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《美墅館別墅策劃推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、美墅館三期別墅推廣方案第一部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研1、項(xiàng)目土地性質(zhì)位置：位于鎮(zhèn)江東部新城的經(jīng)十二路中段，是距離百年江大最近的別墅社區(qū)，是未來(lái)鎮(zhèn)江文化聚集的核心所在。占地面積：320畝地形：平整2、地塊周邊環(huán)境東城綠洲美墅館三期位于經(jīng)十二路與緯八路交匯處。向東：經(jīng)十二路向北：江蘇大學(xué)、機(jī)電高職、建設(shè)中的北京華聯(lián)超市向南：鎮(zhèn)江第一中學(xué)、規(guī)劃中的九年一貫制學(xué)校、沃爾瑪是一個(gè)集雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房，高檔多層公寓及商業(yè)為一體的高檔住宅區(qū)。從06年推向市場(chǎng)以來(lái)，已開發(fā)1890套，基本售罄。美墅館三期
2、，總共別墅28套。東城綠洲周邊道路情況：項(xiàng)目東、西、南、北側(cè)均為市政道路。西側(cè)為谷陽(yáng)路，南為緯八路，東為經(jīng)十二路，北向接學(xué)府路。83．地塊交通條件城市道路交通情況東大門開在經(jīng)十二路上，南大門開在緯八路上。周邊公交系統(tǒng)情況公交28路、116路直接在東城綠洲站臺(tái)下車即為我樓盤公交3路、106路、9路在谷陽(yáng)路東城綠洲翰霖苑站臺(tái)下，沿緯八路向東過(guò)江蘇省交通技師學(xué)校即為東城綠洲社區(qū)。（碧水苑、翰霖苑）公交3路、19路、9路、201路、大運(yùn)量公交D1線在學(xué)府路汝山站臺(tái)下向東100米左右轉(zhuǎn)向南200米右轉(zhuǎn)向南200米，即為東城綠洲大
3、門私車赴項(xiàng)目路線路線一：學(xué)府路---經(jīng)十二路（江蘇大學(xué)新大門與老大門之間）-----東城社區(qū)路線二：谷陽(yáng)路-----緯八路----東城綠洲社區(qū)路線三：丁卯路----經(jīng)十二路----東城社區(qū)4．周邊市政配套設(shè)施項(xiàng)目周邊配套比較完善，以1.5公里為界限，區(qū)域內(nèi)有較多的醫(yī)院、學(xué)校和商業(yè)。教育設(shè)施：8鎮(zhèn)江市第一中學(xué)、江蘇大學(xué)、九年一貫制學(xué)校、小牛津幼兒園、鎮(zhèn)江機(jī)電高職、江大附屬幼兒園、江大附屬小學(xué)、江科大附中、京口區(qū)汝山中心幼兒園。醫(yī)療設(shè)施：京口區(qū)象山鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、江蘇大學(xué)校醫(yī)院大型商業(yè)設(shè)施：沃爾瑪超市，由東城綠洲碧水苑
4、南門出發(fā)沿緯八路谷陽(yáng)路，電瓶車5分鐘。歐尚超市，由東城綠洲東門向北，左拐至學(xué)府路向西行。電瓶車10分鐘。北京華聯(lián)，東城綠洲北側(cè)（在建），電瓶車3分鐘。江蘇大學(xué)門口全聚福超市、歐家樂(lè)賣場(chǎng)電瓶車7分鐘。另：小區(qū)向南即丁卯五大市場(chǎng)（義烏小商品城、五金電器城市場(chǎng)、建材裝飾市場(chǎng)（麥德龍）、鎮(zhèn)江食品城）體育設(shè)施：比鄰的大學(xué)內(nèi)，體育設(shè)施齊全，有大型標(biāo)準(zhǔn)化體育館，各種室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。社區(qū)內(nèi)有網(wǎng)球場(chǎng)、小型健身中心、會(huì)所（乒乓球、臺(tái)球、棋牌室等）銀行、通信：僅5分鐘路程，江蘇大學(xué)周圍有農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等。8江蘇大學(xué)、鎮(zhèn)江機(jī)電高職
5、門口有移動(dòng)和電信營(yíng)業(yè)廳。菜場(chǎng)：各大賣場(chǎng)均有。將大后門設(shè)有江大菜場(chǎng)，機(jī)電高職附近設(shè)有汝山菜場(chǎng)，小區(qū)門口超市也兼營(yíng)菜類供應(yīng)。餐飲：江大門口的全聚福飯店、江蘇大學(xué)內(nèi)宴春飯店。谷陽(yáng)路與學(xué)府路十字路口（原巨蛋處）規(guī)劃中即將興建的五星級(jí)國(guó)際大酒店。二、SWOT分析1、樓盤SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析美墅館三期具有以下優(yōu)勢(shì)：l客廳方正、大面寬，會(huì)客、觀景。陽(yáng)光生活，陽(yáng)光心情。l敞亮主臥、大開窗設(shè)計(jì)，讓生命的三分之一享受更多的舒適、浪漫。l次臥獨(dú)享一方寧?kù)o，演繹心靈的自由。l整體布局動(dòng)靜之間不經(jīng)意轉(zhuǎn)換。l休息、會(huì)客、用餐、娛樂(lè)等空進(jìn)的區(qū)隔
6、，實(shí)現(xiàn)完善的功能分區(qū)。l人性化設(shè)計(jì)，考量空間利用的最佳尺度。l超大樓間距，超高綠地率、呼吸更多陽(yáng)光，清風(fēng)。8l大面積露臺(tái)與南北多重觀景陽(yáng)臺(tái)的完美組合，賞風(fēng)觀景，與自然無(wú)聲的交流。項(xiàng)目弱勢(shì)分析當(dāng)然，在看到本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)同時(shí)，我們必須正視本項(xiàng)目存在的一些弱點(diǎn)：l整體容積率太大，周邊居住人較多。l前面是多層和高層商鋪，視野不是很開闊。l周邊沒(méi)有較為明顯的自然景觀。l索普集團(tuán)靠得太近。上述弱勢(shì)點(diǎn)需要規(guī)避得當(dāng)，銷售人員可以利用口述進(jìn)行針對(duì)性的弱化改善。項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析l宏觀市場(chǎng)整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；
7、l隨著城市大拆遷的推進(jìn)，將產(chǎn)生較有購(gòu)買力的人群；l項(xiàng)目定位準(zhǔn)確；規(guī)劃、景觀、宣傳等做得到位，將會(huì)是很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。l別墅區(qū)前期有很多老業(yè)主老客戶，為我們的品牌宣傳帶來(lái)機(jī)會(huì)，無(wú)形中有利我們的推廣。項(xiàng)目市場(chǎng)威脅分析l項(xiàng)目周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)威脅是顯而易見的，學(xué)林雅郡、永隆城市廣場(chǎng)、優(yōu)山美地等待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，8即將推向市場(chǎng)。本項(xiàng)目必須在今年年內(nèi)清盤，否則將失去先期優(yōu)勢(shì)。l政府對(duì)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度將直接對(duì)本項(xiàng)目的銷售乃至利潤(rùn)產(chǎn)生影響。l國(guó)家宏觀調(diào)控的加大壓縮了一大部分潛在客戶。第二部分項(xiàng)目定位分析說(shuō)明項(xiàng)
8、目定位是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合地塊實(shí)際情況作的前瞻性分析，并未綜合考慮資金流量、投資回報(bào)等敏感因素。一、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1）地產(chǎn)項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：◆項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；◆市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；2）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目地塊具備定位為“純高尚別墅的品質(zhì)生活園區(qū)”的充要條件
