制條件問(wèn)題界定與結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目商業(yè)定位方案架構(gòu)項(xiàng)目屬性研判與界定項(xiàng)目商業(yè)屬性研判界定Part1我們面臨的趨勢(shì)是怎樣的？城市屬性Part1.1市場(chǎng)環(huán)境概況——城市概述龍南位于江西省最南端，隸屬贛州市，東鄰定南縣，西靠全南縣，北毗信豐縣，南接廣東省和平縣、連平縣；縣境東西最大距離60千米，南北最

3、大距離55.5千米；是中國(guó)對(duì)外開(kāi)放縣，105國(guó)道、大廣高速、贛粵高速、京九鐵路貫穿南北，已成為政治、地理、交通優(yōu)勢(shì)極為突出的江西省全方位開(kāi)放的南大門。龍南縣總面積1640.55平方公里，轄5鄉(xiāng)、8鎮(zhèn)、2場(chǎng)、共有11個(gè)居委會(huì)、94個(gè)村委會(huì)；總?cè)丝?2萬(wàn)，少數(shù)民族人口600多人，屬典型的純客家縣，通行客家語(yǔ)（寧龍片），客家文化和風(fēng)情濃郁。一、城市屬性城市發(fā)展規(guī)劃往工業(yè)園區(qū)龍南現(xiàn)有規(guī)劃主要向東南方向發(fā)展，老城區(qū)舊城改造，發(fā)展空間有限，本項(xiàng)目在城市在主城區(qū)，人口相對(duì)密集規(guī)劃將龍南城區(qū)發(fā)展定位為：中優(yōu)、東進(jìn)、南

4、下、西控；中優(yōu)區(qū)—暨老城區(qū)，優(yōu)化老城區(qū)結(jié)構(gòu)，改善交通，加強(qiáng)基礎(chǔ)建設(shè)，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。東進(jìn)區(qū)—圍繞老城區(qū)承接老城區(qū)發(fā)展瓶頸領(lǐng)域，依托交通優(yōu)勢(shì)打造城市新極南下區(qū)—依托105國(guó)道，發(fā)展富康-新圳工業(yè)組團(tuán)，完善大穩(wěn)居住片區(qū)。西控區(qū)—以保護(hù)和適度開(kāi)發(fā)為主，沿桃江、渡江兩岸建設(shè)江濱公園南下區(qū)域西控區(qū)域城市商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所處中心城區(qū)，商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)濃厚中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展逐步優(yōu)化，結(jié)合新城區(qū)居住人口逐步增加，中心城區(qū)商業(yè)將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大、充實(shí)及優(yōu)化，一個(gè)圍繞項(xiàng)目所在地的大型商業(yè)中心將成為龍南商業(yè)發(fā)展的典范。宏觀經(jīng)

5、濟(jì)2015年龍南縣完成生產(chǎn)總值：122.8億元，增長(zhǎng)9.8%；財(cái)政總收入：16.58億元，增長(zhǎng)8%；公共財(cái)政預(yù)算收入：12.58億元，增長(zhǎng)13.2%；500萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資：128.84億元，增長(zhǎng)18.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額：27.78億元，增長(zhǎng)12.8%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到：23186元和8572元，分別增長(zhǎng)9.8%和12.2%。結(jié)論:工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勢(shì),財(cái)政收入穩(wěn)步提高,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)過(guò)去5年三產(chǎn)發(fā)展概述生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、財(cái)政總收入、公共財(cái)政預(yù)算收入、5

6、00萬(wàn)元以上固定資產(chǎn)投資、出口總額實(shí)現(xiàn)翻番；生產(chǎn)總值突破120億元，進(jìn)出口總額突破6億美元，出口突破5億美元，規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入突破240億元。三次產(chǎn)業(yè)比由13.8：52.4：33.8調(diào)整為9.6:55.6:34.8，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，工業(yè)占比不斷鞏固。全縣新增規(guī)模以上企業(yè)11家，達(dá)到89家，實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值59.16億元，增長(zhǎng)8.2%；主營(yíng)業(yè)務(wù)收入248.98億元，增長(zhǎng)9.5%；利稅總額22.32億元，增長(zhǎng)6%結(jié)論:工業(yè)發(fā)展強(qiáng)勢(shì),財(cái)政收入穩(wěn)步提高,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)健康有序的發(fā)展態(tài)勢(shì)人口居

7、住情況截止到2015年全縣總?cè)丝谟?jì)37萬(wàn),其中中心人口居住達(dá)到20萬(wàn)人,為項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)居民家庭消費(fèi)支出比例29%的醫(yī)療消費(fèi)表明居民對(duì)于生活的保障意識(shí)越來(lái)越濃厚；次之居民在衣著方面的消費(fèi)較大，達(dá)到26%，顯示居民整體的消費(fèi)實(shí)力已經(jīng)提高；食品方面的支出比例較低（16%），說(shuō)明居民的生活水平已經(jīng)明顯的改善與提高；居住、娛樂(lè)等方面的支出比例總計(jì)23%小結(jié)隨著城市的快速發(fā)展及人口、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，城市中心將進(jìn)入一個(gè)承載本地社會(huì)擴(kuò)張的主陣地，同時(shí)隨著收入的提高居民在社會(huì)的各種消費(fèi)觀念也將逐步改變，經(jīng)濟(jì)前景

8、看好，這將為商業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力源泉經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉城市規(guī)劃推動(dòng)商業(yè)發(fā)展中心城區(qū)商業(yè)發(fā)展逐步優(yōu)化，結(jié)合新城區(qū)居住人口逐步增加，中心城區(qū)商業(yè)將得到進(jìn)一步的擴(kuò)大、充實(shí)及優(yōu)化，合理的城市規(guī)劃將對(duì)龍南未來(lái)商業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的影響，且商業(yè)發(fā)展空間放大，對(duì)于促進(jìn)商業(yè)差異化發(fā)展極為有利龍南現(xiàn)有商圈分布格局圖例：商業(yè)中心區(qū)小區(qū)商業(yè)零散商業(yè)街城市商業(yè)市場(chǎng)老商業(yè)區(qū)龍翔商圈本案龍南縣城主要商業(yè)統(tǒng)計(jì)品類數(shù)量占比品類數(shù)量占比品類數(shù)量占比品類數(shù)量占比男裝69%內(nèi)衣46%珠寶69%眼鏡