華韜地產(chǎn)煙臺“嘉誠大都會”項目全案操作執(zhí)行方案

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1、嘉誠·大都會項目全案操作執(zhí)行方案華韜地產(chǎn)營銷策劃有限公司二零零七年十二月十日序把嘉誠·大都會項目當(dāng)成檢驗華韜地產(chǎn)在煙臺商業(yè)地產(chǎn)市場項目操作的一座標(biāo)桿，一桿尺碼，提煉、萃取、沉淀，堅實的走過每一步，不斷提升、完善、超越和發(fā)現(xiàn)，無論面對的是系統(tǒng)的工作大事，還是細(xì)致入微的瑣事，都充滿熱情、勇氣、足夠的信心和堅定不移的執(zhí)行力，那么，嘉誠·大都會就將成為一座豐碑，一個奇跡。商業(yè)地產(chǎn)項目，是十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不僅僅簡單的理解為這本冊子里提到的招商、銷售、推廣等基本層面，還涉及更多的包括工程、財務(wù)、行政、人力資源，甚至社會經(jīng)濟(jì)因素，因此，要保障整個項目科學(xué)、高效、有秩序的推進(jìn)，需要各方

2、面的協(xié)調(diào)與溝通，需要花大力氣去分析和研究，需要站得更高，看得更遠(yuǎn)，想得更多，做得更細(xì)。這里不是我們的故鄉(xiāng)，卻一定是我們事業(yè)的主場！第一卷項目分析一、項目位置項目位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。南臨區(qū)政府，北接同三高速；本項目地塊坐落于福山中央行政區(qū)、中央文化區(qū)、中央生活區(qū)，為目前福山區(qū)位置最好、交通最便利、環(huán)境最好、市政配套設(shè)備最完善的地塊之一。二、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積：25400平方米，總建筑面積：75263平方米，其中，地下車庫建筑面積：8773平方米，地上網(wǎng)點建筑面積：36295平方米，地上住宅建筑面積：30195平方米，層數(shù)：商業(yè)部分地上5層。三、

3、項目區(qū)域概況（一）福山概況福山區(qū)是煙臺市規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，是全國首批14個沿海開放城市煙臺市的市轄區(qū)，東以大沽夾河為界與芝罘區(qū)、萊山區(qū)隔河相望，東南與牟平區(qū)為鄰，西南與棲霞市相連，西北與蓬萊市接壤，北臨煙臺經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？偯娣e482.83平方公里，全區(qū)總?cè)丝?5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口7.64萬人。分析結(jié)論：1、地理位置優(yōu)越，外來人口逐年增多；2、基礎(chǔ)設(shè)施完善；3、經(jīng)濟(jì)實力雄厚。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、國民生產(chǎn)總值增長勢頭強(qiáng)勁2006年全區(qū)實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值75.03億元，比上年增長23.8%。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值23.32億元，增長46.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值29.2億元

4、，增長23.2%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值15.8億元，增長26%。2、城市居民生活水平穩(wěn)步提升城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8591元，比上年增長13%；人均消費(fèi)性支出為6132元，增長5.7%；人均住房使用面積26.7平方米。在崗職工平均工資16744元，增長25%。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，尤其是房地產(chǎn)投資開發(fā)力度加大完成基本建設(shè)投資21.5億元，比上年增長82.7%；更新改造投資3.5億元，增長6.94%；房地產(chǎn)開發(fā)投資5.3億元，增長71.9%。分析結(jié)論：福山區(qū)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，具有較活躍的消費(fèi)力。四、項目區(qū)域交通條件1、項目所在地處于福山城市東西軸線北一路與南北軸線福海路交

5、點處，即城市核心位置；2、項目地向北直通煙臺西客站，有通往省內(nèi)各地大巴；3、項目地通過福海路大道直接與開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)相連，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路為煙臺－福山環(huán)城大巴。4、項目地有私人小車者占5％以上，他們是成功一派代表，私家車的年擁有量也體現(xiàn)出本城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度及人民生活水平的提高。5、自行車、電動車、摩托車，人潮就是錢潮五、項目保值增值因素分析1、地段保值增值優(yōu)勢本項目最大的增值因素，是它得天獨厚的地段優(yōu)勢。項目坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，根據(jù)福海路綜合改造概念性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長約5

6、.4公里的福海路定位確定為特色化、復(fù)合型的城市中心大道，定位主要有三點：（1）再造環(huán)境，重塑形象，（2）整合功能，提升價值，（3）著眼未來，改善交通，該規(guī)劃實施后，將全面提升福海路的綜合功能，提升土地使用價值，突出地域特色和時代精神。從保值增值的角度出發(fā)，項目坐落在福山中心的福海路中心商圈地段，這里日人流量可達(dá)5萬以上，2008年項目地常住人口將達(dá)到10萬左右，交通四通八達(dá)，這樣一個集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的口岸，其地段保值增值能力非常之大。2、項目良好經(jīng)營前景因素本項目保值增值的另一重大因素，是具有良好的經(jīng)營前景。本項目受到各政府機(jī)構(gòu)的大力支持，為項目營造了極好的經(jīng)營

7、環(huán)境，尤其是依依托品牌化運(yùn)作，為本項目的增值保值創(chuàng)造了條件。3、保值增值空間大根據(jù)目前項目所在地商業(yè)用房的售價和租賃價來看，嘉誠?大都會的定價將會給置業(yè)投資者留下很大的增值空間，我們預(yù)測三至五年后，當(dāng)?shù)啬壳吧虡I(yè)用房6000元/平方米的價位，將上升至15000元－20000元/平方米；租賃價由目前的200元/年/平方米的價位，將上升至1000元－1200元/年/平方米。六、項目swot分析（一）項目優(yōu)勢分析－S1、項目自身硬件優(yōu)勢（1）地段絕佳（2）功能俱全（3）交通便利（4）人流量大（5）項目周邊高尚成