佘山銀湖別墅分階段營銷策略報(bào)告

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1、http://www.managecn.org/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)《佘山銀湖別墅》分階段營銷策略報(bào)告對(duì)于一個(gè)立足于長期開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其首期項(xiàng)目營銷策劃的核心內(nèi)容，實(shí)質(zhì)是如何在較為短暫的時(shí)間段內(nèi)迅速確立項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌，在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的同時(shí)，能建立與項(xiàng)目長期運(yùn)作相適應(yīng)的市場(chǎng)品牌優(yōu)勢(shì)以及市場(chǎng)銷售體系。以下本文將圍繞這一核心問題對(duì)《佘山銀湖別墅》上一階段的營銷工作的市場(chǎng)效果作出總結(jié)，并制定本項(xiàng)目下一階段的營銷重點(diǎn)以及為達(dá)成這一目標(biāo)所應(yīng)完成的主要工作。1．《佘山銀湖別墅》項(xiàng)目開盤階段營銷工作

2、總結(jié)1.1.《佘山銀湖別墅》項(xiàng)目開盤階段的主要營銷工作本階段的營銷工作是以圍繞2002年1月1日的項(xiàng)目開盤儀式這一核心重點(diǎn)所展開的。整個(gè)營銷階段的時(shí)間跨度為2001年12月6日至2002年1月25日。（以主要報(bào)紙廣告的刊登日期為工作的時(shí)間結(jié)點(diǎn)。）本階段的主導(dǎo)營銷策略就是通過一系列組織有序、高密度、多方位的立體宣傳攻勢(shì)迅速建立本項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度和高檔物業(yè)的市場(chǎng)形象，為最終建立市場(chǎng)品牌打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，并實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的銷售目標(biāo)。圍繞這一主導(dǎo)營銷策略，本階段的營銷工作又可以分為以下2個(gè)小的階段，即：1）項(xiàng)目形象推廣

3、階段（2001/12/6-2001/12/21）本階段營銷工作的目標(biāo)是在迅速確立本項(xiàng)目市場(chǎng)形象的基礎(chǔ)上，吸引目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目的關(guān)注并以預(yù)定的方式初步測(cè)試目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)于本項(xiàng)目整體形象和基本開發(fā)理念的認(rèn)同程度。http://www.managecn.org/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)·14·http://www.managecn.org/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)圍繞這一工作目標(biāo)，本階段將營銷策劃的工作重點(diǎn)放在媒體的廣告宣傳方面。通過一系列高密度的以宣傳項(xiàng)目整體形象和主要賣點(diǎn)（基本開發(fā)理念）的報(bào)

4、紙、雜志的圖片和文字廣告的宣傳，引起市場(chǎng)的關(guān)注，為下一步的推廣工作作好鋪墊。而從實(shí)際的市場(chǎng)反應(yīng)分析，強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)也達(dá)到了預(yù)期的目的。從對(duì)于當(dāng)時(shí)的有關(guān)銷售統(tǒng)計(jì)資料分析，在本階段短短的15天時(shí)間內(nèi)，本項(xiàng)目無論在消費(fèi)市場(chǎng)，還是在業(yè)界的同行內(nèi)都引起了普遍的反響并為實(shí)現(xiàn)銷售奠定了一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也聚集了一些人氣。2）項(xiàng)目開盤宣傳階段（2001/12/27-2002/1/11）本階段是整個(gè)項(xiàng)目開盤階段營銷工作的重中之重，其核心的工作目標(biāo)是通過項(xiàng)目開盤儀式這一事件營銷手段，形成項(xiàng)目實(shí)際意義上的第一個(gè)銷售高峰；在進(jìn)一

5、步樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象的同時(shí)，完成相應(yīng)的銷售目標(biāo)。圍繞這一工作目標(biāo)，本階段在各方面單位的配合下，作了大量的營銷工作，是本項(xiàng)目第一次的立體全方位的銷售攻勢(shì)。首先，在宣傳方面以“佘山銀湖別墅開盤儀式，即香港明星購房團(tuán)”為主題在活動(dòng)前后動(dòng)用了包括：報(bào)紙、雜志、高架看板、電視在內(nèi)的多種媒體手段作了大量的宣傳報(bào)道，使得項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度得到了進(jìn)一步的提升，項(xiàng)目的形象也更深入人心。其次，在時(shí)間緊迫，天氣情況糟糕、工作難度大的情況下，按預(yù)定計(jì)劃基本完成了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樣板展示段和樣板房的施工。使項(xiàng)目的市場(chǎng)形象由原來單純的理念性的

6、闡述轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的展示，為實(shí)現(xiàn)銷售做好了最必要的準(zhǔn)備。最后，作為核心的開盤儀式當(dāng)日活動(dòng)，在歲末年初的上海樓市所引起的震動(dòng)可以說是空前的?；顒?dòng)中一系列的流程安排基本都取得了預(yù)計(jì)的目的，在開盤當(dāng)日也取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。可以說，整個(gè)活動(dòng)從策劃到執(zhí)行都還是比較成功的。http://www.managecn.org/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)·14·http://www.managecn.org/(海量營銷管理培訓(xùn)資料下載)在開盤活動(dòng)結(jié)束后的2002年1月，通過連續(xù)的宣傳報(bào)道，對(duì)保持目前的良好銷售勢(shì)頭作了很好的

7、延續(xù)，為整個(gè)項(xiàng)目開盤階段的營銷策劃工作作了一個(gè)漂亮的結(jié)尾。1.2.《佘山銀湖別墅》開盤階段營銷工作成果總結(jié)通過2001年12月至今的近2個(gè)月的工作，《佘山銀湖別墅》項(xiàng)目開盤階段的營銷工作可以說已經(jīng)告一段落。一目前本項(xiàng)目的實(shí)際成交狀況以及市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目的反應(yīng)和目前每日來電來訪的客戶數(shù)量來看?？梢哉f本階段的整體營銷工作基本達(dá)到了預(yù)期的要求。項(xiàng)目的基本市場(chǎng)形象已經(jīng)樹立并為目標(biāo)消費(fèi)群體所基本接受，實(shí)際的銷售狀況也呈逐步成長的良好態(tài)勢(shì)。2．如何制造《佘山銀湖別墅》下一個(gè)銷售高峰是下一階段項(xiàng)目營銷的重點(diǎn)通過2002

8、年1月的銷售工作，可以認(rèn)為由開盤階段所形成的項(xiàng)目第一個(gè)銷售高峰已經(jīng)基本結(jié)束，項(xiàng)目銷售將逐步走向平穩(wěn)。如何制造下一個(gè)的項(xiàng)目銷售高峰和如何度過2個(gè)銷售高峰之間的過渡期是項(xiàng)目目前營銷策劃工作的重點(diǎn)。2.1.制造項(xiàng)目下一個(gè)銷售高峰的關(guān)鍵在于樹立項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌總結(jié)項(xiàng)目開盤階段營銷策劃工作的經(jīng)驗(yàn)以及客戶對(duì)目前本項(xiàng)目的反應(yīng)，作一個(gè)比較公證的市場(chǎng)判斷：目前本項(xiàng)目在消費(fèi)市場(chǎng)中已經(jīng)成功的樹立了高檔生態(tài)別墅區(qū)的市場(chǎng)形象并已經(jīng)為消費(fèi)群體接受，對(duì)銷售也起到了一定的推