房地產(chǎn)銷售部售樓員培訓流程

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1、售樓顧問培訓流程自撰自述本人從事房地產(chǎn)銷售數(shù)年余，雖不曾取得非常輝煌的成績，但是也積累了一定的經(jīng)驗。在此，與各位事業(yè)同仁一起分享這份成果，雖然此稿件命名為《售樓顧問培訓流程》，但都屬于個人行為，與本人現(xiàn)所屬公司及其他人沒有任何法律關(guān)系，如若由此產(chǎn)生的一切相關(guān)責任由本人負責（不經(jīng)本人同意拷貝或復印此稿的除外）。成熟的思維來源于長期正確的思考正確的思考來源于長期思考的習慣長期思考的習慣須克服懶惰的本性懶惰才是阻礙成功的罪魁禍首中國房地產(chǎn)發(fā)展史新中國成立到70年代末我國居民的住房一直是按福利分房的政策來解決。

2、長期以來人們習慣于按照分配住房的時間、數(shù)量和地點考慮安排工作、學習和生活。??80年鄧小平同志提出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革圍繞“三三”制補給出售新建住房政策進行試點。按照這個政策，個人購買住房的房價款，由個人、單位和政府各承擔1/3，即個人只需支付房價款的1/3，就可以買到住房，其余房價款由單位和政府補貼。1987年9月,深圳經(jīng)濟特區(qū)率先實行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”

3、從而使房地產(chǎn)市場有了法律上的保障。1989年，由于政治形勢以及宏觀經(jīng)濟的影響房地產(chǎn)市場受到了很大的沖擊。1991年5月，投資環(huán)境得到進一步發(fā)展，加上浦東開發(fā)的帶動作用，1991年下半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回升趨勢。從嚴格意義上說，我國房地產(chǎn)市場是從1992年興起的。1992年是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個轉(zhuǎn)折點，而此前的“房改”、“地改”始終步履維艱。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。其重要標志是1992年前幾個月社會各界普遍公認的一個社會新熱點----“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)

4、：全國前四個月與上年同期相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長18.3%,全民所有制單位固定資產(chǎn)投資增長38.6%,社會商品零售額增長14.6%,而商品房完成投資卻增長78%,商品房銷額增長63.3%.1992年下半年:膨脹.1992年下半年房地產(chǎn)市場迅速膨脹.全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年底增長175%,新開工面積增長78.1%,利用外資增長228%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.1993年上半年達到頂峰.這期間,全國商品房完成開發(fā)投資比上年同期增長143.5%新開工面積增長136%;

5、新增開發(fā)公司6000余家,至此,全國房地產(chǎn)開發(fā)公司已達19000多家.1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開始對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控政策.“相持”主要表現(xiàn)在三個方面:一是從心態(tài)上看,很多人認為宏觀調(diào)控是暫時的,“年底將出現(xiàn)新一輪高潮”;二是從實際價格上看,很多大城市基本不見降價,“有價無市”的局面非常明顯;三是完成的投資增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.這種局面大致持續(xù)到1993年3月.1994年3月至1995年:房地產(chǎn)進入理性回落、平穩(wěn)發(fā)展階段。1994年

6、3月“兩會”之后，房地產(chǎn)市場開始理性回落?！墩ぷ鲌蟾妗分刑岢龅?%的經(jīng)濟增長速度和13000億的固定資產(chǎn)投資規(guī)模的計劃，逐漸平靜了社會上期望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新一輪高潮的心態(tài)。1995年是國家宏觀調(diào)控繼續(xù)深化的一年，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，宏觀調(diào)控已取得明顯成效，房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)發(fā)展階段。住宅、辦公用房、商業(yè)服務業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮??；用于炒作的資金和投機性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應的重視和發(fā)展。1997年有關(guān)國家機關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實施住房擔保貸

7、款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實行新房新制度。從98年下半年起全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房貸幣化。新建住房原則上只售不租；建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次新的住房供應體系，對不同收入層次的居民供應不同的住房，實行不同的定價原則：對收入較高的家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房實行政府指導價，對最低收入家庭提供廉租金實行政府定價。第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，

8、拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年