策源上海金山山陽地塊定位規(guī)劃建議

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1、致：復地集團滬北區(qū)域總部由：上海策源置業(yè)顧問有限公司貳零零柒年捌月金山項目組金山金山山陽地塊定位規(guī)劃建議目錄前言2一、項目地塊總體定位31.1.總體產(chǎn)品定位31.2.總體功能定位8二、潛在客戶分析92.1.宏觀市場客戶細分92.2.項目客戶定位112.3.目標客戶需求量估算及產(chǎn)品特征12三、配套物業(yè)研究143.1.商業(yè)配套研究153.2.酒店配套研究163.3.公寓配套研究173.4.其他配套研究18四、總體功能規(guī)劃和布局224.1.總體功能規(guī)劃224.2.布局規(guī)劃思路264.3.規(guī)劃布局和建筑形態(tài)27五、建筑

2、風格建議31前言準確的主題定位將為提升山陽地塊的核心價值指明發(fā)展方向。目前項目的主題定位為“化工服務業(yè)聚集區(qū)”，在此基礎上為項目用地確定最合適的發(fā)展方向、總體規(guī)劃及產(chǎn)品組合。同時通過主題開發(fā)、有序運作，確定合適的發(fā)展概念以使地塊價值最大化，并考慮地塊開發(fā)對整個金山三陽地區(qū)整體利益的提高和增值的作用，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的“多贏”。充分利用金山擁有的化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎和優(yōu)越地理位置條件，整合成為化工產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和人才資源的典范基地。創(chuàng)造出一個集辦公、交易、會議、交流、展示及配套服務設施于一體的化工

3、服務主題園區(qū)，此定位是建立在800畝土地總體統(tǒng)籌規(guī)劃、分區(qū)功能定位為先導的基礎上，進而對各功能區(qū)分階段開發(fā)為手段，形成系統(tǒng)聯(lián)動、功能互補的良性格局。在“化工服務業(yè)聚集區(qū)”內(nèi)首要滿足的功能是幫助入駐企業(yè)及金山石化的生產(chǎn)企業(yè)完成生產(chǎn)交易活動，圍繞這樣的交易活動，項目內(nèi)營造出由交易服務——商務配套——儲運物流——展示交流——研發(fā)生產(chǎn)——配套服務等基地內(nèi)各功能區(qū)塊間自身循環(huán)的產(chǎn)業(yè)鏈。山陽項目總體體量800多畝，但其地塊分散，由多個不相聯(lián)地塊組合，在總體規(guī)劃上存在一定的難度。在上述現(xiàn)狀條件的基礎上，對于山陽化工產(chǎn)業(yè)服務業(yè)

4、集聚區(qū)的總體規(guī)劃包括四個方面：第一，項目地塊總體定位；第二，潛在客戶分析；第三，相配套物業(yè)研究；第四，總體功能規(guī)劃和布局建議。項目地塊總體定位1.1.總體產(chǎn)品定位山陽地塊項目依托發(fā)達的立體化交通網(wǎng)絡，及金山化工產(chǎn)業(yè)的支撐，將規(guī)劃成為杭州灣最具影響力和輻射力的生產(chǎn)性服務業(yè)集聚基地。通過整合自然資源和社會資源，合理規(guī)劃，推進區(qū)域開發(fā)建設，其實質是建立2.5產(chǎn)業(yè)服務集聚區(qū)的發(fā)展模式。產(chǎn)品定位規(guī)劃將緊緊圍繞2.5產(chǎn)業(yè)中的化工產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的需求展開。1.1.1.2.5產(chǎn)業(yè)的定義上海市已確定提升產(chǎn)業(yè)能級，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，2.5

5、產(chǎn)業(yè)是上?！笆晃濉币?guī)劃期間的重點發(fā)展領域。2.5產(chǎn)業(yè)是指介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的中間產(chǎn)業(yè)，既有服務、貿(mào)易、結算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行服務等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。1.1.2.2.5產(chǎn)業(yè)的分類從產(chǎn)業(yè)的分類上看，作為一種產(chǎn)業(yè)形態(tài)，2.5產(chǎn)業(yè)大致可分為三類：第一類：是第二產(chǎn)業(yè)中附加值較高的部分——上游的研發(fā)設計和下游的營銷和結算(包括總部經(jīng)濟)，以及由此衍生的售后服務、會展等功能性中心。第二類：是第三產(chǎn)業(yè)，但其受眾對象主要是知識型服務業(yè)體系，如金融服務業(yè)

6、、咨詢服務業(yè)、教育培訓業(yè)、文化傳媒業(yè)。第三類：是以IT產(chǎn)業(yè)為代表的數(shù)字網(wǎng)絡產(chǎn)業(yè)等，如電子商務、軟件信息業(yè)?！?.5產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)鏈在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，具有重要的指導意義。其關注研發(fā)設計、中試、虛擬制造以及后期的營銷環(huán)節(jié)，將傳統(tǒng)生產(chǎn)功能轉移。在此種條件下，作為產(chǎn)業(yè)功能物業(yè)載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，則必須改變以往以開發(fā)大量生產(chǎn)廠房、倉儲物業(yè)為主的模式，而傾向于打造符合研發(fā)設計、中試和虛擬制造、營銷等功能要求的物業(yè)產(chǎn)品，包括研發(fā)樓、商務辦公樓、展館等。1.1.3.2.5產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈功能分析u總部l總部和總部經(jīng)濟的定義總部，即

7、企業(yè)、組織的首腦機構，這些機構既包括政治、文化、教育、科研組織，也包括生產(chǎn)、研發(fā)、營銷、管理等各種經(jīng)濟組織。總部在空間上聚集，逐漸形成總部經(jīng)濟。總部經(jīng)濟指經(jīng)濟與非經(jīng)濟的、官方與非官方的，帶有總部性質或總部派出性質的，各種機構和組織相對集聚所產(chǎn)生的社會經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。l總部和總部經(jīng)濟的內(nèi)容隨著企業(yè)、組織不斷發(fā)展壯大，企業(yè)總部功能和生產(chǎn)制造功能分化越來越明顯，開始逐漸形成總部，生產(chǎn)基地在空間上的分離。一方面，總部等高端產(chǎn)業(yè)鏈功能開始在經(jīng)濟發(fā)展成熟的中心城市聚集；另一方面，生產(chǎn)功能向周邊低價成本較低的城市擴展。上海作

8、為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，長三角的中心，在吸引總部聚集方面具有絕對的優(yōu)勢。上海發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃也把吸引知名企業(yè)總部作為首要的工作，已建設了多個供總部聚集的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目——總部基地、生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)等。目前，上海地區(qū)集聚的總部類型如下：制造業(yè)企業(yè)總部運營總部跨國公司企業(yè)地區(qū)總部機構、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部機構、民營財團總部采購中心大型企業(yè)在供應商集中地設立的采購集中地銷售中心大型企業(yè)面向下游