房地產(chǎn)概論課程論文

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1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究【內(nèi)容摘要】影響房地產(chǎn)投資價值的一個重要因素之一，就是與市場需求程度有關(guān)的區(qū)位。投資角度看，某一房地產(chǎn)是否值得投資，很大程度上依賴于其產(chǎn)生利潤和租金的能力，而該項(xiàng)目產(chǎn)生利潤與租金的能力很大程度上又取決于其所在的區(qū)位。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位因素分析包括地域因素分析、具體地點(diǎn)的分析、在該地點(diǎn)上的開發(fā)潛力分析、土地使用權(quán)獲取方式分析以及具體的影響因素分析等。雖然我們必須對區(qū)位加以重視，但過分強(qiáng)調(diào)區(qū)位或地段的作用有時會產(chǎn)生對開發(fā)投資者的誤導(dǎo)；規(guī)劃、法律方面的規(guī)定可能會對區(qū)位產(chǎn)生某種約束，使區(qū)位價值的發(fā)揮受到影響；區(qū)位

2、由于易受到臨區(qū)影響，所以一旦臨區(qū)影響變得不利，其區(qū)位價值也會面臨改變；另外，對于項(xiàng)目的選擇要和區(qū)位的性質(zhì)相配套。這些問題都是我們在選擇區(qū)位時必須加以注意的?！娟P(guān)鍵詞】區(qū)位區(qū)位條件房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響因素一、區(qū)位與房地產(chǎn)價值（一）區(qū)位的含義“Location,locationandlocation”是流行與歐洲地產(chǎn)開發(fā)的一句名言；在我國的說法是：位置、位置還是位置。這充分說明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊重要性。那么區(qū)位到底指的是什么呢？區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來說，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從

3、小的方面來說，指的是項(xiàng)目開發(fā)場地。（二）區(qū)位與城市功能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。一個房地產(chǎn)投資者在選擇項(xiàng)目的大區(qū)位的時候，只能運(yùn)用功能分區(qū)原則來選擇區(qū)位。二、影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位選擇的因素分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位因素分析包括地域因素分析、具體地點(diǎn)的分析、在該地點(diǎn)上的開發(fā)潛力分析、土地使用權(quán)獲取方式分析以及具體的影響因素分析等。按照中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》的理解，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析

4、主要包括地域因素的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。（一）地域因素的分析與選擇地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。項(xiàng)目成功的先決條件是占據(jù)好的區(qū)位，這是又房地產(chǎn)的位置固定性和不可移動性所決定的。一個開發(fā)投資策略的形成，需要正確的理解和綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、認(rèn)口條件（包括人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、人口密度、規(guī)劃增長率、增長方式、就業(yè)狀況以及家庭收入情況等）、發(fā)展趨勢及其對市場價格水平的可能影響。對于上述情況的研

5、究，城市的總體規(guī)劃及各年度社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃能提供非常有用的資料。房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)認(rèn)證分析備選區(qū)位的可進(jìn)入性、交通模式、優(yōu)勢條件及已有競爭性項(xiàng)目的情況，確保開發(fā)投資項(xiàng)目的規(guī)劃用途與周圍環(huán)境相匹配。（二）具體地點(diǎn)的分析與選擇如果說地域的選擇（大區(qū)位）是項(xiàng)目開發(fā)的大前提，那么具體地點(diǎn)即場地條件（小區(qū)位）可稱為項(xiàng)目開發(fā)的小前提。它是對房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。（

6、三）開發(fā)潛力分析房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。誰應(yīng)舒適有效，即樓群布局與場地達(dá)到協(xié)調(diào)一致；樓層各單元的分割使用并具有一定彈性，以利于投資者及時調(diào)整其功能。新開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)符合時代潮流，建筑設(shè)計(jì)要具有超前意識，以延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命。（四）土地使用權(quán)獲取方式分析開放商從城市規(guī)劃圖或現(xiàn)場調(diào)查中選中有開發(fā)潛力的開發(fā)場地后，還要與當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T、當(dāng)前土地使用者進(jìn)行接觸，以獲取場地開發(fā)的權(quán)利。從目前國內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來看，用通過政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。

7、政府土地出讓的途徑操作比較簡單，尤其是對于那些熟地出讓項(xiàng)目；如果是城市毛地出讓，則開發(fā)商還需進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋卦陂_發(fā)工作。從當(dāng)前的土地使用者手中獲取土地，則有許多種具體的操作方式，即可以從土地使用者手中買斷，也可以探討合作開發(fā)的可能性，提供土地的一方將土作價入股，待項(xiàng)目建成后可以獲得相應(yīng)的分配利潤或獲得相應(yīng)的房屋的建筑面積。從減少初始投資、降低投資風(fēng)險(xiǎn)角度看，土地作價入股的方式較為理想；但從造作的方便性角度看，多方合作必然導(dǎo)致各方利益協(xié)調(diào)上的矛盾，這些矛盾有時會制約開發(fā)方案的順利實(shí)施。（五）具體的影響因素綜合上述分析的結(jié)果表明，影響項(xiàng)

8、目的區(qū)位選擇的因素主要包括以下10各方面：1.城市規(guī)劃方面的因素，包括場地的合法用途，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件如建筑密度、高度、容積率和建筑物平面及立面不知的限制，相鄰地塊的土地用途等。2.自然特性，包括