淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制06208

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1、淺析房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)及控制來(lái)源：作者：日期：10-04-03房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過(guò)高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作川就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評(píng)估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)佔(zhàn)中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住川房岀售、租賃行為稅收征收管理

2、工作的通知》為例說(shuō)明。《通知》明確規(guī)定：個(gè)人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個(gè)人所得稅;個(gè)人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺(tái)的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)収得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5%。舉例來(lái)講，銀行向**公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款人民幣2700萬(wàn)元，期限為1年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評(píng)估值為5500元，抵押率為4996,符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場(chǎng)接受的價(jià)格來(lái)測(cè)算貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回

3、收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度，個(gè)人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅：①是按房?jī)r(jià)的0.05%繳納印花稅;②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購(gòu)進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5%繳納營(yíng)業(yè)稅;③是按營(yíng)業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費(fèi)附加等;④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目(指購(gòu)進(jìn)房?jī)r(jià)加可以扣除的印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等)金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%-100%的部分，稅率為40%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%-200%的部分，稅率為50%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%的部分，稅率為60%;⑤是個(gè)人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例，抵押

4、房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬(wàn)元,考慮到目前房?jī)r(jià)波動(dòng)等因素，假設(shè)以拍賣(mài)價(jià)格為4200萬(wàn)元計(jì)(單價(jià)約2.1萬(wàn)元)，應(yīng)繳納稅收如下：(1)E卩花稅：4200X0.05%二2.1萬(wàn)元(2)營(yíng)業(yè)稅：(4200-1200)X5%=150萬(wàn)元(3)城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)：150X5%二16.5萬(wàn)元(4)土地增值稅：增值金額3000萬(wàn)元可扣除項(xiàng)目1200+2.1+150+16.5=1368?6萬(wàn)元應(yīng)納稅金額1200-136&6=2831.1萬(wàn)元納稅金額累進(jìn)684.3X30%二205.29萬(wàn)元684.3X40%=273.72萬(wàn)元1368.6X50%=684.3萬(wàn)元94.2X60%二56.52萬(wàn)元土地

5、增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬(wàn)元（5）個(gè)人所得稅：［4200-（1200+168.6+1219.83）］X20%二322.314萬(wàn)元拍賣(mài)“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬(wàn)元，拍賣(mài)后價(jià)款為2489.256萬(wàn)元,再除去拍賣(mài)費(fèi)用210萬(wàn)元（約為拍賣(mài)價(jià)格的5%）,可以用以?xún)斶€貸款的金額僅為2279.256萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬(wàn)元），風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)。另外，在拍賣(mài)后，如不能提供抵押物購(gòu)入?yún)嫉脑及l(fā)票，增值稅將按照拍賣(mài)價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測(cè)算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際

6、可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。1.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性;②是對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

7、的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將而臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款木息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