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1、大型城市商業(yè)綜合體的開發(fā)與運營規(guī)律研究——中日案例比較分析楊寶民?張中增江禾???????楊寶民，星聯(lián)國際不動產(chǎn)機構(gòu)深圳市新摩爾（NEWMALL）商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。大型城市商業(yè)綜合體研究的意義一、?大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的要求二、?高水平做好城市綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作三、?服務(wù)城市綜合體的多專業(yè)團隊協(xié)同工作方法四、?城市綜合體的經(jīng)營管理五、?我國發(fā)展城市綜合體的策略選擇與新摩爾的實踐課題研究的意義???????大型城市綜合體一般包括五星級酒店、購物中心和寫字樓、公寓型住宅，它是城市集約化發(fā)展的必然要求，能夠滿足辦公、購物和白領(lǐng)人士居住
2、要求。???????大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般酒店功能和購物中心功能是基本組合或者寫字樓和購物中心功能進行基本組合。????????從2002年開始作者不僅參與策劃了深圳一流的購物中心和寫字樓，而且論證過五星級酒店以及公寓，獲得城市綜合體策劃的初步經(jīng)驗。???????為了在2008年奧運會前完成國內(nèi)重要城市上海、長沙綜合體的實際策劃與開發(fā)工作，深圳NEWMALL公司組織專家多次考察美國、日本城市綜合體，通過消化吸收考察成果。我們帶著日本考察成果又系統(tǒng)調(diào)研北京、上海、深圳、青島等城市綜合體比較分析。日本城市：東京、
3、福岡、京都、大阪中方城市：北京、上?！∩钲?青島西安一、?大型城市綜合體分類???????建筑綜合體，是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構(gòu)成一個具有多功能的城市縮微體。北京的嘉里中心、國貿(mào)中心等都屬于這類大型建筑綜合體。這些建筑功能齊全，規(guī)模宏大，在一定范圍內(nèi)能實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式，能使建筑產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。???????建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強大優(yōu)勢，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時能進行自我調(diào)整。各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的
4、經(jīng)營方式；各種功能互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長，例如商業(yè)、辦公、酒店與會議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門類，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟效益。???????大型城市綜合體是經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點可以劃分為：???????1.?交通樞紐型城市綜合體圖1??世界質(zhì)量最佳的城市綜合體—六本木新城???????2.?城市CBD中心的城市綜合體圖2?大阪難波城???????大阪難波城寫字樓、購物中心、空中花園、高速鐵路火車站完美結(jié)合圖3馬來西亞雙子星???????3.?城郊結(jié)合部城市綜合體???????由于很多的大城市
5、市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。圖4??福岡博多運河城???????福岡是九州第一城市，從機場坐市營地鐵5分鐘就可到達博多運河城，這是個建筑色彩鮮艷、運河水穿流期間的大型城市綜合體，除了應(yīng)有盡有的購物，13個電影廳的復(fù)合影劇院幾乎每天都有日本頂級演出上演，使其極具人氣，美食更是匯集了九州乃至全國的各式拉面，深受外國人喜歡（從運河城走路5分鐘，便可以來到博多老鋪房故鄉(xiāng)館，這是古時作為商業(yè)城市一度繁華的川端冷泉地區(qū)，進入老街逛逛老鋪，著名的博多織錦和歷史悠久的手工藝品都匯集在這里，光看看也是十分享受）。二、?高水平做好城市
6、綜合體經(jīng)營分析和建筑策劃工作???????城市綜合體需要在市場可行的前提下才能建設(shè)，因為城市綜合體規(guī)模大，投資巨大，必須建立在可持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)營要求做好建筑策劃，其中酒店和商場都可以策劃專門的主題，互相配合做好人流動線及設(shè)施共享。??????????下面我們以福岡博多運河城和國內(nèi)商業(yè)綜合體案例說明商業(yè)綜合體的經(jīng)營分析和建筑策劃工作。圖5?日本博多運河城在福岡地圖中的位置???????美國JERDE建筑事務(wù)所在日本完成的第一個項目是位于福岡的博多運河城。美國建筑師協(xié)會會員（FAIA），美國JERDE建筑事務(wù)所董事長JonAdamsJerde等第一次訪問福岡是在1988年5
7、月。桌子一邊是客戶公司經(jīng)驗豐富的業(yè)務(wù)員，另一邊是JonAdamsJerde和來自加州威尼斯海灘的設(shè)計師。連好萊塢打造的劇本恐怕也無法表達出他們這次見面的情景。他們受到了思想開闊又有遠見的發(fā)展商的熱情款待，這甚至在美國也不多見。???????運河城位于福岡城市工廠區(qū)，周邊四個商圈都距離較遠，JERDE設(shè)計運河城的第一步驟考慮要有一個通俗的名字，努力打造成為目的地，因此要通過設(shè)計和商業(yè)資源整合，能夠成功吸引人流前來觀看參與購物?！ ???????JERDE在設(shè)計此項目的過程中，按照目
