【5A版】商業(yè)體銷售方案.ppt

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1、紅海名仕公館配套集中商業(yè)近期營(yíng)銷計(jì)劃目標(biāo)與任務(wù)目標(biāo)與任務(wù)集中商業(yè)物業(yè)的快速銷售計(jì)劃快速回籠資金為商業(yè)的順利營(yíng)業(yè)做好基礎(chǔ)工作項(xiàng)目分析項(xiàng)目概述項(xiàng)目總建筑面積13000㎡總銷售戶數(shù)723套共四層，每層約3000㎡項(xiàng)目依托項(xiàng)目為紅海名仕公館配套商業(yè)的龍頭部分，沿街商業(yè)已基本全部營(yíng)業(yè)項(xiàng)目位于新余市城北區(qū)域，仙來(lái)大道與五一路交匯處西北，正面臨街直接輻射周邊21個(gè)成熟社區(qū)，約15萬(wàn)人，常住人口8萬(wàn)人2公里范圍內(nèi)有新余四中、技師學(xué)院、工程學(xué)院等學(xué)校及市政府等機(jī)構(gòu)，以及眾多社區(qū)周邊的銀行、餐飲、日用百貨、公園、交通等配套相當(dāng)成熟地段上

2、佳社區(qū)成熟品位高端（名仕公館）品質(zhì)精良（物業(yè)自身）公共配套充裕優(yōu)勢(shì)銷售團(tuán)隊(duì)撤換前期業(yè)態(tài)定位偏差規(guī)劃設(shè)計(jì)未與最終業(yè)態(tài)定位關(guān)聯(lián)劣勢(shì)重新定位業(yè)態(tài)及招商工作，以調(diào)整前期的計(jì)劃自主銷售，利用控制，提高效率機(jī)遇上億廣場(chǎng)、北湖帝景的影響與競(jìng)爭(zhēng)國(guó)家政策與樓市的影響常規(guī)性的樓市淡季危脅SWOT簡(jiǎn)析業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位——格調(diào)定位商業(yè)物業(yè)的銷售工作，必須招商先行，而招商工作，須以業(yè)態(tài)定位為先。本項(xiàng)目目前雖無(wú)明確的業(yè)態(tài)定位，但應(yīng)與紅海集團(tuán)、名仕公館及市場(chǎng)發(fā)展的未來(lái)相匹配：紅海集團(tuán)—目前具有全國(guó)性的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌口碑良好，投資者懷有期待業(yè)態(tài)定位

3、——格調(diào)定位名仕公館在本地為高檔社區(qū)，且很多業(yè)主為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員、教職員工等高素質(zhì)群體為主，配套的商業(yè)應(yīng)與之生活需求和生活情趣相匹配業(yè)態(tài)定位——格調(diào)定位隨著社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步，商業(yè)的細(xì)分日益明顯，新陳代謝加快，商業(yè)定位應(yīng)具有時(shí)代的前瞻性和未來(lái)的包容性，需與其它賣場(chǎng)進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，以保持整潔、高雅、時(shí)尚、健康的形象，對(duì)業(yè)主的生活和企業(yè)的品牌形象有良好的促進(jìn)作用。而衰退型業(yè)態(tài)不僅影響形象、攪擾業(yè)主生活，而且面臨淘汰所帶來(lái)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，影響投資者的購(gòu)買信心銷售與招商工作的密切關(guān)聯(lián)性現(xiàn)項(xiàng)目因面臨業(yè)態(tài)定位調(diào)整與銷售團(tuán)隊(duì)替換帶來(lái)

