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《肖太壽房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、肖太壽??房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解?(2014-03-1912:21:48)轉(zhuǎn)載▼標(biāo)簽:?轉(zhuǎn)載分類:?財(cái)會(huì)與稅務(wù)原文地址:肖太壽??房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解作者:中國(guó)財(cái)稅老師?????????????房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅21難點(diǎn)處理及例解???????????????????????????作者:稅收培訓(xùn)師??肖太壽博士????為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的管理者、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理更加清晰的掌握和理解涉稅問題的處理,我主要就目前房地產(chǎn)企業(yè)的21個(gè)涉稅重點(diǎn)問題的稅務(wù)處理技巧進(jìn)行梳理,以便對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助!一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 ?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 房地產(chǎn)
2、企業(yè)拆遷還房的實(shí)質(zhì)是,被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋,要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”,即以按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額以“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”的形式計(jì)入開發(fā)成本的土地成本。另外,對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售,視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定,同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。? 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出,適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣資產(chǎn)交換》的規(guī)定,回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換,預(yù)計(jì)未來能帶來更多現(xiàn)金流,一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì),且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量?! ?、在開發(fā)產(chǎn)
3、品完工時(shí),根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格,視同銷售的會(huì)計(jì)處理: 借:開發(fā)成本———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 借:應(yīng)付賬款———拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 2、房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票,業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù),結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理: 借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸:開發(fā)產(chǎn)品 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 1、營(yíng)業(yè)稅的處理 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2007〕768號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí),其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益交換。房地
4、產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶,并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益?! 。?)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí),營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒有明確規(guī)定,一般認(rèn)為拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)?! 。?)計(jì)稅依據(jù) ①根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào))和《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定規(guī)定,對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房、車棚、托兒所
5、等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的,不再征收營(yíng)業(yè)稅?! 、趯?duì)超出拆遷建筑面積的部分,則應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額,一是可以按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;二是可以按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;三是按下列公式核定:營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)。? 2、土地增值稅的處理 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)
6、企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入。 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定,也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?! ?、企業(yè)所得稅的處理 《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條第三款規(guī)定,通過
7、捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn),以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ)?!斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)?! 〈_認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法