策源無錫6-8-地塊產(chǎn)品定位報(bào)告終稿

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1、6#、8#地塊產(chǎn)品定位報(bào)告無錫策源·市場研究部2005年12月目錄一、地塊基本資料二、無錫住宅宏觀市場分析A、2005年供需情況1、全市住宅供需分析05年1月～11月與2004年無錫市市區(qū)住宅市場比較分析05年1月～11月無錫市市區(qū)住宅市場量價(jià)走勢分析2、惠山新城現(xiàn)狀三、無錫中低密度住宅市場分析無錫市中低密度住宅市場情況綜述A、無錫市多層（洋房、疊加）住宅市場分析1、無錫洋房、疊加產(chǎn)品分布2、定價(jià)情況3、產(chǎn)品特征及去化情況總結(jié)B、無錫市聯(lián)排別墅市場分析1、聯(lián)排別墅產(chǎn)品分布2、定價(jià)情況3、產(chǎn)品特征及去化情況總結(jié)四、目前市場相關(guān)競爭產(chǎn)品去化分析及供應(yīng)量預(yù)測目前市場相關(guān)競爭產(chǎn)品去化分析明年市場相

2、關(guān)競爭產(chǎn)品供應(yīng)量預(yù)測五、目標(biāo)客戶的特征分析和戶型規(guī)劃具體建議六、規(guī)劃總規(guī)則A、6、8號地塊在項(xiàng)目開發(fā)過程中的價(jià)值分析B、產(chǎn)品定位建議1、建筑類型2、面積配比3、價(jià)格區(qū)間C、面積配比及價(jià)格區(qū)間建議D、建筑類型E、產(chǎn)品細(xì)部建議F、經(jīng)典個(gè)案參考七、銷售現(xiàn)場包裝建議1、售樓處布置2、示范景觀3、銷售動線建議附錄：競爭個(gè)案天一城明年下半年即將推出的聯(lián)排及雙拼別墅戶型圖及分析一、地塊的基本資料8#6#6#地塊1、位置：6#地塊位于本案的中部。2、環(huán)境：該地塊東邊為一期的小高層區(qū)域，北依300長的米天然河道，西邊是多層和小高層混合的7#地塊，南邊是優(yōu)化的多層項(xiàng)目為主的8#地塊。該地塊兩個(gè)入口位于小區(qū)南面

3、，該地塊居中背河，2.1期內(nèi)部還規(guī)化有水系景觀，環(huán)境優(yōu)越。3、規(guī)劃建筑面積：40078㎡4、規(guī)劃停車位：182個(gè)8＃地塊1、位置：位于項(xiàng)目南側(cè)正中。2、環(huán)境：南臨政和大道，東側(cè)是以籃球?yàn)橹黝}休閑娛樂用地，西側(cè)原為規(guī)劃中的休閑餐飲廣場（目前未定），地塊的北側(cè)為規(guī)劃中的別墅用地。3、規(guī)劃建筑面積：52860㎡4、規(guī)劃停車位：369個(gè)一、無錫住宅宏觀市場分析1、全市住宅供需分析05年1月～11月與2004年無錫市市區(qū)住宅市場比較分析（數(shù)據(jù)來源：錫房指數(shù)報(bào)告）2005年1至11月無錫全市市區(qū)累計(jì)新增住宅供應(yīng)量372.69萬㎡，累計(jì)成交量187.245萬㎡，1至11月全市供需比例為2：1，目前全市住

4、宅市場銷售形勢相當(dāng)嚴(yán)峻?；仡?004年無錫全市市區(qū)累計(jì)新增住宅供應(yīng)量364.37萬㎡，累計(jì)成交量310.71萬㎡，供銷比僅為1.17：1。今年1～11月與去年全年相比，供應(yīng)量相當(dāng)，而成交量今年僅為去年的60%，這主要是因?yàn)?005年上半年，國家對房地產(chǎn)二級市場進(jìn)行調(diào)整。從3月16號中國人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策，取消住房貸款優(yōu)惠利率開始到《國八條》等一系列對房地產(chǎn)市場調(diào)整措施發(fā)布。上半年房產(chǎn)政策的集中發(fā)布，市場出現(xiàn)明顯變化，主要表現(xiàn)在供求比例出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，供大于求；投資型客源淡出住宅市場；理性化自住購房成為市場主導(dǎo)，整體市場消化速度放慢。05年1月～11月無錫市市區(qū)住宅市場量價(jià)走勢分析（

5、數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)網(wǎng)）縱觀1～11月的11月份無錫市市區(qū)住宅市場量價(jià)走勢，只有4月和6月求大于供。11月房展會期間原本難得的房產(chǎn)促銷鋪天蓋地，而成交量只隨供應(yīng)量的大幅增加呈現(xiàn)小幅上漲的走勢，預(yù)計(jì)12月還將有相當(dāng)于11月的住宅供應(yīng)量供應(yīng)市場。由于無錫和上海的距離比較近，目前上海房地產(chǎn)的負(fù)面影響正悄悄的改變無錫準(zhǔn)備購房者的市場預(yù)期，持幣待購將成為相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的市場主旋律，房產(chǎn)的頹勢狀態(tài)很有可能到明年上半年都無法改變。n綜上，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，近期無錫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的波動，市場心理預(yù)期下降，觀望氣氛濃烈，成交量大幅下滑，市場進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的調(diào)整階段。1、惠山新城現(xiàn)狀惠山新城承擔(dān)著

6、新一屆政府的太多期望，但是由于規(guī)劃建設(shè)時(shí)間尚短、大規(guī)模的工業(yè)基礎(chǔ)還很薄弱、一些招商引資的優(yōu)惠政策還不如無錫其它幾個(gè)老的開發(fā)區(qū)，為了籌集大量的基建資金，導(dǎo)致目前以房地產(chǎn)先入的狀況。房地產(chǎn)本身就是服務(wù)性行業(yè)，在房產(chǎn)比較繁榮的區(qū)域必須有很強(qiáng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，而這一點(diǎn)正是現(xiàn)在的惠山新城所沒有的。加上原本市區(qū)對北區(qū)的抗性（如圖），導(dǎo)致現(xiàn)在惠山新城所有項(xiàng)目銷售都步履維艱。（數(shù)據(jù)來源：錫房指數(shù)報(bào)告）一、無錫中低密度住宅市場分析無錫市中低密度住宅市場情況綜述隨著無錫房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人多地少的矛盾逐漸顯露，中低密度住宅越來越稀缺，逐漸成為市場的焦點(diǎn)。但是大部分中低密度住宅項(xiàng)目基本都面臨著同質(zhì)化嚴(yán)重，生活配套差的問

7、題。可以看出，整體上無錫中低密度住宅市場仍處于起步階段，產(chǎn)品類型等方面具有較大的市場機(jī)會。A、無錫市多層（洋房、疊加）住宅市場分析1、無錫洋房、疊加產(chǎn)品分布——區(qū)域個(gè)案分布圖——----順馳·理想城市（洋房）___長安吉星(疊加)----陽光城市花園（洋房）___金色江南（疊加）新梁溪人家（疊加）--------山水湖濱（疊加）萬科·魅力之城（洋房）-----競爭樓盤疊加洋房項(xiàng)目在售疊加洋房項(xiàng)目預(yù)告洋房項(xiàng)目預(yù)計(jì)洋房項(xiàng)目嘉