4、的雙重壓力，且面臨房地產(chǎn)行業(yè)的特性，即銷售與經(jīng)營(yíng)的淡旺季的影響，一年不慎，需再等一年，這一狀況對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)商形成嚴(yán)重影響，因此，必須有嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)、縝密的計(jì)劃。以商業(yè)的運(yùn)營(yíng)旺季——陽(yáng)歷年末、農(nóng)歷年前為基點(diǎn)，倒推計(jì)劃流程即商業(yè)物業(yè)必須在2018年春節(jié)前營(yíng)業(yè)或試營(yíng)業(yè)商業(yè)營(yíng)業(yè)前需進(jìn)行裝修、報(bào)驗(yàn)等工作，因此需提前三個(gè)月完成銷售和招商工作因裝修涉及隱蔽工程及鋪面分割、動(dòng)線組織設(shè)計(jì)等工作，因此銷售工作應(yīng)在裝修之前基本完成，因此，銷售任務(wù)應(yīng)達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)基于上述因素，銷售任務(wù)應(yīng)為：2017年11月之前，應(yīng)至少完成60%的銷售面積（套數(shù)大

5、致與此一致），春節(jié)前完成80%-85%。進(jìn)度計(jì)劃營(yíng)銷計(jì)劃目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)度年內(nèi)總體銷售進(jìn)度計(jì)劃如下表：紅海名仕公館集中商業(yè)體銷售進(jìn)度計(jì)劃2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月銷售面積400300600300036001200800400600銷售套數(shù)21337017023070452133回籠資金(萬(wàn)元)480360720450064802400168010001500售款累計(jì)480840156060601254014940166

6、201762019120面積累計(jì)（㎡）400700130043007900910099001030010900銷售面積累計(jì)比例3%5%10%33%61%70%76%79%84%營(yíng)銷計(jì)劃目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制：營(yíng)銷計(jì)劃基本策略為快速回籠資金，視市場(chǎng)行情，可以將自銷、分銷與電商結(jié)合的方式。如果市場(chǎng)反饋良好，銷售順利，將以自銷為主，只分配少量鋪面進(jìn)行分銷或電商銷售。營(yíng)銷計(jì)劃基本策略為實(shí)現(xiàn)最大化的利潤(rùn)、降低銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、便于調(diào)整銷售進(jìn)度，推出房源的順序?yàn)椋旱诙?、三層首推，其次為第四層，最后為第一層。價(jià)值及價(jià)格中等的第二、三

7、層推出，即可快速回籠資金，又可測(cè)試市場(chǎng)反饋，以便于調(diào)整策略和后續(xù)價(jià)格，第四層價(jià)格及價(jià)值都較差，銷售速度估計(jì)較慢，而最有價(jià)值的第一層，則是利潤(rùn)貢獻(xiàn)層，也是考慮自持或自營(yíng)的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此置于最后推向市場(chǎng)。營(yíng)銷計(jì)劃促銷政策可根據(jù)銷售進(jìn)度，適時(shí)進(jìn)行一些優(yōu)惠活動(dòng)或銷售策略。備選的策略有：原業(yè)主購(gòu)買優(yōu)先或優(yōu)惠，指紅海公司的其它項(xiàng)目業(yè)主，如名仕公館的業(yè)主購(gòu)買優(yōu)惠；原業(yè)主及已購(gòu)業(yè)主購(gòu)買時(shí)的優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)；團(tuán)購(gòu)獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠；大體量購(gòu)買者的優(yōu)惠政策營(yíng)銷計(jì)劃推廣事項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓部?jī)?nèi)部及室外如墻體等已有（如有）戶外廣告牌位的更換公交車體廣

8、告、車站牌廣告等微信群、微博、公眾號(hào)等自媒體宣傳物料制作，如海報(bào)、易拉寶、DM等資料派發(fā)產(chǎn)品推介會(huì)業(yè)主答謝會(huì)簽約儀式花車巡城路演以上內(nèi)容根據(jù)進(jìn)度和市場(chǎng)行情適當(dāng)取舍，或合并執(zhí)行初步營(yíng)銷計(jì)劃推廣事項(xiàng)推廣事項(xiàng)及初步預(yù)算如下：初步方向性的營(yíng)銷計(jì)劃匯報(bào)完畢具體細(xì)節(jié)另行制定請(qǐng)多指教