沈陽市房地產(chǎn)市場調研分析報告(2)new

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1、沈陽市房地產(chǎn)市場調研分析報告(2)一、住宅類房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展專項研究1.1商品住宅市場發(fā)展特征總體分析目前,沈陽商品住宅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢,市場的總體格局正向中端住宅及大眾化、百姓化的方向發(fā)展，購房者對中、低端住宅產(chǎn)品需求量龐大，中、低端住宅的市場供應總量所占的比例趨于逐年增加的態(tài)勢?？v觀全局，沈陽住宅市場呈現(xiàn)以下運行特征：￠目前，住宅熱點區(qū)域是鐵西和大東、東陵區(qū)；渾南新區(qū)、長白地區(qū)、于洪新城、輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)等新城區(qū)在未來3年將成為沈陽房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點區(qū)域?！樽≌恋毓袌瞿壳叭匀狈茖W有效的引導與監(jiān)督，土地出讓的隨意性與主觀性仍然存在?！樽≌顿Y快速增長，商品住宅比重

2、繼續(xù)加大。￠增量房銷售跨越式增長，存量房銷售量2006年凸增?！橥恋爻杀究焖僭鲩L，樓面地價占房價比例總體偏高?！?005年商品住宅價格漲幅明顯，2006年漲幅趨于平緩?！橹械蛢r位住宅需求強勁，中小戶型住宅暢銷。￠住宅產(chǎn)品趨同，抄襲現(xiàn)象較為嚴重?！橘彿空呦M日益理性，面積適中的產(chǎn)品較為暢銷?！橘彿孔宰”壤^大，自住消費是沈陽市房地產(chǎn)市場的消費主流，由于自住消費比例較大，投資炒房比例相對較小，炒作空間不大，市場相對穩(wěn)定。￠大眾住房消費將逐漸演變?yōu)槭袌鲋髁?，住房梯次消費結構已經(jīng)形成?！橥饧屯獠洪_發(fā)商大舉進入沈陽開發(fā)市場。目前已經(jīng)有91家外資企業(yè)和38家外埠企業(yè)來沈投資，結束了沈陽

3、市多年以來中小開發(fā)企業(yè)為主的時代。新峰地產(chǎn)·1沈陽市房地產(chǎn)市場調研分析報告(2)1.2市場分布特征分析1、各板塊總體分布概況【沈陽各大型住宅板塊分布圖】新峰地產(chǎn)·2沈陽市房地產(chǎn)市場調研分析報告(2)2、板塊細分￠東部板塊名稱產(chǎn)品主力面積㎡特征及優(yōu)劣分析代表項目靠近中街商圈，土地地塊齊整，大華水岸福高層、大北板塊100－130地段優(yōu)勢明顯，但各樓盤同質化邸、尚品天小高層嚴重。城、楓和萬嘉地處連接市區(qū)與世博園的重要位保利花園、世新立堡多層、90－130置，土地資源相對豐富，配套設博弘苑、基安板塊小高層施比較完善?；▓@高層、緊鄰城市一環(huán)，交通便利，近期東方儷城、新北海板塊小高層、9

4、0－120開發(fā)項目多，品質較高，銷售情華壹品、開況良好。建·康都多層七里香堤、泉農(nóng)業(yè)高新區(qū)交通網(wǎng)絡發(fā)達，蒲河流經(jīng)本區(qū)域，多層90－120涌新鎮(zhèn)、淺水板塊自然資源豐富，教育氛圍濃厚。灣萬科蘭橋圣沈陽唯一擁有山水自然景觀資源棋盤山菲、方迪山別墅300－350的旅游區(qū)，緊靠世博園，自然環(huán)板塊莊、奧林匹克境極佳，配套缺乏。花園￠南部板塊名稱產(chǎn)品主力面積㎡特征及優(yōu)劣分析代表項目萬科花園新多層、小高樓盤規(guī)模相對較大、低價優(yōu)質，城、假日蘭長青板塊100－140層樓盤周邊環(huán)境與配套均一般。庭、和泰東方園臨近大學城，教育氛圍濃厚，產(chǎn)多層、小高塞納家園、在渾南東板塊120－150品較為低檔，并且

5、區(qū)域缺乏配套層水一方設施。河畔新城、左小高層、高渾河橋與長青橋之間，自然資源渾南中板塊110－150岸慧晶、新華層豐富，但區(qū)域配套設施較為缺乏。國際公寓花園洋房、120－150緊鄰青年大街，交通極為便利，萬科新榆公渾南西板塊小高層、別別墅160－區(qū)域配套相對成熟，產(chǎn)品處于中館、伊麗雅特墅300高檔水平。灣、浦江苑新興住宅板塊，自然環(huán)境佳，眾小高層、高萬科城、格林長白板塊110－130多知名企業(yè)參與開發(fā)，未來前景層生活坊佳。新峰地產(chǎn)·3沈陽市房地產(chǎn)市場調研分析報告(2)西部板塊名稱產(chǎn)品主力面積㎡特征及優(yōu)劣分析代表項目臨近和平區(qū)，道路規(guī)劃好，生北國之春、江多層、小高鐵西板塊80－

6、100活配套逐漸完善，區(qū)域形象正南春城、富海層、高層在改善，中低檔次。銘尊、大盤區(qū)域，土地成本低、品牌陽光100國于洪新城板多層、小高70－100開發(fā)商逐步增多，發(fā)展前景看際新城、瑞士塊層好。風情小鎮(zhèn)距離市內(nèi)遠、具有品牌的房地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金色高爾夫、多層90－120產(chǎn)開發(fā)企業(yè)少，發(fā)展尚需是時板塊三隆世紀城間。沈陽最大水面，二、三環(huán)之間，多層、小高丁香板塊100－140道路交通優(yōu)，配套不齊備，未湖畔新城層來高檔區(qū)域，潛力大。北部板塊名稱產(chǎn)品主力面積㎡特征及優(yōu)劣分析代表項目教育資源豐富，毗臨北陵公園萬科四季花小高層、高皇姑板塊95－130與北運河，配套成熟，近年發(fā)城、鑒賞歐層展迅猛

7、。洲、水木青華區(qū)域較為成熟，配套完善，居塔灣欣城、錦多層、小高塔灣板塊90－110住氣氛濃厚，但交通情況并不水人家、博客層理想。地帶臨二環(huán)，距離市中心較遠，配荷蘭村花園、獨立與聯(lián)荷蘭村板塊150－300套設施較為缺乏，荷蘭村項目八棟洋房、巴排別墅負面影響大。黎香榭多層、小高緊二環(huán)，人文環(huán)境好，配套較亞都名苑、五長江北板塊100－140層完善，距離市區(qū)遠。彩園處于皇姑區(qū)最北部，區(qū)域較為多層、小高國奧現(xiàn)代城、三臺子板塊110－130成熟，配套完善，但區(qū)域形象層陽光維也納較差，沈飛家屬區(qū)。多層、小高以七二四長