青島即墨市御墅臨楓住宅房地產(chǎn)策劃

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1、煙臺大學(xué)土木工程學(xué)院御墅臨楓項(xiàng)目營銷策劃姓名：張曉艷學(xué)號：200928502241班級：土092-2指導(dǎo)老師：戴若林日期：2012年7月9號御墅臨楓住宅項(xiàng)目營銷策劃項(xiàng)目簡介：御墅臨楓是2009年面世的一個(gè)低密度大型住宅社區(qū)，現(xiàn)已開始建設(shè)其二期工程，該項(xiàng)目位于即墨市城西二路以東，青威公路以北，總占地面積600畝，社區(qū)總建筑面積近50萬平方米，綠化率56％，容積率1.1，御墅臨楓主要為中低檔多層住宅，共有135棟住宅單體和7棟配套公建，面積從90-180平方米不等，有22種戶型。總投資愈8億元人民幣，可為即墨及青島地區(qū)3000多戶家

2、庭供應(yīng)優(yōu)質(zhì)住房。本項(xiàng)目位于山東省青島即墨市西北方位，青銀高速路即墨出口。即墨作為山東省千年古城之一，自古為青島上風(fēng)上水之地，東瀕黃海，南依嶗山，素以“青島后花院”著稱。市鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，形成了便利的交通網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)已成為青島城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。御墅臨楓周邊配套設(shè)施交通網(wǎng)絡(luò)：公交車5路，1路，7路，方便快捷。中小學(xué)：實(shí)驗(yàn)三小，實(shí)驗(yàn)四小；即墨第二十八中學(xué)；即墨一中；實(shí)驗(yàn)高中;醫(yī)院：即墨縣醫(yī)院附近門窗：塑窗系統(tǒng)選用的是北美市場尖端產(chǎn)品，該產(chǎn)品是當(dāng)今世界高分子復(fù)合建材和集成化建筑領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，其高品質(zhì)的氣密性、水密性，及環(huán)保性

3、能，為御墅臨楓3000多個(gè)家庭帶來有力保障。供電:小區(qū)雙回路供電，低壓380/220V進(jìn)戶，電表20（80）A以上供水:社區(qū)內(nèi)建有“熱交換站”，即墨當(dāng)?shù)毓嵯到y(tǒng)直接連接到社區(qū)，轉(zhuǎn)化為熱水后24小時(shí)供應(yīng)生活所需供氣:管道煤氣直接入戶，分戶單表計(jì)量采暖:集中供熱，部分樓宇設(shè)有地?zé)岵膳ㄓ?引入歌華有線電視網(wǎng)外，社區(qū)內(nèi)部設(shè)有衛(wèi)星接收天線，接收“鑫諾一號”衛(wèi)星的節(jié)目。一，項(xiàng)目可行性研究1宏觀市場環(huán)境分析在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在青島市委、市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，即墨市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未

4、有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有青島即墨自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。今年青島市預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長55.4%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億元，較上年增長60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。2.區(qū)域市場分析。在即墨市，我調(diào)查了解到今年全市預(yù)計(jì)商品房空置面積20萬平方米，較上年下降17%，其中住宅空置

5、16萬平方米，較上年下降11%。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占60%。從時(shí)間看來看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。3.經(jīng)濟(jì)效益分析（一）成本費(fèi)用（1）土地費(fèi)用本項(xiàng)目用地共計(jì)600畝，出讓總金額為840萬元（2）前期工程費(fèi)單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%1262可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰423水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰424通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%845場地平整費(fèi)10元/平方米63

6、合計(jì)357（3）配套費(fèi)用單位：萬元序號項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會100元/平方米134001342托兒所3公共廁所4停車場5健身設(shè)施合計(jì)134（4）其他費(fèi)用單位：萬元序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰422竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)42（二）盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為39750萬元，可獲利潤5465萬元，扣除所得稅、資本公積后還有3002萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為2165萬元，所得稅為1803萬元，土地增值稅為397萬元，合計(jì)繳納稅金4365萬元。和項(xiàng)目

7、業(yè)主投入的資本金2000萬元相比，在4年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。（三）風(fēng)險(xiǎn)分析從即墨市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過于求的情況，市場有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中低檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民收入的3~6倍，而目前即墨市房價(jià)每平方米為2722元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在25萬左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷售房價(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前即

8、墨市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前即墨市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價(jià)格走高，銷售相當(dāng)不理想，但隨著國家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購買力處于上升趨勢，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好。為保證