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《肖太壽 房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解》由會員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、肖太壽??房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解?(2014-03-1912:21:48)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽:?轉(zhuǎn)載分類:?財會與稅務(wù)原文地址:肖太壽??房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解作者:中國財稅老師?????????????房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解???????????????????????????作者:稅收培訓(xùn)師??肖太壽博士????為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理者、財務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理更加清晰的掌握和理解涉稅問題的處理,我主要就目前房地產(chǎn)企業(yè)的21個涉稅重點(diǎn)問題的稅務(wù)處理技巧進(jìn)行梳理,以便對房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)
2、拆遷還房的實(shí)質(zhì)是,被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋,要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”,即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外,對補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售,視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定,同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。? 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出,適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定,回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換,預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流,一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì),且公允價值能夠可靠計量?! ?、在開發(fā)產(chǎn)品完工時
3、,根據(jù)安置時的同期同類價格,視同銷售的會計處理: 借:開發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借:應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:主營業(yè)務(wù)收入 2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票,業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù),結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理: 借:主營業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:開發(fā)產(chǎn)品 (二)房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 1、營業(yè)稅的處理 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2007〕768號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時,其實(shí)質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將
4、所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益?! 。?)納稅義務(wù)發(fā)生時間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時,營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間目前沒有明確規(guī)定,一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。 ?。?)計稅依據(jù) ①根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)〔1995〕549號)和《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定,對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅,對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入
5、已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的,不再征收營業(yè)稅?! 、趯Τ霾疬w建筑面積的部分,則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額,一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定;二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定;三是按下列公式核定:營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。? 2、土地增值稅的處理 國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管
6、理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入。 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定,也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,計入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?! ?、企業(yè)所得稅的處理 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定,通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)
7、交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn),以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計稅基礎(chǔ)?!斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)?! 〈_認(rèn)收入(或利潤)的方法