天辰大廈項(xiàng)目工程分冊(cè)

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1、天宸大廈項(xiàng)目運(yùn)作手冊(cè)工程分冊(cè)目錄一、部門(mén)組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置1、組織機(jī)構(gòu)圖2、崗位設(shè)置二、管理職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)1、管理職責(zé)2、工作標(biāo)準(zhǔn)三、崗位職責(zé)1、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)2、強(qiáng)弱電主管崗位職責(zé)3、空調(diào)主管崗位職責(zé)4、電器運(yùn)行維修工崗位職責(zé)5、空調(diào)維修崗位職責(zé)6、暖通給排水崗位職責(zé)四、工程部管理規(guī)程（一）工程部員工管理規(guī)定（二）工程交接班制度（三）電設(shè)備的中修、大修管理規(guī)程（四）水箱間管理規(guī)程（五）配電室管理規(guī)程五、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)程(一)設(shè)備管理綜合標(biāo)準(zhǔn)1.供電系統(tǒng)2.消防系統(tǒng)3.給排水系統(tǒng)4.空調(diào)系統(tǒng)5.

2、供暖、生活熱水系統(tǒng)15天宸大廈項(xiàng)目運(yùn)作手冊(cè)工程分冊(cè)1.有線(xiàn)電視系統(tǒng)（二）操作規(guī)程1、保養(yǎng)規(guī)程2、電梯維修保養(yǎng)操作規(guī)程3、工程強(qiáng)電保養(yǎng)規(guī)程4、空調(diào)專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)規(guī)程（三）緊急情況處理規(guī)程1.停水的處理規(guī)程2.停電的處理規(guī)程3.電梯困人處理方法（四）用戶(hù)報(bào)修管理規(guī)程1、報(bào)修流程2、工程人員入戶(hù)維修管理規(guī)定15天宸大廈項(xiàng)目運(yùn)作手冊(cè)工程分冊(cè)一、部門(mén)組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置1、組織機(jī)構(gòu)圖工程部經(jīng)理空調(diào)、給排水主管強(qiáng)弱電主管空調(diào)維修工綜合維修工給排水維修工弱電維修工強(qiáng)電維修工冷水機(jī)組運(yùn)行工熱力運(yùn)行工配電運(yùn)行2、崗位設(shè)置（18人）

3、工程部經(jīng)理---------------1人強(qiáng)弱電專(zhuān)業(yè)（7人）配電運(yùn)行工-----------4人維修電工------------2人弱電維修工------------1人空調(diào)、給排水專(zhuān)業(yè)（10人）空調(diào)給排水主管--------1人熱力運(yùn)行-------------4人空調(diào)機(jī)組運(yùn)行工-------2人空調(diào)給排水維修工------2人綜合維修工------------1人合計(jì)---------------------18人15天宸大廈項(xiàng)目運(yùn)作手冊(cè)工程分冊(cè)二、管理職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)1、管理職責(zé)1)負(fù)責(zé)天宸大廈項(xiàng)目

4、的房屋、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、修繕、維修與保養(yǎng)。2)負(fù)責(zé)天宸大廈電力系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電梯、給排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、自控消防報(bào)警系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)的運(yùn)行管理、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)和故障檢修，以及標(biāo)識(shí)的安裝和管理。3)負(fù)責(zé)客戶(hù)入住前的交房驗(yàn)收并告知裝修注意事項(xiàng)。4)負(fù)責(zé)客戶(hù)二次裝修方案的審定、工程監(jiān)督和驗(yàn)收。5)負(fù)責(zé)對(duì)客的維修服務(wù)。2、工作標(biāo)準(zhǔn)A.建筑及公共設(shè)施完好率不低于98%，其中消防水泵供水率達(dá)100%；B.報(bào)修處理及時(shí)率100%；C.返修率不高于1%；D.維修顧客滿(mǎn)意率不低于98%。三、崗位職責(zé)1、工程部經(jīng)理：a

