成都清溪映墅項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查暨營(yíng)銷推廣報(bào)告54頁(yè)-208k

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1、“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷“清溪映墅”項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查暨營(yíng)銷推廣報(bào)告-51-“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷目錄第一部分青城山別墅市場(chǎng)情況一、成都別墅市場(chǎng)概況·2二、青城山別墅市場(chǎng)情況·12三、青城山各區(qū)域板塊市場(chǎng)情況·14第二部分項(xiàng)目概況及客戶定位一、項(xiàng)目概況·20二、項(xiàng)目分析SWOT·21三、目標(biāo)客戶群定位·23-51-“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格及銷售周期預(yù)判一、市場(chǎng)價(jià)格及項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略·24二、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)·28第四部分項(xiàng)目整合推廣策略一、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及目標(biāo)客戶群定位·30二、項(xiàng)目整合推廣策略·33第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷策略

2、一、營(yíng)銷基本思路·38二、營(yíng)銷方式建議·38三、營(yíng)銷環(huán)境營(yíng)造·38四、入市時(shí)機(jī)選擇·38五、項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃·44六、銷售執(zhí)行計(jì)劃·48-51-“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷第一部分青城山別墅市場(chǎng)情況一、成都別墅市場(chǎng)概況（一）、2007成都進(jìn)入別墅年放量集中產(chǎn)品多元化今年，成都樓市的住宅市場(chǎng)上依舊熱鬧非凡。相對(duì)平靜的成都別墅市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)放量高峰。中海、置信、萬(wàn)科、龍湖等品牌開(kāi)發(fā)商紛紛加快產(chǎn)品開(kāi)發(fā)腳步，出現(xiàn)了幾盤(pán)同開(kāi)的局面。中?！垶嘲雿u、芙蓉古城·大宅門(mén)·紫玉園、蔚藍(lán)卡地亞、麓山國(guó)際社區(qū)、西貴堂、上善棲、珠江逸景·天生墅、我的部落、清溪·玫瑰園、紫檀山等一

3、批高品質(zhì)別墅項(xiàng)目的紛紛亮相，似乎在集體向業(yè)界宣告，2007年，成都樓市迎來(lái)了“別墅年”?！　≡趧e墅集中放量的大趨勢(shì)下，目前成都別墅開(kāi)發(fā)較為活躍的區(qū)域主要還是集中在牧馬山、南延線（華陽(yáng)）、青城山（都江堰）、光華大道（溫江）等郊縣板塊。此外，開(kāi)發(fā)形態(tài)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷地催生出各種新的形態(tài)，實(shí)現(xiàn)了高端產(chǎn)品的多元化。1、建筑風(fēng)格：創(chuàng)新風(fēng)格提升競(jìng)爭(zhēng)力-51-“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷　　1992年，錦繡花園在成都成功推出的別墅項(xiàng)目，結(jié)束了成都人有錢(qián)就買(mǎi)大公寓的歷史，開(kāi)始激發(fā)出成都別墅市場(chǎng)的巨大潛力。直到現(xiàn)在，成都別墅在15年間經(jīng)歷了四次開(kāi)發(fā)浪潮，當(dāng)TOWNHO

4、USE住宅的理念被引入成都，當(dāng)聯(lián)排、疊拼的概念深入人心，當(dāng)山水、森林、度假、經(jīng)濟(jì)、城市等類型別墅在市場(chǎng)中不斷涌現(xiàn)，越來(lái)越豐富的別墅產(chǎn)品構(gòu)筑了成都人的別墅情結(jié)?！　≡诮紖^(qū)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境大為改觀的情況下，各區(qū)域別墅開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行思路的轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)理念的創(chuàng)新、意識(shí)加強(qiáng)，并與國(guó)內(nèi)、國(guó)際的先進(jìn)開(kāi)發(fā)模式接軌。成都市場(chǎng)上的別墅的建筑形態(tài)已經(jīng)是多種多樣，也幾乎涵蓋了常見(jiàn)別墅建筑形態(tài)有類型及其衍生形態(tài)。建筑形態(tài)的豐富，滿足了不同層次的購(gòu)買(mǎi)者，拓寬了消費(fèi)層面。但由于不同層次消費(fèi)者的要求差異很大，別墅開(kāi)發(fā)也更加強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的創(chuàng)新和特色，以規(guī)避同質(zhì)化?！　∧壳案鞔蟀鍓K別墅的開(kāi)發(fā)形態(tài)在激烈的競(jìng)

