房地產(chǎn)營銷策劃-項(xiàng)目初步定價(jià)建議

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1、XX集團(tuán)舊改項(xiàng)目初步定價(jià)建議一、住宅建議售價(jià)：整體均價(jià)1.8萬/m2（建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約2500元/m2）通過與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行客觀對比，得出的參考毛坯價(jià)格是14433元/平方米，建議裝修成本2500元/平方米，根據(jù)市場經(jīng)驗(yàn)，裝修的對外報(bào)價(jià)一般可為成本價(jià)1.4倍，因此建議住宅售價(jià)約18000元/平方米含2500元/平方米成本裝修。市場比較定價(jià)法計(jì)算表評價(jià)要素要素權(quán)重中海富華里領(lǐng)秀城格力廣場二期格力廣場三期XX地段位置20%97.73110.00103.8096.60100景觀因素15%97.33103.40110.00105.60100開發(fā)商品牌8%100.67

2、88.0098.0098.00100商業(yè)配套15%109.6104.6097.0094.40100周邊環(huán)境8%99.13100.40107.00106.00100建筑規(guī)劃8%100.4794.20102.4096.20100戶型結(jié)構(gòu)8%91.0798.20100.0096.20100交通狀況8%99.8106.0099.8094.40100物業(yè)管理5%100.3391.0099.2099.20100社區(qū)園林5%100.3388.20103.0098.80100——比較系數(shù)1.000.990.981.02————平均價(jià)格14000140001600014500——

3、——項(xiàng)目權(quán)重35%25%20%20%100%注：計(jì)算過程如下：（寫字樓、街鋪計(jì)算步驟相同）第一步：選取同類可比項(xiàng)目毛坯價(jià)格第二步：根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)確定各項(xiàng)目和各要素的權(quán)重系數(shù)第三步：由市場組7名成員進(jìn)行評分，每項(xiàng)要素剔除最高分、最低分后，求平均值第四步：根據(jù)以下公式，計(jì)算出住宅的市場參考價(jià)格住宅市場參考價(jià)格＝∑（100/∑（項(xiàng)目分值×要素權(quán)重）×平均價(jià)格×項(xiàng)目權(quán)重）＝∑（比較系數(shù)×平均價(jià)格×項(xiàng)目權(quán)重）＝1×14000×35%＋0.99×14000×25%＋0.98×16000×20%＋1.02×14500×20%＝144337主要理由：l項(xiàng)目位處拱北片

4、區(qū)，該片區(qū)住宅供應(yīng)少，稀缺地段優(yōu)勢突顯，加上項(xiàng)目規(guī)模較大，且自身及鄰近商業(yè)配套體量較大，對住宅有拉動(dòng)作用；l周邊在售樓盤毛坯均價(jià)1.4-1.6萬/m2，精裝均價(jià)1.6-1.9萬/m2（帶2500-3000元/m2裝修）；l西南向面向墓園，對住宅品質(zhì)和客戶心理有一定負(fù)面影響，但并非本項(xiàng)目主景觀面，可從規(guī)劃設(shè)計(jì)上加以規(guī)避。項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格及基本情況一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積㎡建筑面積㎡容積率開盤時(shí)間開盤均價(jià)（元/㎡）目前價(jià)格（元/㎡）拱北嶺秀城149393.158萬2.92008-9-298500（含800精裝）僅剩余二樓二樓毛坯12000中海富華里68220238

5、7713.52012-4-2113117（帶3000裝修）高樓層：16000-17000（帶3000裝修）吉大格力廣場三期413151546263.112012-9-2313000（毛坯送空調(diào)）14000-15000（毛坯送空調(diào)）格力廣場二期——————2010-10-2116500（帶2500裝修）尾盤價(jià)格18000-19000（帶2500裝修）數(shù)據(jù)來源：市場營銷管理部調(diào)研統(tǒng)計(jì)二、SOHO公寓建議售價(jià)：1.6萬/m2（建議裝修成本標(biāo)準(zhǔn)約1800元/m2）主要理由：l珠海在售SOHO公寓僅天朗海峰，主力面積63-99m2，目前毛坯均價(jià)約1.5萬/m2，但戶型使用

6、率較低，開盤以后成交滯銷。雖然本項(xiàng)目所處地段優(yōu)于天朗海峰，但此類產(chǎn)品市場接受度不高，故建議定價(jià)以天朗海峰為基準(zhǔn)，并略作下調(diào)。7三、商業(yè)1、商鋪建議售價(jià)：外街：一層4.5萬/m2，二層3萬/m2；內(nèi)街：一層2.8萬/m2，二層1.8萬/m2建議租金：外街：一層250元/m2/月，二層150元/m2/月；內(nèi)街：一層130元/m2/月，二層80元/m2/月通過與市場同類項(xiàng)目進(jìn)行客觀對比，得出本項(xiàng)目一層臨街商鋪參考價(jià)格是43732元/平方米，由于商鋪售價(jià)近年上漲勢頭良好，因此略作上浮，建議本項(xiàng)目一層臨街商鋪售價(jià)為4.5萬元/平方米，二層及內(nèi)街商鋪價(jià)格在此基礎(chǔ)上根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值

7、及參照鄰近項(xiàng)目領(lǐng)秀城得出。市場比較定價(jià)法計(jì)算表評價(jià)要素要素權(quán)重領(lǐng)秀城格力廣場二期格力香樟XX地段位置25%116.2598.75101.25100商業(yè)氣氛14%115.0093.7595.00100目前人流量13%115.0086.25102.00100主力店拉動(dòng)7%112.5087.5086.25100所臨道路等級(jí)7%106.2590.00102.50100周邊環(huán)境5%106.2593.75100.00100規(guī)劃設(shè)計(jì)3%100.5097.00100.00100開發(fā)商品牌2%82.5095.0095.00100區(qū)域規(guī)劃2%104.5097.5097.50100交

8、通狀況10%111.25