策源-復(fù)地上城類別墅產(chǎn)品定位報(bào)告

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1、一座城市的上游生活上游【院?落】類別墅產(chǎn)品定位報(bào)告策源機(jī)構(gòu)/重慶策通/2007.11、重慶類別墅產(chǎn)品需求分析2、區(qū)域經(jīng)典個(gè)案3、上游【院?落】產(chǎn)品基本定位4、上游【院?落】產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計(jì)第一章重慶類別墅產(chǎn)品需求分析（數(shù)據(jù)來源：立業(yè)；數(shù)據(jù)樣本數(shù)量：230；數(shù)據(jù)采集時(shí)間：2006.12）【結(jié)論】重慶類別墅產(chǎn)品主要消費(fèi)年齡層集中在30～40歲之間，總比重達(dá)到59.1%。其中30～35歲的比重達(dá)到31.7。1.1類別墅產(chǎn)品客戶年齡分析1.2類別墅產(chǎn)品客戶從業(yè)分析【結(jié)論】在行業(yè)調(diào)查中明顯表現(xiàn)出公務(wù)員、商貿(mào)、金融業(yè)所帶來的高收入人群，是類別墅主力購(gòu)買人群

2、。1.3類別墅產(chǎn)品客戶家庭年收入分析【結(jié)論】家庭年收入的集中范圍在8-20萬左右，以普通的三口之家（夫妻兩人工作）來推算其個(gè)人年收入在4-10萬左右。1.4類別墅產(chǎn)品各形態(tài)消費(fèi)權(quán)重分析【結(jié)論】花園洋房的強(qiáng)勢(shì)主流地位無法撼動(dòng)。1.5類別墅產(chǎn)品各面積段消費(fèi)權(quán)重分析【結(jié)論】客戶的主力需求面積段在100-250㎡這個(gè)大區(qū)間。120-180㎡類洋房需求量最大；180-220㎡類別墅需求其次。1.6類別墅產(chǎn)品各風(fēng)格消費(fèi)權(quán)重分析【結(jié)論】顧客喜好分散。沒有任何符號(hào)確立絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)。唯品質(zhì)主導(dǎo)。西班牙（弗萊名戈、協(xié)信TOWN城）和中式（東方王榭）的風(fēng)格選擇最多。

3、1.7可承受套內(nèi)單價(jià)分析【結(jié)論】3500～5000元/㎡的單價(jià)區(qū)間（趨洋房產(chǎn)品的參照區(qū)間）獲得強(qiáng)力支撐。5000～6000元/㎡的單價(jià)區(qū)間（趨別墅產(chǎn)品的參照區(qū)間）獲得局部認(rèn)同。1.8可承受套內(nèi)總價(jià)分析【結(jié)論】在總價(jià)承受能力上表現(xiàn)出各水平段較為接近，這說明購(gòu)買類別墅產(chǎn)品的客戶有著更多的感性認(rèn)知，更看中產(chǎn)品表現(xiàn)力及煽動(dòng)性，對(duì)總價(jià)敏感度不高。1.9置業(yè)次數(shù)分析【結(jié)論】二次、三次置業(yè)占到主流，說明在這類人群向往的是一種更高的居住需求。1.1.9購(gòu)房目的1.10置業(yè)目的分析【結(jié)論】改善型置業(yè)強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)。其余各種置業(yè)目的均零星分布，也表現(xiàn)出重慶多次置業(yè)比

4、較含糊的儲(chǔ)備型特征。第二章區(qū)域經(jīng)典個(gè)案（北部新區(qū)）復(fù)地上城天湖美鎮(zhèn)/東方王榭弗萊明戈奧林匹克花園協(xié)信TOWN城2.1北部新區(qū)類別墅市場(chǎng)分布-總占地面積約20萬㎡，總建筑面積約20萬㎡，容積率為1。-一期的主力戶型為110㎡—160㎡的三房或四房，少量200㎡—300㎡的底躍與頂躍戶型。其中，底躍配有40㎡—60㎡的私家花園，頂躍則有40㎡—80㎡的超大露臺(tái)。即使是平層戶型，也擁有3—4個(gè)功能完全不同的空間。-傳統(tǒng)的花園洋房常是四到五個(gè)單元排在一起，而弗萊明戈卻只有獨(dú)棟、雙拼兩種建筑形式，即一棟小洋樓最多只有兩個(gè)單元，與別墅并無二致。而且項(xiàng)目