5、)安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專(zhuān)業(yè)完成各自范圍內(nèi)工作。b)組織各專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)管理公司參加接管樓宇入住前工程驗(yàn)收工作。c)掌握各樓宇機(jī)電設(shè)備、設(shè)施性能及完成情況，組織各專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管制定維修保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)施檢查完成情況。d)積極參與配合物業(yè)公司辦理有關(guān)工程機(jī)電方面招標(biāo)合同審定、制定工作。e)負(fù)責(zé)整理工程技術(shù)資料，設(shè)備說(shuō)明書(shū)，技術(shù)檔案等整理存檔。f)負(fù)責(zé)處理業(yè)務(wù)范圍內(nèi)發(fā)生問(wèn)題和客人對(duì)工程維修工作投訴。g)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理工程對(duì)外項(xiàng)目，負(fù)責(zé)處理好工程周邊市政環(huán)境以及各項(xiàng)目相關(guān)工作。h)負(fù)責(zé)對(duì)工程技術(shù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和

6、考核工作。i)審核客戶(hù)入住前維修咨詢(xún)及圖紙并提供技術(shù)上建議與工程監(jiān)督工作。j)負(fù)責(zé)制定工程費(fèi)用支出預(yù)算、能源費(fèi)：水、電、電梯、空調(diào)等工程各系統(tǒng)設(shè)備備品、備件，各種材料以及設(shè)備外保合同等費(fèi)用支出，并有效控制各項(xiàng)費(fèi)用。15天宸大廈項(xiàng)目運(yùn)作手冊(cè)工程分冊(cè)a)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。b)能分析判斷和處理工程機(jī)電維修項(xiàng)目疑難問(wèn)題，合理組織技術(shù)改進(jìn)工作設(shè)備完好率在95%以上。2、強(qiáng)弱電主管：a)負(fù)責(zé)主管班組設(shè)備的大修和維修計(jì)劃的制定，并組織實(shí)施。b)檢查各班組崗位職責(zé)制，對(duì)員工維修質(zhì)量、設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行巡查和考評(píng)。

7、c)下班前應(yīng)對(duì)主管的機(jī)房等地的安全消防進(jìn)行巡查，并做好記錄。d)負(fù)責(zé)檢查主管班組的各種備件和工具使用、保管情況。e)負(fù)責(zé)本系統(tǒng)員工的培訓(xùn)和技術(shù)考核工作，提高員工素質(zhì)。f)負(fù)責(zé)制定工程材料的備用品，備用件采購(gòu)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)派人詢(xún)?cè)L和采購(gòu)。g)認(rèn)真負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行公司各種規(guī)章制度和公司領(lǐng)導(dǎo)的指示決定。h)負(fù)責(zé)報(bào)修單的派工，負(fù)責(zé)本系統(tǒng)不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤檢查。3、暖通空調(diào)主管：a)組織班組人員按時(shí)完成經(jīng)理和副經(jīng)理下達(dá)的維修任務(wù)，協(xié)同其它班組完成規(guī)模較大的維修工作、應(yīng)急和日常維修任務(wù)。監(jiān)督維修人

8、員在操作工程中嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。b)制定月度、季度、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品計(jì)劃及專(zhuān)業(yè)工作方案，并安排班組人員實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，做好全面記錄，以做設(shè)備的歸檔資料。c)認(rèn)真執(zhí)行巡檢制度，實(shí)行走動(dòng)管理，隨時(shí)掌握設(shè)備和人員狀況。d)深入了解員工的思想狀態(tài)，及時(shí)糾正不良影響，努力達(dá)到大廈要求的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。e)掌握本系統(tǒng)各種設(shè)備性能、運(yùn)轉(zhuǎn)情況和有關(guān)技術(shù)資料，管理好各種設(shè)備，使設(shè)備處于良好的工作狀態(tài)。f)實(shí)際工作中，努力改善設(shè)備的使用狀況，