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1、目錄：1、市場分析；2、客群找尋；3、產(chǎn)品策略初探4、推廣策略初探一.市場分析1、2008年市場總體供需分析2008年寧波市四區(qū)新推住宅供應量為256萬平方米，加上07年底市四區(qū)市場可售存量為44.06萬平方米，故08年寧波市四區(qū)總供應量為300萬平方米。2008年寧波市四區(qū)住宅總銷售量為130萬平方米，總銷售率為41％，與2007年同期相比，銷售量減少51％。2008年1月－11月寧波市六區(qū)共成交商品住宅10607套，與2007年同期相比（2007前11月份年共成交商品住宅24663套），成交套數(shù)下降60％2008年各板塊房地產(chǎn)成交分析海曙區(qū)2008年，海曙區(qū)住宅市場新增供應量為3.3萬平方
2、米，加上2007年底存量為2.2萬平方米，因此整個區(qū)域總供應量為5.5萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，2008年共銷售1.1萬平方米，海曙區(qū)總銷售率約為20％。區(qū)域新開樓盤：南都花城五期江東區(qū)（江東區(qū)、東部新城）2008年，江東區(qū)新增供應量29.36萬平方米，2007年底該區(qū)域的存量為0.81萬平方米，因此整個區(qū)域總供應量為30.17萬平方米，據(jù)統(tǒng)計，08年銷售量為6.42萬平方米，江東區(qū)銷售率約為21％。區(qū)域新開樓盤：世紀東方商業(yè)廣場·玫瑰花園、BOBO城二期、錦繡東城一期、東外灘花園江北區(qū)（江北老城區(qū)、江北北區(qū)）2008年，江北區(qū)新增供應量為41.13萬平方米，2007年底該區(qū)域的存量為7.17萬平方米
3、，因此整個區(qū)域的總供應量為48.3萬平方米。據(jù)統(tǒng)計，整年去化18.83萬平方米，江北區(qū)銷售率約為38％。區(qū)域新開樓盤:奧林80、盛世嘉苑、天慈良園二期、湖景花園、匯豪天下二期、頤和名苑二期高新區(qū)2008年高新區(qū)新增供應量為30.41萬平方米，2007年底存量為2.3萬平方米，因此整個區(qū)域的總供應量為32.71萬平方米。整年銷售了20.25萬平方米，高新區(qū)銷售率約為62％。區(qū)域新開樓盤：萬景梅庭、皇冠花園一期、江南一品二期鄞州中心區(qū)2008年鄞州中心區(qū)新增供應量為96.08平方米，2007年底存量為32.8萬平方米，因此整個區(qū)域的總供應量為128.08萬平方米。整年去化45.35萬平方米，鄞州中
4、心區(qū)銷售率約為35％。區(qū)域重點樓盤：金色水岸二期、盛世天城二期、榮安和院二期、都市麗灣、上上城、蔚藍水岸2、2008年寧波區(qū)域土地市場分析海曙區(qū)出讓土地20.3萬平方米，成交土地3.95萬平方米，江東區(qū)（江東老城區(qū)、東部新城、高新區(qū)）共出讓土地20.2萬平方米，住宅用地1.5萬平方米，其余均為商用土地及綜合土地。江北區(qū)出讓土地面積61.29萬平方米,住宅用地成交16萬平方米。鄞州區(qū)出讓土地80.55萬平方米。其中住宅用地成交了57.84萬平方米，商用土地成交18.84萬平方米，綜合用地成交3.87萬平方米。分析：當下市場90平米的存量房源約有4232套，至年底預推1850套，因此未來將有608
5、2套的量，直接與本案產(chǎn)生競爭的有：錦繡東城，盛世天城，水岸楓情,ART藍海,湖景花園……。3.當下市場90平米戶型匯總錦繡東城錦繡東城二期戶型面積配比序號戶型名稱戶型面積段套數(shù)比例1B1三房兩廳一衛(wèi)93172%2B2三房兩廳一衛(wèi)89172%3B3三房兩廳一衛(wèi)92172%4I1三房兩廳兩衛(wèi)143162%5I2三房兩廳一衛(wèi)89162%6I3三房兩廳一衛(wèi)94162%7H1三房兩廳兩衛(wèi)131406%8H2三房兩廳一衛(wèi)90406%9H3三房兩廳一衛(wèi)90396%10A1三房兩廳一衛(wèi)90497%11A2三房兩廳一衛(wèi)90517%12A3三房兩廳一衛(wèi)90517%13J四房兩廳兩衛(wèi)139172%14C1三房兩廳兩
6、衛(wèi)126172%15C2三房兩廳兩衛(wèi)125345%16C3三房兩廳兩衛(wèi)115345%17E1四房兩廳兩衛(wèi)1487211%18E2三房兩廳兩衛(wèi)1177211%19E3三房兩廳兩衛(wèi)1256810%合計683100%錦繡東城二期戶型面積配比序號戶型面積段套數(shù)比例1三房兩廳一衛(wèi)89~9531346%2三房兩廳兩衛(wèi)117~14428141%3四房兩廳兩衛(wèi)139~1498913%合計683100%錦繡東城一期戶型配比基本數(shù)據(jù):1、戶型面積比例：2、價格：90左右成交均價8800元/平米；130左右成交均價11000元/平米；180左右成交均價10000元/平米。3、去化情況：130戶型由于位置好、面積適中
7、，所以去化較快，180戶型由于位置佳，去化速度也不錯，90左右由于總量較大，去化速度相對不是很快。4、客戶構成以江東機關事業(yè)單位的公務員、銀行職工和當?shù)貐^(qū)域型客戶為主，其次邱隘拆遷戶、北侖、鎮(zhèn)海等客戶也占一定比例。5、二期：二期產(chǎn)品主要以90左右的戶型為主，但120~140戶型的比例相對一期而言有一定增加，推盤時間基本定于6、7月份。序號戶型面積套數(shù)比例1三房兩廳一衛(wèi)90左右84681%2四房兩廳
