中國(guó)版“兩房”會(huì)產(chǎn)生？

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1、柏可林?jǐn)z　　今年以來，住房消費(fèi)支持政策持續(xù)加碼，再次引發(fā)關(guān)于中國(guó)版“兩房”的討論。中國(guó)住建部公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光近日撰文表示，中國(guó)設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已經(jīng)基本成熟，改革依據(jù)充分，資金規(guī)模巨大?！　埰涔庠谖恼轮兄赋?，目前房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，?jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求。以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機(jī)構(gòu)(或可定名為國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施?！　》治鋈耸考娂姳硎荆皣?guó)家住房銀行”概念的提出，意味著中國(guó)版兩房日益臨近?！　∨d業(yè)證券研究認(rèn)為，中國(guó)通過“按

2、揭-MBS(住房抵押貸款證券)-國(guó)家住房銀行”來階段性穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策組合已經(jīng)開始浮出水面。由于中國(guó)存量房持有結(jié)構(gòu)不均衡、此前對(duì)居民按揭貸款支持力度不大，因此未來幾年內(nèi)通過上述模式穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、階段性降低“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)的概率還是很大的。　　恒業(yè)基金投資總監(jiān)柳宇星也曾透露：“成立國(guó)家住房銀行，以國(guó)家住房銀行為載體，加之銀行、保險(xiǎn)、債券投資基金等作為重要投資及持有機(jī)構(gòu)的‘按揭-MBS-兩房’的穩(wěn)定房?jī)r(jià)并加快存量住宅周轉(zhuǎn)的方式將越發(fā)地成為一種可行方式，在短期及中期內(nèi)通過向中低收入階層提供低息的住房按揭貸款支持，以提高存量住宅的去化與周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)

3、非理性收縮過快的大環(huán)境下穩(wěn)定房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的發(fā)展水平?！　?guó)家住房銀行？　　對(duì)于銀行而言，需要一個(gè)可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS二級(jí)市場(chǎng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房貸意愿和能力　　國(guó)家住房銀行是居民住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)。政策性金融機(jī)構(gòu)是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的，在特定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)從事政策性融資活動(dòng)，以貫徹和配合政府的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策或意圖的金融機(jī)構(gòu)。目前市場(chǎng)上已成立的政策性金融機(jī)構(gòu)，包括有國(guó)家開發(fā)銀行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)業(yè)開發(fā)銀行等，國(guó)家住房銀行也許將成為居民住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)?！　?guó)信證券銀行業(yè)首席分析師李關(guān)政在中國(guó)國(guó)際廣播電臺(tái)環(huán)球資訊

4、廣播近日播出的《晚間第一資訊》節(jié)目中表示，政策性住房銀行的作用主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)是貸款利率可以低于一般的商業(yè)銀行，可以解決商業(yè)銀行在利率市場(chǎng)化的情況下對(duì)于按揭貸款積極性不足的問題。二是規(guī)模和數(shù)量，可以通過資產(chǎn)證券化來盤活商業(yè)銀行的按揭存量，解決房市的供求問題?！　I(yè)內(nèi)消息人士在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“這個(gè)中國(guó)版的住房銀行，不是近期才有的。”早在去年，國(guó)開行成立金融事業(yè)部的時(shí)候，就已經(jīng)有人將這個(gè)部門定義為“中國(guó)版的住房銀行”?！　≡撓⑷耸空J(rèn)為，成立國(guó)家住房銀行，它的出發(fā)點(diǎn)實(shí)則是穩(wěn)定樓市?！鞍垂俜降恼f法，要穩(wěn)定樓市，關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求

5、。而要讓老百姓住房消費(fèi)，僅靠自己的儲(chǔ)蓄肯定是不夠的，需要國(guó)家的貸款支持?！眹?guó)家住房銀行的實(shí)質(zhì)是，先期吸收公積金，之后也可以吸收正常的商業(yè)存款，然后對(duì)符合要求的購(gòu)房者提供公積金貸款。　　對(duì)于銀行而言，需要一個(gè)可以轉(zhuǎn)讓按揭貸款的MBS二級(jí)市場(chǎng)，以降低風(fēng)險(xiǎn)、提高房貸意愿和能力。同時(shí)，繼去年銀監(jiān)會(huì)推出信貸資產(chǎn)證券化(ABS)備案制之后，今年央行亦通知稱資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)實(shí)行注冊(cè)發(fā)行，兩大政策利好將有利于推動(dòng)中國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的全速發(fā)展?！　∩鲜鱿⑷耸勘硎荆O(shè)立正式的國(guó)家住房銀行，給予相當(dāng)?shù)恼邇A斜，讓住房公積金管理機(jī)構(gòu)變成全國(guó)統(tǒng)一的銀行，按照銀行的規(guī)范化要求進(jìn)行監(jiān)

6、管和內(nèi)部管理，將是大勢(shì)所趨。“這不僅可以打破公積金管理的條塊分割，盤活高達(dá)數(shù)萬億元的沉睡資金，讓這些資金發(fā)揮其應(yīng)有的效力，同時(shí)也實(shí)質(zhì)性地解決普通購(gòu)房者‘貸款難’和‘貸款貴’的問題，有效提高家庭購(gòu)房能力，增加住房消費(fèi)需求，一舉多得。”　　美國(guó)“兩房”模式　　國(guó)家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國(guó)開行模式，另一種是美國(guó)“兩房”模式。目前來看，“兩房”模式的概率更高一些　　民生證券宏觀政策研究院研究員李奇霖此前在接受媒體采訪時(shí)曾表示：“國(guó)家住房銀行的模式可能有兩種：一種是國(guó)開行模式，另一種是美國(guó)‘兩房’模式。國(guó)開行模式是指通過發(fā)行金融債籌集資金，直接向購(gòu)房需求

7、者提供資金支持；‘兩房’模式是指通過購(gòu)買商業(yè)銀行住房抵押貸款并發(fā)行RMBS(個(gè)人住房抵押貸款支持證券)支持個(gè)人住房市場(chǎng)。目前來看，‘兩房’模式的概率更高一些。”　　李奇霖認(rèn)為，作為政策性機(jī)構(gòu)，如何避免政府支持機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)相比于具體運(yùn)用模式而言，更需向美國(guó)學(xué)習(xí)，美國(guó)“兩房”在金融危機(jī)期間經(jīng)歷了危機(jī)而后恢復(fù)，其間戰(zhàn)略是如何調(diào)整的也值得關(guān)注?！　　秶?guó)際金融報(bào)》記者了解到，美國(guó)的“兩房”，又稱為“房利美”與“房地美”，是帶有政府性質(zhì)的、兩個(gè)聯(lián)邦住房貸款抵押融資公司。這兩家特殊的金融機(jī)構(gòu)是以房貸證券化為主業(yè)的，1938年和1970年弄起來的，而且由私人控股，受美

8、國(guó)政府擔(dān)保與支持。在破產(chǎn)前，它們所持有或打包擔(dān)保的房貸總額高達(dá)5萬億美元，占據(jù)美