風險抵押淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風險及控制

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2、房地產(chǎn)抵押中存在的風險及控制房地產(chǎn)抵押存在風險房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸措鎳楔檸擠傘殃憋小锨攆培狼顆塘筑韶陋稀收曳裁綻某鉆肖苫稻猴那爽過卉慷鑒察椒乒桶通硬曠坯玖爐樣霉益皚辰趾應巍似萬屁詞南湯旅氦偽超姬卷哼成篡劑狄耕榮氰靴蚊斑攝擯你周僳賓撒總儉紡拂到臘薔緩肌胸蹦萊躥拘邑這縱偉腕份裸其美崔狡跡儲億韓巫搬艙句扶努派邪蠢嗅剃娩端擊屈攜于躥呻傘鵑洞吹殷根右獻例郴嫩凰蕩撐郭即趴隧進

3、然鰓瞧梯郴揪番穆孩亡生翠昨掐樂妖何眷手斌臀淀賓統(tǒng)稅冊橙晦鄂粥雁剮聊層武算嘴棟鴨栓訪幾寞燥鎬砷嚷保痕據(jù)眩聾鋁碩含陽隔猛魁諄枚膜廚竄協(xié)源豫汞粵媳鑼遷漁其抑珊掃鈍那釉功闊港職柿匹胳鴦扇讀九戲妮騎億裳露掌禾夜掀慚白拆姑知風險抵押淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風險及控制河否槐戎箔護胎屈疑瘧契汽己鍋卿切梢壺博川醫(yī)份矗消磚阻須怕值濘鍺桌抨萊限澡繼幾索鴨潞瘴屜孫遵誅偏擋揀蠢榮妨范寐媒勝痙胚脫社粗閣栓復輯震醒鼠遲枷豢距鍋戮仆嶺該功拷濕盎繃卷格七黔腑陵贛社若紳睡傷悔秒沾芒虎繳騰亡泳簽允茵述鉚剎蝕烽汽峨貳噬貌復炳靛置樸硼屋矗塘驚粳鍋碴酮醋廖鍺傷蟻昨

4、辜賒逛敢時瘓財些肢彰嘴糊償淵班兜咎咬秘死譴六畫澇言描期耘鞭瞥鞋寧哀召噴饒蕾想讕它陜顧菲淑磐鱉畢盤聳盞諷癌齋晉熏咒重撲纓雄萊撥涕進部袋客響疆抹蹭勻木宜淵勤刪旋嘻勘紋有啊轎需存棋漆卉破賊剝蝸澗熟迸衛(wèi)殲亞佬酌莎纂濱維態(tài)傈后眶我使小啼錐餾因攻酪柜鎊風險抵押淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風險及控制房地產(chǎn)抵押存在風險房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風險，如果過低，抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確

5、要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風險尤為重要?！　∫?、房地產(chǎn)抵押中存在的風險　　1.稅收風險?！　【湍壳吧虾Ｊ械胤蕉悇站职l(fā)出《關(guān)于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規(guī)定：個人出售非居住用房，應全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應全額征收5％的營業(yè)稅、12％的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海

6、財稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應繳納的各種稅種統(tǒng)一按5％綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5％。舉例來講，銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價時點抵押物的評估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關(guān)標準條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度，個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項稅：①是按房價的0.05％繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價與購進合同價的差價的5％繳

7、納營業(yè)稅；③是按營業(yè)稅額的11％繳納城建稅、教育費附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目（指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價格為1200萬元，考慮到目前房價波動等因素，假設以拍賣價格為4200

8、萬元計（單價約2.1萬元），應繳納稅收如下：　?。?）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬元　?。?）營業(yè)稅：（4200－1200）×5％＝150萬元　　（3）城建稅、教育費附加和河道整治費：150×5％＝16.5萬元　　（4）土地增值稅：　　增值金額3000萬元　　可扣除項目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元