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1、歐派楓景營銷推廣計劃歐派楓景營銷推廣方案第一部分：產(chǎn)品研究一、地段1、地理位置本項目處于鳳凰山下，鳳凰實驗中學旁，本項目所處地段對昭通市民的知度和認可度比較低，原因是本地塊距離昭通鳳凰山公墓比較近。所以想購房者受中國傳統(tǒng)觀念的影響，導致本項目在地段價值上的判斷偏低于本項目的實際定位價值。從某種意義上說，本項目的地段價值判斷影響到客戶對項目價格的觀望和不認可度。鑒于客戶對地段概念在感知和認可上有一定的排斥和出入現(xiàn)象，地段教育顯得尤為重要，關于項目（區(qū)域）地段的形象營造和概念傳播顯得至為關鍵。2、交通處于海樓路和鳳霞路中間
2、，接近蒙泉路。二、配套本項目區(qū)域生活配套設施齊全（周邊的配套設施，學校、公園、超市、醫(yī)院）學校：昭通實驗中學和本小區(qū)一墻之隔。緊鄰鳳凰中學，緊靠鳳凰山萬畝森林公園，和望海公園相鄰，醫(yī)院：昭陽區(qū)中醫(yī)院，昭通婦幼保健院、昭通南方醫(yī)院等公園：昭通最具魅力的望海公園，鳳凰山萬畝森林公園。望海公園是昭通做的最好的景觀公園，非常受市民的親睞，本項目就處于望海公園范圍內(nèi)。所以在營銷推廣中一定要利用這優(yōu)越的景觀作為本項目的輔助推銷，以此來打消一部分想購房子對本項目所處地塊的不利因素。同時對購房者由置業(yè)顧問對購房者展開心理攻勢，勾勒本項
3、目的前景和升值潛力的空間。其次本項目緊靠鳳凰山萬畝森林公園，有山有水，環(huán)境優(yōu)美。三、產(chǎn)品1、環(huán)境和景觀規(guī)劃體現(xiàn)“歐式建筑景觀”是本項目最顯著的景觀規(guī)劃特征，在環(huán)境規(guī)劃方面，本項目應該先把工地綠化景觀先做出一部分來，給購房者一個良好的觀景效果。卓越的歐式建筑風格和歐式園林景觀是本項目的最大賣點！在今后的傳播包裝過程中，歐式建筑風格、、園林景觀特設將是本項目價格和去化速度最有利的利基！2、戶型從功能和規(guī)劃出發(fā)，本項目戶型具有獨到之處。尤其是“2棟”戶型的規(guī)劃，可以成為本項目重點出擊的賣點之一。然而，就整個盤的戶型和朝向來看
4、，本案明顯不占優(yōu)勢的東西朝向戶型（即，朝向公墓的戶型1幢）和靠近小區(qū)大門入口處的2幢最好戶型應該捆綁在一起，采用拉開差價的方法來促使1幢戶型順利去化。3、售樓部現(xiàn)售樓部裝修和本項目的風格不相匹配，在沙盤上看不出“歐式園林”的建筑風格，因此需對售樓部重新裝修改善沙盤，在原沙盤的基礎上加入特別具備歐式風格建筑的風格以及歐式建筑的園林景觀模型圖。4、樣板房房地產(chǎn)營銷中至關重要的就是樣板房的投入使用，它必定能為本次推廣及開盤銷售制造話題。1、其他配套鳳凰中學、幼兒園就在小區(qū)旁邊，我們要充分利用這一資源。另外把鳳凰山可利用價值體
5、現(xiàn)出來生態(tài)園林居住將是本項目區(qū)別于其他樓盤的重要砝碼2、品牌重點做好昭通片區(qū)第一個歐式建筑風格的第一品質(zhì)樓盤氣勢。3、價格經(jīng)過精密分析，我們認為：歐式建筑風格品牌樓盤的塑造從根本上解決速度與價格的矛盾鑒于此，我們在一期推盤過程中，保證均價在3200元／㎡的前提下，制定“拉開差價”、“低開高走”的策略，優(yōu)質(zhì)的房源和1幢房源搭配銷售。保證1棟順利去化，然后再優(yōu)質(zhì)房源高價緩推，普通房源優(yōu)價收尾，低開高走，波浪式攀升，實現(xiàn)利潤最大化的基本策略。4、產(chǎn)品定位本項目無論從環(huán)境設計上，還是建筑、戶型設計上都有獨特之處，歐派楓景以現(xiàn)代
6、簡約歐式建筑體現(xiàn)了一種悠閑的“逸居”生活態(tài)度，對于昭通城市居民，具有較大的誘惑力。同時對于理性購房者來說，考慮的方面很多，單個的概念已經(jīng)不足吸引購買，加上本項目在地段價值上的缺陷，導致很多購房者都處于觀望態(tài)度，所以我們應該在營銷手段上改變一些措施，鼓勵第一個吃螃蟹的購房者。同時也應該把項目環(huán)境宜人，房型特色，周邊配套設施齊全等介紹給想購房者。另外本項目已經(jīng)入市快一年了，但是銷售量去不容樂觀，所以我們必須在一次明確產(chǎn)品概念，從產(chǎn)品塑造，營銷推廣等方面重新塑造，在基本概念上做加法，把產(chǎn)品的個性完全釋放出來。我們將產(chǎn)品風格和
7、生活方向概念定位：打造一個歐式風格園林景觀小區(qū)演繹“歐派楓景”式榜樣時代的生活品質(zhì)在居住環(huán)境上，我們用“歐式園林景觀”來統(tǒng)領產(chǎn)品，在基本格調(diào)清晰的前提下，我們用“歐式現(xiàn)代建筑”演繹國際化的簡約主義的特色概念來深入人心。廣告用語這是一個充滿品位的城市航標這是一個榜樣時代的歐式風景小區(qū)親水、親綠、親文、親情、親和的人性規(guī)劃設計演繹著小都市的時代時尚生活！歐式園林景觀，鳥聲，讀書聲、陶冶情操。這是一個具有國際化、未來化的居住小區(qū)小城市生活、健康主題鳳凰山萬畝森林公園，有山有水，環(huán)境優(yōu)美，項目配套齊全，從幼兒園到高中都是一體的
8、教育體系?？偠ㄎ唬赫殃枀^(qū)首個歐式建筑園林高品質(zhì)小區(qū)分定位：教師階層的專屬領地第二部分：目標消費群分析一、目標消費群分析1、歐派楓景幾大特征（1）主力總價30萬—49萬（2）位置優(yōu)越，觀景環(huán)境好（3）交通便利，配套設施齊全（4）未來升值潛力大（5）小城市生活、健康主題（6）良好的教育資源基于上述幾大特征，對客戶進行分析定位1、目標客
