房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案各稅種

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，涉及的稅收問(wèn)題也較多。隱匿收入、虛增成本等問(wèn)題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個(gè)項(xiàng)目從取得土地到銷(xiāo)售完成的全部環(huán)節(jié)，從開(kāi)發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率控制、實(shí)際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用支出的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對(duì)性，特制定本預(yù)案。一、查前準(zhǔn)備（一）首先通過(guò)稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基本情況，了解

2、企業(yè)檢查期限內(nèi)的申報(bào)納稅情況，查看稽查部門(mén)以前年度檢查檔案，掌握以前年度稅務(wù)檢查情況。（二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照2、稅務(wù)登記證3、企業(yè)章程4、納稅申報(bào)表5、以前年度檢查報(bào)告表6、減免稅批準(zhǔn)文件7、發(fā)票存根、收據(jù)8、合同：如征地合同、搬遷合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設(shè)施合同、銷(xiāo)售合同等9、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證10、土地使用證11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的國(guó)有土地使用權(quán)證12、發(fā)改部門(mén)簽發(fā)的項(xiàng)目批準(zhǔn)計(jì)劃書(shū)13、建設(shè)用地規(guī)劃許

3、可證14、建設(shè)工程規(guī)劃許可證15、建設(shè)工程開(kāi)工許可證16、建設(shè)規(guī)劃平面圖17、工程預(yù)算及決算報(bào)告18、銷(xiāo)售平面圖19、商品房屋預(yù)售許可證20、銷(xiāo)售面積明細(xì)表21、回遷安置房屋面積明細(xì)表及回遷安置具體實(shí)施方案22、配套工程和物業(yè)管理具體實(shí)施方案23、人員資料。（三）整理核實(shí)有關(guān)資料，必要時(shí)可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、建設(shè)、住建等部門(mén)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，如到建設(shè)核實(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積、到住建部門(mén)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。（四）掌握企業(yè)會(huì)計(jì)核算程序，尤其是取得售房預(yù)收款、預(yù)收賬款提繳納營(yíng)業(yè)稅、結(jié)轉(zhuǎn)收入成本利潤(rùn)等環(huán)節(jié)的時(shí)點(diǎn)方法流程，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的歸集分配方法。可以通過(guò)查看企

4、業(yè)資金收支、稅金費(fèi)用計(jì)提等的會(huì)計(jì)分錄，詢(xún)問(wèn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員等方法，了解會(huì)計(jì)核算方法和流程。（五）理順對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的詢(xún)問(wèn)內(nèi)容：1、是否有下屬非獨(dú)立核算的建筑企業(yè)，2、是否存在多種經(jīng)營(yíng)行為，3、所查年度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)、地點(diǎn)、建筑面積及可售面積，4、所查年度房屋銷(xiāo)售情況5、是否有聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況6、是否有房屋出租行為7、是否有自建自用的房產(chǎn)8、以房抵債、贈(zèng)與等情況中國(guó)9、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)10房屋銷(xiāo)售方式：如分銷(xiāo)、包銷(xiāo)、回購(gòu)、還本等二、分稅種確定檢查重點(diǎn)（一）營(yíng)業(yè)稅方面1、營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅收入的檢查。主要審核：“預(yù)收賬款”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)

5、賬科目以及“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、及部分費(fèi)用類(lèi)科目、納稅申報(bào)表等，重點(diǎn)注意：①已提稅金是否全額繳納；②將銷(xiāo)售合同與預(yù)收賬款科目進(jìn)行核對(duì)，看有無(wú)將部分房款直接計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入面未提營(yíng)業(yè)稅的情況；③代收代付款費(fèi)用有無(wú)交稅；④將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對(duì)，看有無(wú)以房抵債或抵工程款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；⑤如有代建合同，關(guān)注四個(gè)條件是否符合；⑥將房屋銷(xiāo)售圖紙與銷(xiāo)售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進(jìn)行核對(duì)，如有必要進(jìn)行實(shí)地察看、看已銷(xiāo)售房屋收入是否全額入賬，⑦關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來(lái)情況；⑧安置過(guò)程中的超面積款的核算情況及將不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配或贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)等

6、視同銷(xiāo)售行為。注意其他各種特殊業(yè)務(wù)，如換購(gòu)房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無(wú)償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補(bǔ)償（安置）、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)為出租等行為是否按規(guī)定足額納稅。（二）企業(yè)所得稅方面企業(yè)所得稅是檢查的重點(diǎn)稅種，應(yīng)根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的規(guī)定（注意與國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的銜接與區(qū)別），逐條逐項(xiàng)檢查。1、銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式銷(xiāo)售，銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；或已開(kāi)始投入使用；或已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。針對(duì)稽查準(zhǔn)備

7、階段調(diào)查掌握的情況，通過(guò)查看銷(xiāo)售部門(mén)臺(tái)賬，清點(diǎn)發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同，查看“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)等，核對(duì)分析判斷會(huì)計(jì)人員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收入。2、銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、視同銷(xiāo)售的檢查。查看銷(xiāo)售平面圖，核對(duì)銷(xiāo)售合同，上門(mén)抽查未售部分，看企業(yè)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。4、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜

8、，盡管周期較長(zhǎng)，應(yīng)實(shí)行全查法。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本主要