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《【合同無效情形】淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。
1、文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費法律咨詢請進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 【合同無效情形】淺談城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效的情形及處理 案情再現(xiàn)： 2005年7月，孫某與某經(jīng)濟(jì)社簽訂了一份《廠房租賃合同》，租用該經(jīng)濟(jì)社的2850平方米的廠房，租期自2005年7月1日至2035年6月30日。約定年租金為50000元，每年3月31日前一次性付清。合同簽訂當(dāng)日，孫某交了10萬元保證金,并且，雙方在合同中約定
2、，若孫某在租賃期間提出解除合同或違約，將沒收保證金;若孫某遵守合同約定，10萬元保證金到期無息歸還。在2009年初，孫某經(jīng)營困難，開始拒交租金，雙方多次交涉無果。某經(jīng)濟(jì)社訴諸法院，要求孫某繼續(xù)履行合同，支付租金，而孫某此時提出了反訴，要求解除合同，并退還保證金。法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)該廠房無任何報建、規(guī)劃手續(xù)，同時也沒有土地使用權(quán)證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未取得相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。 筆者歸納本案爭議焦點: 1、本案《廠房租賃合同》的法律效力? 2、若合同無效，保證金該如何處理? 3、若合
3、同無效，某經(jīng)濟(jì)社要求支付租金是否有法律依據(jù)，該如何處理? 針對以上爭議焦點，筆者有如下看法：9文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費法律咨詢請進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 1、由于涉案房屋未進(jìn)行任何報建手續(xù)和并未取得建設(shè)規(guī)劃許可證，并且在一審辯論終結(jié)之前，某經(jīng)濟(jì)社也未辦理相關(guān)報建、規(guī)劃手續(xù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程
4、規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。”因此，該合同無效?！ 〈送?，本案雙方約定租期30年，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”因此，該合同的租期也不符合法律規(guī)定的期限?！ ?、因合同無效，根據(jù)《合同法》第五十八條：“合同無效或
5、者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！痹诒景钢?，孫某未盡合理的審查義務(wù)，而某經(jīng)濟(jì)社也未告知廠房是違章建筑的事實，因此，雙方均存在過錯，某經(jīng)濟(jì)社應(yīng)酌情返還保證金給孫某。 3、因合同無效，“租金”一詞便失去了法律基礎(chǔ)。但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使
6、用費的，人民法院一般應(yīng)予支持?！币虼?，孫某在占有使用該廠房期間，都應(yīng)參照合同約定的租金支付房屋占有使用費。9文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費法律咨詢請進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 施工合同無效情形下工期損失承擔(dān) 一、施工合同無效的幾種主要類型 我國法律將合同內(nèi)容的合法性始終作為認(rèn)定合同效力的一項原則。按照《合同法》第五十二條第(五)項“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定，并結(jié)合建
7、筑市場實際，筆者認(rèn)為目前常見的無效施工合同主要有以下幾種類型： (一)違反資質(zhì)等級管理規(guī)定而訂立的施工合同 由于建筑產(chǎn)品是涉及公共安全的特殊產(chǎn)品，為保證建筑產(chǎn)品質(zhì)量，法律、法規(guī)對建筑市場主體規(guī)定了較為嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件，對承包人的主體資格作出了嚴(yán)格限制?！ 哪壳敖ㄖ袌龅膶嶋H情況來看，違反資質(zhì)管理規(guī)定訂立施工合同的表現(xiàn)可以分為以下三類： 1、沒有取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級的單位或個人，冒用、盜用具有資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)的名義去承攬工程。這種行為的違法性在于行為人采取違法的手段或欺詐的方法，隱瞞其不具備資
8、質(zhì)等級的事實，導(dǎo)致發(fā)包方作出不真實的意思表示，使行為人獲得工程建設(shè)承包權(quán)。9文章來源：中顧法律網(wǎng)www.9ask.cn中顧法律網(wǎng)提供免費法律咨詢請進(jìn)入http://www.9ask.cn/souask/找律師就到中顧法律網(wǎng)中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 2、低資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級承攬工程。在建筑市場中，有的施工企業(yè)為了占有更多的市場份額，通過不正當(dāng)?shù)氖侄纬袛埑狡滟Y質(zhì)等級的工程。這種作
