基于灰色模型房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的研究——以南京市為例

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1、摘要房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中住宅和商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)中最主要的兩個(gè)分支市場(chǎng)。它們的發(fā)展?fàn)顩r不僅關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。本文從需求角度出發(fā)，通過(guò)研究需求影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量相關(guān)度的大小，以及以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)預(yù)測(cè)未來(lái)幾年這兩個(gè)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)，為政府制定合理的宏觀調(diào)控政策提供理論基礎(chǔ)，為開(kāi)發(fā)商提供有效供給的客觀依據(jù)，并引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。本文首先介紹了房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的基本概念和特征，并以一般市場(chǎng)需求理論和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求理論為基礎(chǔ)，通過(guò)定性和定量分析方法相結(jié)合，分析目

2、前影響中國(guó)住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要影響因素有國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款、人民幣存款利率、人口數(shù)量、商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的價(jià)格等。以南京為例，以可量化的影響因素為基礎(chǔ)，建立灰色相關(guān)度模型，分析這些主要影響因素與住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求之間的相關(guān)度大小，得出影響南京需求市場(chǎng)的最主要因素。以2008年至2012年住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售面積代表需求量，建立灰色預(yù)測(cè)模型，預(yù)測(cè)未來(lái)三年這兩個(gè)市場(chǎng)的需求趨勢(shì)。并以研究結(jié)果為基礎(chǔ)，從不同角度，提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。研究結(jié)果表明，國(guó)民生產(chǎn)總值、人均可支配收入、人均儲(chǔ)蓄存款、人口數(shù)量、人均

3、住宅占有面積、住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售單價(jià)是可量化的影響需求的主要因素。其中，國(guó)民生產(chǎn)總值是影響住宅需求量的最主要影響因素，而人均占有面積對(duì)住宅需求量的影響微乎其微。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)銷售單價(jià)是影響其需求量大小的最主要因素，其次是居民的人均儲(chǔ)蓄存款，人口對(duì)于其需求量的影響相對(duì)較小。并且，灰色預(yù)測(cè)模型結(jié)果表明，未來(lái)三年，即2013年至2015年住宅和商業(yè)地產(chǎn)需求量呈下降趨勢(shì)。這主要是因?yàn)閲?guó)家越來(lái)越嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身投資利潤(rùn)降低。針對(duì)以上研究結(jié)果提出相關(guān)政策和建議：第一，政府應(yīng)該注重社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，為房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供

4、一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。第二，各地方政府應(yīng)該注重調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，如通過(guò)增加相關(guān)稅收，防止炒房團(tuán)的目標(biāo)由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，造成投機(jī)性投資增加，商業(yè)地產(chǎn)泡沫增大。第三，挖掘消費(fèi)者的購(gòu)買潛力，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。第四，通過(guò)增加市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求矛盾。第五，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該注重提高房地產(chǎn)的附加值，以吸引非本地居民的購(gòu)買，尤其是其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資。第六，政府和相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，各部門之間應(yīng)該加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)信息之間的溝通。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)，市場(chǎng)需求，灰色模型理論IAbstractRealestateindustr

5、yisasupportindustryinChina.Andresidentialandcommercialrealestatemarketsarethemostimportantsections.Theinfluenceoftheresidentialandcommercialrealestateindustryontherealestateindustry，associatedindustries，andthesocialeconomyaresignificant.Thispaperresearchestherelationshipbe

6、tweenrealestatedemandandinfluencingfactors，andaccordingthehistorydatatoanalysisthedemandtrendofresidentialandcommercialrealestatemarketinthefuture.Itcanprovidevaluabletheoreticalbasesthatgovernmentcanimplementmacro-controlpoliciesanddeveloperscanmakeefficientsupply.Inaddit

7、ion，itcanguideconsumer’srationalconsumption.ThisstudyconsidersNanjingastheresearchobjective.Itreviewsthedemandtheoryinthegeneralmarketandrealestatemarket，andthenitintroducesthecurrentconditionsoftheresidentialandcommercialrealestatemarketsinChinaandNanjing.Thefactorsthatin

8、fluencetheresidentialandcommercialrealestatemarketsareanalyzed,findingthatthehousingprice