綠維創(chuàng)景：山東仙境海岸的度假旅游開(kāi)發(fā)創(chuàng)新模式

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1、.山東仙境海岸的度假旅游開(kāi)發(fā)創(chuàng)新模式旅游與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)商北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.官方網(wǎng)站：旅游運(yùn)營(yíng)網(wǎng)http://www.lwcj.com版權(quán)聲明：該報(bào)告知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪用、從事盈利性宣傳活動(dòng)，違者將追究法律責(zé)任。...山東仙境海岸的度假旅游開(kāi)發(fā)創(chuàng)新模式北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院在傳統(tǒng)地產(chǎn)處于下行通道的2014年，旅游地產(chǎn)可謂是“一半是海水、一半是火焰”：一方面在旅游產(chǎn)業(yè)保持雙位數(shù)增長(zhǎng)速率

2、的背景下，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是低迷市場(chǎng)中的一大亮點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年，重點(diǎn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域共有74個(gè)新盤(pán)入市；另一方面旅游地產(chǎn)本身存在很多問(wèn)題，比如旅游功能不足、無(wú)法滿足度假時(shí)代下的游客需求、空置率較高，投資回報(bào)低等。旅游地產(chǎn)無(wú)論是面向的對(duì)象、需要滿足的功能，還是具體的開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷模式、運(yùn)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)都有著很大的區(qū)別，不能照搬照用，需要?jiǎng)?chuàng)新解決實(shí)際問(wèn)題。綠維創(chuàng)景2013年底高水平完成了山東省旅游局委托的《仙境海岸品牌規(guī)劃》，成為山東省仙境海岸品牌推廣的指導(dǎo)性文件。本文為規(guī)劃編制過(guò)程中的部分研究?jī)?nèi)容。山東沿海作為我國(guó)旅

3、游開(kāi)發(fā)的重要區(qū)域，目前存在兩個(gè)非常大的問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)與旅游分離。由于地產(chǎn)升值快，開(kāi)發(fā)商更聚焦“賣房”，忽略了相關(guān)的服務(wù)配套、休閑度假配套、產(chǎn)業(yè)配套、環(huán)境美化等，供需不對(duì)應(yīng)造成大量“鬼城”出現(xiàn)。第二，旅游地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化分離。旅游休閑度假的盛行使得第二居所、第三居所等需求旺盛，但如果沒(méi)有相應(yīng)的城市配套、一系列的公共服務(wù)系統(tǒng)如醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城鎮(zhèn)化進(jìn)程就非常困難。這兩個(gè)分離也是當(dāng)前中國(guó)旅游地產(chǎn)普遍存在的重大問(wèn)題。如何盤(pán)活旅游地產(chǎn)，如何打造度假生活方式，如何形成于國(guó)際接軌的度假海岸，成為了山東旅游地產(chǎn)亟需解決的問(wèn)題。2013年8月上旬

4、，山東省政府出臺(tái)了《關(guān)于提升旅游業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力加快建成旅游強(qiáng)省的意見(jiàn)》，提出依托海岸帶和灘、灣、島、礁等資源，以日照、嶗山、威海好望角、煙臺(tái)蓬萊為“4個(gè)支撐點(diǎn)”，聯(lián)手打造“仙境海岸”濱海休閑度假品牌。這是山東半島從整合的角度提出的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，既是打造東方度假天堂品牌的創(chuàng)新，也是中國(guó)海洋旅游與休閑度假旅游發(fā)展的一個(gè)里程碑。...這一度假品牌的打造，必將盤(pán)活當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)，帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。綠維創(chuàng)景有幸參與到了這一品牌的打造過(guò)程中，我們將其中的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了總結(jié)，期望能為中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供一些借鑒。一、開(kāi)發(fā)層面——基于酒店的度假綜合功能整合模式居住是

5、休閑度假的核心，但對(duì)于土地資源十分寶貴的仙境海岸一帶，卻存在著一些破壞生態(tài)資源、違背城市發(fā)展規(guī)律的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)象，導(dǎo)致了土地資源的極大浪費(fèi)。因此，在打造仙境海岸品牌時(shí)，走的是一條整合的路子，即充分整合區(qū)域性的各類旅游要素，建設(shè)相應(yīng)的度假綜合體，而不是繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者新開(kāi)發(fā)旅游項(xiàng)目。我們以度假酒店等接待設(shè)施為核心，通過(guò)完善酒店接待、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施，整合半小時(shí)車程內(nèi)的餐飲、購(gòu)物等旅游服務(wù)、休閑娛樂(lè)、配套設(shè)施以及景區(qū)、養(yǎng)生修學(xué)等資源，打造能夠提供2-7天以“仙居、道宴、逍遙游、養(yǎng)生修學(xué)”旅游產(chǎn)品為體系的七大主題特色度假綜合體。...

6、度假綜合體體量標(biāo)準(zhǔn)⑴、度假綜合體地域界限明確，區(qū)域面積不小于2平方公里。⑵、綜合體內(nèi)中高檔度假酒店數(shù)量每類不少于10家，住宿接待設(shè)施總床位數(shù)不少于2000張。⑶、綜合體內(nèi)購(gòu)物設(shè)施具有較高便利度，購(gòu)物環(huán)境舒適，購(gòu)物設(shè)施的種類、數(shù)量及分布與接待能力相匹配，建有一處或多處大型購(gòu)物商店和購(gòu)物主題街區(qū)。度假酒店標(biāo)準(zhǔn)⑴、度假酒店能圍繞9種創(chuàng)新模式，積極在跨界經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)新發(fā)展方面進(jìn)行探索，并有具體的意向和打算。⑵、度假酒店設(shè)施條件完善，具有較高舒適度，空間布局合理，建筑具有特色，設(shè)計(jì)符合度假行為的需求。⑶、度假酒店重視酒店信息化建設(shè)，建立了酒店?duì)I銷網(wǎng)站，加

7、入攜程、同程、去哪兒等大旅游電子運(yùn)營(yíng)商網(wǎng)絡(luò)，基本實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。⑷、度假酒店能積極探索打造“包價(jià)度假產(chǎn)品”，能在酒店內(nèi)外為游客提供吃、住、行、游、購(gòu)、娛以及接送站和周邊旅游購(gòu)物等全程一站式服務(wù)。⑸、度假酒店餐飲設(shè)施與酒店規(guī)模相匹配，能融入道家的養(yǎng)生思想，結(jié)合魯菜、民間原生態(tài)菜和膠東地方菜，開(kāi)發(fā)出道家養(yǎng)生菜產(chǎn)品。同時(shí)，餐飲設(shè)施能滿足不同消費(fèi)水平的市場(chǎng)需求，提供富于地方特色、品質(zhì)優(yōu)良的個(gè)性化菜品菜系。⑹、度假酒店旅游商品富于地方特色，且商品種類豐富、檔次多樣；購(gòu)物場(chǎng)所管理規(guī)范，秩序良好，無(wú)圍追兜售現(xiàn)象；服務(wù)主動(dòng)熱情，富于地方特色。⑺、度假酒店能

8、按照道家養(yǎng)生的理念，以體驗(yàn)和傳藝為主，提供質(zhì)量高、類型豐富的仙境海岸養(yǎng)生修學(xué)產(chǎn)品和服務(wù)，如養(yǎng)生、理療、健身、太極拳傳藝等。各種活動(dòng)設(shè)施均配備具有專業(yè)技能的教練及救援人員。...公