偉業(yè)顧問山東某大盤項目市場定位

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1、項目定位依據(jù)項目定位依據(jù)需要解決的核心問題需要解決的核心問題高成本，高單價高成本，高單價附加值的體現(xiàn)在哪里？附加值的體現(xiàn)在哪里？區(qū)域居住物業(yè)稀缺區(qū)域居住物業(yè)稀缺偏商還是偏住？偏商還是偏??？產(chǎn)品定位與市場定位如市場競爭趨于激烈市場競爭趨于激烈產(chǎn)品定位與市場定位如何合理結(jié)合？何合理結(jié)合？地塊出口道路現(xiàn)狀差地塊出口道路現(xiàn)狀差如何確定開發(fā)節(jié)奏？如何確定開發(fā)節(jié)奏？偉業(yè)顧問的四把尺子偉業(yè)顧問的四把尺子用地分析用地分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析市場分析市場分析用地分析用地分析人文人文ò臨沂歷史悠

2、久，是中華文明的重要發(fā)祥地之一，有著光輝燦爛的歷史文化。ò工業(yè)流通經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)較快發(fā)展，主要指標(biāo)位居山東省前列。ò作為華東地區(qū)最重要的物流集散地之一，臨沂市有位居全國第三位的商貿(mào)批發(fā)城，商品購銷輻射26個省、自治區(qū)、直轄市，年交易額300多億元。歷史文化與現(xiàn)代文明相互交融塑造出歷史文化與現(xiàn)代文明相互交融塑造出一座充滿活力的城市一座充滿活力的城市用地分析用地分析市人民旺地旺地醫(yī)院骨科醫(yī)院臨沂動植物園ò商業(yè)：市百貨大樓ò公園：人民公園，臨沂市鳳凰廣場動植物園，曦之故居市人民東關(guān)ò配套：市人民醫(yī)院、交通百醫(yī)院

3、小學(xué)交通醫(yī)院、市人民醫(yī)院骨科醫(yī)貨醫(yī)院大院；東關(guān)小學(xué)、臨沂八樓中；ò餐飲、酒店：沂州賓館、臨沂八中新聞大廈賓館。沂州新聞賓館大廈賓館傳統(tǒng)城市中心區(qū)－生活服傳統(tǒng)城市中心區(qū)－生活服人民務(wù)配套比較成熟務(wù)配套比較成熟公園用地分析用地分析生態(tài)生態(tài)涑河--城市活力景觀軸啟動濱水地區(qū)開發(fā)，濱水安排商業(yè)、餐飲、娛樂等具有良好親水性的功能，形成巨大的城市活力。地標(biāo)地標(biāo)用地分析用地分析區(qū)域價值解讀區(qū)域價值解讀關(guān)鍵詞：地標(biāo)生態(tài)人文旺地極具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊O具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘猩钊I(yè)顧問的四把尺子偉業(yè)顧問的四把尺子用地分

4、析用地分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析市場分析市場分析政府政策分析政府政策分析《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121《物業(yè)管理條例》號文)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號令)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號令)《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》（33號令）《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》2004《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》（4號令）《關(guān)于建立全國房地產(chǎn)信息發(fā)布會制度的通知》

5、《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通提高存款準(zhǔn)備金率知》(71號令)《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》2005《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理有關(guān)問題的通知》《關(guān)于加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管理有關(guān)問題《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知》央行加息《建設(shè)項目用地預(yù)審管理辦法》2005央行調(diào)整房貸利率《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（“國八條”）《中國七個部門提出做好穩(wěn)定住房價

6、格工作的意見》（“新銀行聯(lián)網(wǎng)實施房地產(chǎn)貸款管理八條”）2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》市場表現(xiàn)良好，地方政府有計劃控制土地供應(yīng)政策影響不大。市場表現(xiàn)良好，地方政府有計劃控制土地供應(yīng)政策影響不大。偉業(yè)顧問的四把尺子偉業(yè)顧問的四把尺子用地分析用地分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析市場分析市場分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析?北方集團(tuán)公司下屬，有投資背景；?首次在臨沂開發(fā)項目，同時還有一個5萬平米的地塊即將開發(fā)；?對項目的基本預(yù)期較高：1.樹立形象（商業(yè)

7、街、地標(biāo)性要求）2.實現(xiàn)回款（首期開發(fā)建筑面積不超過10萬平米）3.要求項目具有一定超前性4.持有物業(yè)的意向較小偉業(yè)顧問的四把尺子偉業(yè)顧問的四把尺子用地分析用地分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析市場分析市場分析市場分析市場分析偏住類物業(yè)偏住類物業(yè)宏觀市場分析宏觀市場分析區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析寫字樓寫字樓商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)潛在供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析偏商類物業(yè)偏商類物業(yè)酒店酒店重點(diǎn)個案分析重點(diǎn)個案分析酒店式公寓酒店式公寓市場需求分析市場需求分析市場分析市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析偏住類物

8、業(yè)偏住類物業(yè)寫字樓寫字樓區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)潛在供應(yīng)分析潛在供應(yīng)分析偏商類物業(yè)偏商類物業(yè)酒店酒店重點(diǎn)個案分析重點(diǎn)個案分析酒店式公寓酒店式公寓市場需求分析市場需求分析市場分析市場分析住宅市場小結(jié)住宅市場小結(jié)?目前，在售樓盤的總供應(yīng)量近100萬平米，但普遍都是規(guī)模較小的社區(qū)，相比之下，本項目有一定的規(guī)模優(yōu)勢；?近期在售項目，建筑類型方面，高層最多，說明本地房地產(chǎn)市場處于上樓階段，一方面是城市發(fā)展的形象需要，另一方面也反映了需求市場對于高層住宅的逐漸認(rèn)同