5、爭(zhēng)中也不斷地催生出各種形態(tài)，或緊跟國(guó)際國(guó)內(nèi)潮流吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，或發(fā)展中西風(fēng)格結(jié)合的別墅，或創(chuàng)新中式別墅及地方特色的別墅。一些別墅項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)理念上的超越：歐式森林別墅、北美風(fēng)情別墅、地中海風(fēng)情別墅、中式文化別墅等新元素、新概念成功地融入到產(chǎn)品中。2、產(chǎn)品方面：經(jīng)濟(jì)型別墅漸成新寵　　近年來(lái)，政府一方面提倡開(kāi)發(fā)大眾化住宅產(chǎn)品，一方面嚴(yán)格土地審批。在別墅用地的吃緊的情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛在有限的開(kāi)發(fā)用地上“精耕細(xì)作”，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。同時(shí)，新崛起的中高收入階層已經(jīng)不滿足電梯公寓的復(fù)雜居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)型別墅應(yīng)運(yùn)而生。經(jīng)濟(jì)、適用、舒適等要素，正是經(jīng)濟(jì)型別墅的客觀寫(xiě)照，目前，

6、成都的經(jīng)濟(jì)型別墅的戶型面積主要在150-250平方米之間，銷售總價(jià)基本在100萬(wàn)元左右，位置一般在近郊，而建筑形態(tài)多以聯(lián)排、聯(lián)體、疊拼別墅為主。-51-“清溪映墅”項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告上策營(yíng)銷　　消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品享受性、舒適性、獨(dú)特性的需求提高，對(duì)居所的要求反映了對(duì)生活品質(zhì)追求的提高。三環(huán)周邊土地的稀缺，近郊別墅已逐漸由第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變。同時(shí)，在城市旅游文化發(fā)展的氛圍下，旅游地產(chǎn)的趨勢(shì)也越來(lái)越大，會(huì)有更多的對(duì)高檔住宅特別是別墅的需求，因此別墅類產(chǎn)品還將不斷涌現(xiàn)?！　∧壳?，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，還有許多上千畝的綜合型別墅項(xiàng)目等待開(kāi)發(fā)——花樣年在蒲江正在運(yùn)作一個(gè)整體80

7、00畝的綜合項(xiàng)目，先期將有500畝包括獨(dú)棟、聯(lián)排、合院、公寓四種類型的產(chǎn)品在今年10月亮相；此外，城東、城北等區(qū)域也蓄勢(shì)待發(fā)，充足的供應(yīng)將徹底改變現(xiàn)在市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品稀缺狀況。3、別墅區(qū)域：四大板塊開(kāi)發(fā)日趨活躍　　隨著城區(qū)范圍的擴(kuò)大，近郊待開(kāi)發(fā)土地隨之增大，資源優(yōu)勢(shì)也更加明顯，別墅開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)已逐漸向近郊和遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移，形成“區(qū)域化、板塊化”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從大成都市范圍來(lái)看，南延線片區(qū)、城西延線片區(qū)、牧馬山片區(qū)別墅項(xiàng)目的集中程度較高。各片區(qū)的別墅開(kāi)發(fā)以各具特色的自然環(huán)境和人文環(huán)境為依托，表現(xiàn)出各不相同的風(fēng)格。　　牧馬山板塊　　牧馬山開(kāi)發(fā)較早，曾一度成為別墅市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)

8、域。如今牧馬山板塊再度發(fā)力，云集了中航