南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司培訓(xùn)講義

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1、南京金鷹國(guó)際集團(tuán)物業(yè)管理有限公司培訓(xùn)講義物業(yè)配套設(shè)施的管理——陶國(guó)明第一章為什么要加強(qiáng)設(shè)備管理知識(shí)的學(xué)習(xí)？提高個(gè)人綜合管理素質(zhì)，把自己培養(yǎng)成為一名復(fù)合型管理人才，適應(yīng)企業(yè)發(fā)展對(duì)人才的需求。例⒈招聘的感想例⒉顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理的確定管理處經(jīng)理的長(zhǎng)、寬、高：長(zhǎng)：具備良好的政治素質(zhì)，正確經(jīng)營(yíng)思想，強(qiáng)烈事業(yè)心寬：具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)專業(yè)技能高：具備一定管理、協(xié)調(diào)、溝通、協(xié)作、分析、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的能力提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本。例⒈冷卻水管過(guò)濾器的拆除。例⒉空調(diào)水溫的設(shè)置，空調(diào)主機(jī)的通炮，末端設(shè)備的清洗。安全高效運(yùn)行的需要例⒈高壓柜避雷器壞例⒉鍋爐房排

2、污事故例⒊工行頂部變風(fēng)量跑水第二章物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備的種類2供配電系統(tǒng)變壓器——高壓配電柜——低壓配電柜——電容柜——直流屏——發(fā)電機(jī)——樓層配電柜——控制柜v2給排水系統(tǒng)地下水池——生活水泵——供水箱——供排水管——各種閥門（減壓閥、閘閥等）——潛水泵——生活污水處理裝置——化糞池2電梯系統(tǒng)使用性質(zhì)：客梯、貨梯、消防梯、雜物梯、病員梯運(yùn)行速度：高速梯2.0米/秒以上快速梯1.5米/秒（少數(shù)高層住宅用）低速梯1.0米/秒（住宅選用較多）2空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)供冷空調(diào)主機(jī)（離心式、活塞式、螺桿式等）——冷卻水泵——冷凍水泵——分集水器——冷卻塔——末

3、端設(shè)備（變風(fēng)量、風(fēng)機(jī)盤管）供暖鍋爐（蒸汽、熱水）——軟水器——除氧器——地下油罐——日用油箱——給水泵——熱水循環(huán)泵——冷凝水箱——排污箱通排風(fēng)系統(tǒng)——新風(fēng)機(jī)——排風(fēng)機(jī)民用中央空調(diào)(開(kāi)利、海爾)民用鍋爐(AO史密斯)分體空調(diào)(制冷靠R22，制熱靠電爐絲)2消防系統(tǒng)消防聯(lián)動(dòng)控制柜——消防報(bào)警主機(jī)——煙感溫感探測(cè)器——濕式報(bào)警裝置——消防噴淋泵——?dú)鈮汗尴罍缁鹧b置——消防泵——消火栓——消防接合器消防排煙——消防正壓送風(fēng)——消防卷簾門1211氣體滅火裝置—控制主機(jī)—N2氣瓶組—1211氣體瓶組消防應(yīng)急廣播——主機(jī)——樓層廣播常見(jiàn)噴頭：紅色：68

4、℃綠色：93℃2防盜報(bào)警系統(tǒng)控制主機(jī)——探測(cè)器——門磁開(kāi)關(guān)——緊急按鈕——聲光報(bào)警器——鍵盤控制器種類：紅外探測(cè)器、雙鑒探測(cè)器、微波探測(cè)器、震動(dòng)探測(cè)器2電子巡更系統(tǒng)操作軟件——數(shù)字采集器——電子巡更棒——巡更信息鈕（接觸式和非接觸式）2門禁對(duì)講系統(tǒng)對(duì)講分機(jī)——讀卡器——指紋儀——電控鎖——門磁探測(cè)器——門禁控制器——出門按鈕——對(duì)講主機(jī)——控制中心系統(tǒng)操作軟件2監(jiān)控系統(tǒng)黑白/彩色攝像機(jī)——多畫面處理器——畫面分割器——視頻分配器——矩陣控制器——錄像機(jī)——監(jiān)視器電視屏幕墻——數(shù)字監(jiān)控硬盤錄像主機(jī)等v2停車場(chǎng)管理系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)卡機(jī)——入口控制器——

