我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀存在問題和未來發(fā)展

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1、.我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題和未來發(fā)展.txt人生在世，難敵宿命，沉淪其中。我不愛風塵，似被前緣誤??！我只為我最愛的人流淚“我會學著放棄你，是因為我太愛你”贏了你,我可以放棄整個世界我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在問題和未來發(fā)展http://www.hffcxx.com時間：2009-1-217:15:49[發(fā)表評論]最近幾個月，中國房市引起了社會各界的極大關(guān)注。同時，由于我國房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢和發(fā)展也越來越引起各界的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀究竟如何？存在哪些主要的問題？其未來的發(fā)展趨勢和走向又怎樣？這些問題是當前許多老百姓、

2、投資者、地產(chǎn)商和政府決策者都迫切希望了解的問題。本文擬就這些問題進行一個粗略的梳理和分析。一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀應該說，從2007年和今年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”。當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面：1、泡沫成分開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力，一些城市的房價開始下降2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，

3、我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。2、成交量萎縮，空置率上升...與房價下調(diào)相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，商品房空置率大幅上漲。統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方

4、米，同比下降52%；其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44％，而與2006年同期

5、相比降幅更達52％。3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風險加大目前，我國房地產(chǎn)商面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟學家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規(guī)模成倍擴大。房貸業(yè)務“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風險。4、市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場一是土地制度方面監(jiān)管的加強，實力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信

6、貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房企又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競爭力。六是，大型房企更具有實力進行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難...由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。二、我國房市的主

7、要問題從我國房市的發(fā)育、發(fā)展過程來看，我國房市的主要問題是：1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度較高我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。國際上房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國房地產(chǎn)的利潤率高達30%～40%。而按國家統(tǒng)計局計算，中國房地產(chǎn)利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%，2002年增長56%，2003年增長32%。在國外人們購一套適于居住的房

8、屋僅是年工資的3～5倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