北京偉業(yè)顧問(wèn)——山東某大盤項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品

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1、產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品定位建議住宅產(chǎn)品定位建議￠走產(chǎn)品“差異化”路線充分挖掘區(qū)域價(jià)值并堅(jiān)持走差異化路線，與周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)正面交鋒時(shí)段（如，沂河花園4期、清水灣等）；有效提升住宅品質(zhì)與價(jià)格，提升項(xiàng)目形象與品牌。本項(xiàng)目潛在供應(yīng)入市沂河花時(shí)間I期II期III期清水灣尚城園90-1102006年50-70110-1301502007年70-200110-130180-200120-1802008年140-160200~~~產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)住宅產(chǎn)品定位建

2、議住宅產(chǎn)品定位建議￠產(chǎn)品多元化組合設(shè)計(jì)中高密度住宅產(chǎn)品多元化組合設(shè)計(jì)，兼顧“緊湊”與“舒適”戶型，擁有跳躍的戶型面積區(qū)間，使項(xiàng)目面對(duì)的客戶群更加有針對(duì)性；保證本案產(chǎn)品品質(zhì)與價(jià)格成良性的正比關(guān)系，保持對(duì)區(qū)域市場(chǎng)客戶的吸引力。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)一期緊湊＋舒適戶型：4000元/平戶型布局戶型布局米；40-60萬(wàn)元/套°東端邊單元價(jià)值高、售價(jià)高，設(shè)置四居；三期景觀大宅：°中部?jī)r(jià)值均好，價(jià)格4400元/平米；適中，設(shè)置舒適型三55-90萬(wàn)元/套二期緊湊＋舒適戶型：居；4000-4200元/平米；°地塊西部?jī)r(jià)

3、值低，受45-65萬(wàn)元/套外界干擾較大，設(shè)置緊湊三居和二居。二居三居四居合計(jì)戶型實(shí)用型緊湊型舒適型實(shí)用型舒適型面積范圍90-110110-130140-160180-200>200戶型數(shù)量4068606521981322248戶套數(shù)比例18.0%38.0%29.0%9.0%6.0%面積比例約12.9%約33.7%約32.6%約11.9%約8.9%產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)戶型配比戶型配比目標(biāo)客戶戶型建筑面積（m2）戶型比例總套數(shù)（套）總面積（m2）客戶D實(shí)用二居90-11018%4063.87萬(wàn)客戶A緊湊

4、三居110-13038%86010.1萬(wàn)客戶B/A舒適三居140-16029%6529.78萬(wàn)客戶A/B實(shí)用四居180-2009%1983.56萬(wàn)客戶A/D舒適四居>2006%1322.64萬(wàn)合計(jì)100%224829.96萬(wàn)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)各功能面積指標(biāo)各功能面積指標(biāo)戶型入口/玄關(guān)廚房起居室+餐廳主臥室衛(wèi)生間/個(gè)次臥室書(shū)房陽(yáng)臺(tái)/個(gè)總建筑面積開(kāi)間總進(jìn)深實(shí)用兩居2~35~721~3014~15.54.5~5.511~12無(wú)2.5~490~1106.9~7.59.9~11.1緊湊三居2~36~830~

5、3315~165~612~14103~5110~1309~10.511.1~12.3舒適三居2~46~830~4025~30(含衛(wèi))5~715~16103~5140-1609.6~1212~14實(shí)用四居2~48~1045~5030~35(含衛(wèi))6~815~18125~6180-20011~1414~16舒適四居2~412~1550~6535~40(含衛(wèi))8~1015~18125~6>20012~1515~16ò隨著居室數(shù)量和面積的增加，各功能房間的面積均有增加；ò其中起居室、餐廳、廚房、主臥室和陽(yáng)臺(tái)的面積增加幅度可以相對(duì)明顯，提升品質(zhì)；ò

6、以節(jié)約面積為目的，入口玄關(guān)、次臥室和衛(wèi)生間的面積增加幅度就無(wú)需太明顯或可以保持不變；ò按照戶型一般分類，隨著居室數(shù)量和面積的增加，開(kāi)間進(jìn)深的變化也有一定的適宜范圍；ò戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量提高房屋使用率，做到80%以上為宜。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)原則根據(jù)項(xiàng)目特性和結(jié)合客戶需求特點(diǎn)，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)應(yīng)具備以下原則：戶外景觀利用最大化擴(kuò)大南向采光面豐富戶型的居住功能強(qiáng)調(diào)其空間的豐富性和靈活性確保居住空間的合理性提高居住舒適度追求亮點(diǎn)與附加值明衛(wèi)設(shè)計(jì)的應(yīng)用產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體

7、設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)戶型主要功能布局及有關(guān)細(xì)部要求戶型主要功能布局及有關(guān)細(xì)部要求最大挖掘項(xiàng)目的景觀價(jià)值，最大可能地欣賞景觀，建議在戶型設(shè)計(jì)中考慮：主臥室保證朝南起居室要盡量朝南采光要求南側(cè)可設(shè)計(jì)為落地窗景觀要求邊單元可設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角飄窗北側(cè)、東側(cè)陽(yáng)臺(tái)可設(shè)計(jì)為“異型”產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)強(qiáng)化功能性設(shè)計(jì)強(qiáng)化功能性設(shè)計(jì)在滿足基本功能前提下，強(qiáng)化局部的功能空間，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)戶型內(nèi)部空間變化戶型內(nèi)部空間變化錯(cuò)層設(shè)計(jì)通過(guò)錯(cuò)層布局改變室內(nèi)局部層高，使空間產(chǎn)

8、生多維變化，增加室內(nèi)空間的趣味性。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——————單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)戶型內(nèi)部空間靈活性－多功能半居戶型內(nèi)部空間靈活性－多功能半居多功能房多功能房產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定