透析我國房市現(xiàn)狀、存在問題和未來發(fā)展趨勢

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1、透析我國房市現(xiàn)狀、存在問題和未來發(fā)展趨勢最近幾個(gè)月，是中國房市的多事之秋，如“拐點(diǎn)”論、徐滇慶和牛刀的深圳房價(jià)賭局鬧劇、房市“朱堅(jiān)強(qiáng)”說等等都引起了社會各界的極大關(guān)注。同時(shí)，由于我國房市目前正在面臨著一輪新的調(diào)整，因而其走勢和發(fā)展也越來越引起各界的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀究竟如何？存在哪些主要的問題？其未來的發(fā)展趨勢和走向又怎樣？這些問題是當(dāng)前許多老百姓、投資者、地產(chǎn)商和政府決策者都迫切希望了解的問題。本文擬就這些問題進(jìn)行一個(gè)粗略的梳理和分析。一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀應(yīng)該說，從XX年和今年以來我國房市的實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步

2、入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就是像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點(diǎn)”。當(dāng)然這個(gè)“拐點(diǎn)”只是此輪短周期的“拐點(diǎn)”，而不是我國房地產(chǎn)長周期的“拐點(diǎn)”從房市的運(yùn)行層面來看，我國房市目前的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：1.泡沬成份開始收縮，市場價(jià)格在高位運(yùn)行的同時(shí)面臨較大的下降壓力，一些城市的房價(jià)開始下降XX年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價(jià)從XX年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價(jià)在XX年11月環(huán)比下跌％，此后逐步下跌，至XX年5月，新建商品住宅均

3、價(jià)11014元/平米，回落至XX年初的水平，與XX年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價(jià)還會進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，XX年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與XX年10月相比，下跌了％.北京、上海雖然價(jià)格仍然較為堅(jiān)挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價(jià)格堅(jiān)挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價(jià)格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了％.而據(jù)搜狐網(wǎng)報(bào)道，北京的多數(shù)樓盤的房價(jià)開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價(jià)格也較去年高

4、峰時(shí)有了較大的下降。東莞房價(jià)則距從最高點(diǎn)下降了約40%，基本回到了H年初的價(jià)格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落和個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。1.成交量萎縮，空置率上升與房價(jià)下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而XX年月均成交面積為174萬平方

5、米，同比下降52%;其中今年5月成交量為萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%,但同比去年4月則下降了57%.7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅萬平方米，環(huán)比下滑22%,只相當(dāng)于去年同期成交的三成。據(jù)焦點(diǎn)網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，XX年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為套，而去年同期平均為套，同期下降%.XX年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，XX年6月深圳一手房成交面積為萬平米，環(huán)比下降％，同比也下降%.廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅萬平方米，與去年同期的萬平

6、方米相比大幅度下降44%,而與XX年同期相比降幅更達(dá)52°%。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅萬平方米，而去年同期，每個(gè)月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。1.緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近

7、年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個(gè)人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90°%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價(jià)下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險(xiǎn)最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。2.市場開始走向分化，一些實(shí)力較低的房企正在被洗