【5A版】商業(yè)商鋪銷(xiāo)售的基礎(chǔ)知識(shí).ppt

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1、第一部分商鋪基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一、商鋪的概念二、商鋪的分類(lèi)三、商鋪投資價(jià)值四、商鋪價(jià)值收益影響因素五、商鋪收益原理分析六、商鋪的投資特點(diǎn)七、商鋪投資形式八、商鋪投資比較九、商鋪投資方式十、商鋪投資與住宅投資的對(duì)比分析十一、產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念第二部分商鋪銷(xiāo)售知識(shí)培訓(xùn)一.客戶類(lèi)型分析二、客戶特征分析三、投資模式與政策概述四、投資回報(bào)分析五、計(jì)算商鋪投資收益率的方法目錄第一部分商鋪基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一、商鋪的概念商鋪由“市”演變而來(lái)，《說(shuō)文》釋“市”曰：集中交易之場(chǎng)所，也就是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆無(wú)數(shù)，商業(yè)十分繁

2、榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開(kāi)的，首都東京（開(kāi)封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門(mén)，魚(yú)市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門(mén)有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門(mén)外，無(wú)所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。根據(jù)以上對(duì)商鋪歷史的回顧，我們可以對(duì)"商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營(yíng)物品

3、商品，增加到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類(lèi)型、配套條件等。在此，對(duì)商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過(guò)程中做初步的判斷。二、商鋪的分類(lèi)從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類(lèi)是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的剖析。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪，商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類(lèi)型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資

4、特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類(lèi)，有助于大家對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)商業(yè)街商鋪；市場(chǎng)類(lèi)商鋪；社區(qū)商鋪；住宅底層商鋪；百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心商鋪；商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪；交通設(shè)施商鋪；以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類(lèi)方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類(lèi)型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。2、按照投資價(jià)值分類(lèi)商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，對(duì)于商鋪投資者來(lái)講，至少意味著短期的失敗。鑒于商鋪

5、投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類(lèi)，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股；社區(qū)型"商鋪--潛力股；便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股；專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股；其他商鋪-“一般股票”從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從”一般股票”轉(zhuǎn)變成”績(jī)優(yōu)股”。只是依賴于開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開(kāi)發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。3、按照商鋪的位置形式分類(lèi)按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房，是指

6、臨街有門(mén)面，可開(kāi)設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位（產(chǎn)權(quán)式），一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。4、按用途分類(lèi)零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)5、按面積規(guī)格分類(lèi)小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上6、按占有形式分類(lèi)自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪?zhàn)赓U商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租

7、人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過(guò)轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。7、按權(quán)利主體（或按所有制形式）分類(lèi)國(guó)有商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來(lái)自于國(guó)家，即國(guó)家擁有的商鋪。集體所有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來(lái)自于集體，即集體擁有的商鋪。私人所有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來(lái)自于私人，即私人擁有的商鋪。經(jīng)濟(jì)成分復(fù)合體所擁有的商鋪：商