5、內(nèi)所有獨(dú)棟、雙拼小洋樓外立面均按照別墅設(shè)計(jì)的手法，就每一棟做整體立面設(shè)計(jì)。-二期的戶型以112㎡—270㎡的大戶型洋房為主，和一期一樣，仍然采取獨(dú)棟和雙拼的小洋樓建筑風(fēng)格，且采用的材料也和藍(lán)湖郡別墅的材料保持一致。-好望山的洋房是沿山體而上修筑的，其視野比較開闊，景觀面寬，其西班牙風(fēng)情的社區(qū)主旋律時(shí)刻散發(fā)出一種別樣的異國(guó)情調(diào)。在戶型設(shè)計(jì)上，其采光和通風(fēng)的效果都很不錯(cuò)，在布局和結(jié)構(gòu)上，以享受和奢侈型為主。2.1.1龍湖·弗萊明戈【熱銷因素】1、材質(zhì)的使用和別墅相同，提升了花園洋房的居住品質(zhì)。2、花園洋房的設(shè)計(jì)采用獨(dú)棟和雙拼的別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，滿

6、足了消費(fèi)者的虛榮心。3、10000㎡體育中心和5000㎡商業(yè)街不僅完善了生活，更是提高了該項(xiàng)目的生活品質(zhì)。4、北部新區(qū)作為將來重慶富人的聚集地，也為其吸引了不少人氣。5、走高端花園洋房路線，成為最接近別墅產(chǎn)品的花園洋房，滿足這部分客戶群的銷售需求。6、龍湖強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。-項(xiàng)目總用地13.5萬㎡，總建筑面積18萬㎡，容積率為1.24。整個(gè)項(xiàng)目分為四個(gè)居住區(qū)，分別以：御園、留園、個(gè)園和瞻園命名。-該項(xiàng)目以中國(guó)傳統(tǒng)的元素為基礎(chǔ)，流露出一種深厚的中國(guó)文化底蘊(yùn)。戶型面積范圍從130㎡—230㎡不等，全為中大戶型，主力戶型面積在140㎡—160㎡。

7、采用4+1的形式，頂樓分別為182㎡和233㎡的躍層，其余全為錯(cuò)層結(jié)構(gòu)。-從戶型設(shè)計(jì)上來看，在“院、錯(cuò)、推、露”等常規(guī)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，更為底樓增設(shè)獨(dú)立私家會(huì)所，滿足了消費(fèi)者更多層次的生活。2.1.2金科·東方王榭【熱銷因素】1、坐擁天湖美鎮(zhèn)完善的生活配套，規(guī)劃中的商業(yè)街將會(huì)提供更完善的生活服務(wù)。2、運(yùn)用獨(dú)特的設(shè)計(jì)，結(jié)合中國(guó)文化的風(fēng)格，更加的注重細(xì)節(jié)的處理，打造中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)情的院落生活，在該區(qū)域內(nèi)具有一定的排他性。3、現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)力強(qiáng)，極盡各種感官煽動(dòng)設(shè)計(jì)手法。4、金科強(qiáng)大的品牌號(hào)召力。項(xiàng)目總用地3373畝，總建筑面積達(dá)250萬㎡。整個(gè)項(xiàng)目分四～六期開

8、發(fā)，預(yù)計(jì)在2010年可以建設(shè)完成，建成以后整個(gè)項(xiàng)目可以供6萬人居住。該項(xiàng)目以?shī)W林匹克花園獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)健康的生活理念為其主題概念，戶型面積范圍從94㎡—151㎡不等，全為中等戶型，主