5、車輛感應(yīng)器——入口自動(dòng)道閘——自動(dòng)讀卡機(jī)——出口控制器——車輛感應(yīng)器——出口自動(dòng)道閘——自動(dòng)收費(fèi)管理系統(tǒng)v2建筑防雷系統(tǒng)建筑物的防雷裝置接閃器——引下線——接地裝置建筑物內(nèi)的防雷裝置電源避雷器——信號(hào)避雷器（為放電管）v2游泳池供水系統(tǒng)循環(huán)泵——加熱器——消毒裝置——沙缸過(guò)濾裝置第三章物業(yè)配套設(shè)施一、設(shè)備的管理1、編號(hào)通過(guò)對(duì)設(shè)備的分類及編號(hào)，便于日常的設(shè)備管理。設(shè)備編號(hào)常用的方法：XXXXXXXXX設(shè)備序列號(hào)（001，002003，……999設(shè)備所在樓層（B1，B2，1，2……）設(shè)備分類代碼（示例見(jiàn)下頁(yè)）大廈/小區(qū)代碼（GE-金鷹國(guó)際商城HZ

6、-漢中新城）例：GE—JK01043設(shè)備分類代碼編號(hào)示例變壓器BY高壓配電器GP柴油發(fā)電機(jī)CT低壓配電器DP避雷針BL配電箱PX照明燈LD電機(jī)DJ2、編制臺(tái)帳內(nèi)容包括：系統(tǒng)分類安裝地點(diǎn)設(shè)備編號(hào)始用日期設(shè)備名稱數(shù)量出廠編號(hào)價(jià)格規(guī)格型號(hào)維保單位制造廠家聯(lián)系人技術(shù)參數(shù)聯(lián)系電話3、制定制度包括安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢測(cè)等制度。例：機(jī)電設(shè)備操作通用規(guī)定三好、三干凈、四不漏、五項(xiàng)紀(jì)律、四會(huì)、四項(xiàng)要求三好1.管好1）操作人員對(duì)設(shè)備負(fù)有責(zé)任，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不準(zhǔn)別人亂動(dòng)設(shè)備；2）操作人員應(yīng)使設(shè)備及儀表、附件、安全防護(hù)等裝置完好無(wú)損；3）設(shè)備開(kāi)啟后，不準(zhǔn)

7、擅自離開(kāi)工作崗位，有事務(wù)必停機(jī)斷電；4）設(shè)備發(fā)生事故后，要立即停機(jī)，保持現(xiàn)場(chǎng)，如實(shí)將事故情況報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。2.用好1）嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，禁止超壓、超負(fù)荷使用設(shè)備；2）操作人員不準(zhǔn)腳踏設(shè)備表面，不準(zhǔn)用腳踢操縱把和電器開(kāi)關(guān)。設(shè)備上不許放工具、文件等；3.修好1）操作人員應(yīng)使設(shè)備外觀和傳動(dòng)部分保持新安裝時(shí)或大修后的良好狀態(tài)；2）操作人員應(yīng)保持設(shè)備沒(méi)有較大缺陷，儀器儀表和潤(rùn)滑系統(tǒng)靈敏可靠。三干凈?機(jī)房干凈?設(shè)備干凈?工作場(chǎng)地干凈四會(huì)?會(huì)使用?會(huì)檢查?會(huì)保養(yǎng)?會(huì)排障四項(xiàng)要求?整齊：工具、防護(hù)裝置放置整齊?清潔：設(shè)備內(nèi)外清潔?按時(shí)：按時(shí)加油換油?安全：不

8、出事故四不漏?不漏水?不漏電?不漏油?不漏汽（氣）五項(xiàng)紀(jì)律?憑操作證使用設(shè)備，遵守安全操作規(guī)程?經(jīng)常保持設(shè)備清潔，按時(shí)加油?遵守交接班制度?設(shè)備附件工具齊全無(wú)損，不